房地產抵押貸款評估中的潛在風險及防范要點

馬彥宏

摘? 要：隨著我國房地產業的快速發展和抵押業務的不斷增長，促進了房地產抵押評估業務的發展。但由于各種因素的影響，評估機構在評估操作中存在一些不規范行為，對各種不必要風險的防范產生不利影響。在此基礎上，本文研究了房地產抵押貸款評估中存在的潛在風險，并提出了相應的對策和防范要點。

關鍵詞：房地產;抵押貸款;評估;潛在風險

隨著我國社會經濟的迅猛發展，房地產行業也獲得了飛速的發展，逐漸成為我國社會經濟發展的支柱型產業。但房地產的過快發展，導致房屋價格存在較大的水分。遵循估價的原則，按照特定的程序，運用有效的估價方法，綜合分析影響本地區房地產價格各種因素，在此基礎上，結合工作人員自身估價的經驗，才能對房地產在特定時間內最合理的價格進行估計、推測和判斷。

1.房地產抵押貸款概念

所謂房地產抵押貸款，就是指房地產法律擁有人將其房地產作為自己的償還物品或者是履行貸款合同的抵押物品而進行借用貸款的形式。同時也指房地產抵押人以合乎法律的形式將自己名下的房地產通過不轉移的償還方式向抵押權人提供償還債務保證及合同擔保，并且同時向抵押權人獲得一定數量的資金的合法貸款行為。而房地產抵押風險，就是指房地產抵押人由于客觀主觀各種因素，需要通過處分方式抵押房地產而實現自身的債權時（包括利息，違約金，賠償金，主債權等等），而引起的處分抵押房地產在支付房地產抵押權的費用時資金不足而清償抵押人的債權情況。當債務人不能夠按照合同要求履行自身的債務償還時，抵押權人有權依照法律以房地產抵押的形式拍賣所得的價格優先獲得合法的資金賠償。

2.我國房地產估價行業發展現狀及風險

隨著我國社會經濟的不斷提高，促使房地產開發、經營及交易等活動與資本市場得到了充分融合，此時房地產估價業務在廣泛應用中，可以選擇的服務對象和服務形式也出現了改變。我國在借鑒國外優秀發展經驗的同時，要求房地產估價從業人員必須持證上崗，并構建了完善的職業資格制度，且在全國范圍內推廣統一的房地產估價職業資格考試制度。雖然當前房地產估價行業展現了蓬勃的發展趨勢，在實踐運行中也存在很多問題，如行業立法過于老套，估價業務沒有完善的法律規定作為保障;行政管理部門存在越位現象，會阻礙市場發展的有效競爭;房地產估價人員的專業素養及信譽度不達標等。

3.防范房地產評估風險的策略

3.1完善資信評估

個人住房貸款資信評估指的是基于借款人的信用等方面的信息來剖析出借款人的信用情況，進而對該借款人的還款能力進行評估。就現階段我國的商業銀行來說，應該構建好一個較為完善統一的信用評價系統，針對貸款人在有關信用、經濟能力等各個方面進行深入的剖析，利用多種途徑來全面地掌握借款人各方面的實力，以此來達到減少還款違約風險的目的。

3.2合理控制交易費用

據調查可知，抵押房地產價值評估的制度與風險都是影響交易費用的重要因素，要想有效提高評估機構內部的風險控制水平，首先要控制好交易費用，即將交易費用控制在合理范圍內。比如應將評估項目投保環節當作轉移風險的主要途徑，以此實現合理控制評估風險的目的。需特別注意的是，客戶的交易費用和投保類型間有著緊密的聯系，這就要求評估機構需進一步擴大投保范圍，以此來控制評估風險。但需特別注意的是，一定要控制好與其它機構之間合作的時間與方式，以便及時調整交易費用，確保雙方利益。

3.3加強貸后檢查，防止實際用途與規劃用途不相符

辦理抵押貸款前，應查看規劃用途與實際用途是否一致，在貸款的存續期內還需要定期（按季度）進行現場核實，查看實際用途是否發生了變化，如已發生需要立即采取有效措施保障銀行合法利益、減少損失。唯一住房可辦理抵押，但須關注抵押權實現時的社會道德風險從司法理論上來說，產權所有人以唯一住房向銀行申請抵押貸款是不存在法律障礙的，但是在司法實踐中，唯一住房在抵押權實現時存在較大難度，有的產權所有人把老年人、病人等弱勢群體安置在擬處置的房屋對抗法院的執行，因此建議商業銀行慎重考慮以唯一住房設立抵押的擔保條件。

3.4銀行提高風險的預知能力

為了降低風險發生的概率，銀行應該聘請一些有著相關的專業知識和技術的人員來建立一個風險控制和應對部門。銀行在發放貸款前，風險控制和應對部門可以提前審核估價部門的估價，對不合格的進行相應的應對措施，以此來減少風險并更加準確的評估抵押物價值。銀行不可直接不通過審核來確定估價機構，應該通過一系列的審核和評估來公平公正的高質量高素質的估價機構。

3.5重視評估人員素質的提高

評估人員素質對于房地產評估機構而言是非常重要的，只有評估人員本身的從業素質提高了，房地產行業才可能健康地發展。評估師不僅需要具備專業的知識，而且還必須了解法律、經濟、財務以及建筑等方面的知識。房地產評估行業協會以及主管部門也應該有意識地培訓評估人員，不斷地提高評估人員的素質。此外，評估機構和評估人員還應該根據自身的實際需要和特點來有針對性地進行培訓，只有這樣，房地產評估機構才能夠更好地發展，滿足社會發展和國民經濟發展的實際需要。

3.6完善評估程序，提高現場勘查能力

對估價委托人提供的資料進行審慎檢查，應盡可能做到核實權屬文件原件。對于批量項目，無法核實資料原件時，應要求估價委托人提供資料原件的影像資料或查勘人員在實地查勘時通過對物業、鄰里詢問等方式進行輔助核實。針對估價所需的權屬、交易等關鍵性資料缺失或合理性存疑的情況下，應到相關發證或管理部門實地核查驗證或官網查詢系統進行查詢核實。書面估價委托合同中明確估價委托人具有提供真實、準確估價資料的義務，且應在合同中確定估價所需資料的清單。

結語：

要控制好這些風險，就需要提高專業知識和職業道德的掌握水平，從而促進整個房地產估價行業的可持續發展。此外，它還可以確保我國經濟的順利運行。

參考文獻：

[1]張薇.房地產抵押貸款評估存在的風險及防范措施[J].中國科技投資，2019（25）：160.

[2]楊洋.房地產抵押貸款評估中存在的風險及防范對策[J].課程教育研究：學法教法研究，2019（6）：287.