70城房價數據背后的“樓市困局”

李宇嘉

一季度數據剛剛發布，樓市出現了新的變化。

一是，住房價格“破萬”，同比漲幅為歷史第三高。今年一季度，全國商品住房銷售3.23億平米，銷售金額3.51萬億元。簡單相除，得出一季度全國商品住房的銷售價格為10842元/平方米，同比上漲了16.3%。這兩個數據有點意思：10842元/平方米，房價“破萬”并創新高。去年個別月份也破萬，但累計破萬，這是第一次。

二是，同比去年一季度，今年一季度房價同比上漲16.3%，這個漲幅在歷史上排第三位，僅低于2013年19.67%、2016年18.3%的漲幅。不過，結構性問題突出，東部交易量占比上升，拉動房價反彈，2021年一季度，東部交易金額占三區比重達61%，這是近3年以來的最高值。

可以說，一季度房價破萬，以及同比上漲16.3%，主要觸發因素，就是東部交易量占比上升，帶動房價上漲。疫情后，東部熱點城市率先反彈，長三角、珠三角內一二三線城市均開啟“量升價漲”的反彈模式，結構性地推高了房價，從漲幅居前的城市也可見一斑。東部區域，不僅上海、南京、杭州樓市回升，南通、揚州、徐州等三四線城市都進入反彈模式。

3月份二手住房價格漲幅排名前30的城市中，24個城市是東部城市，位于四大都市圈內（成渝）的有15個；除了成都、銀川、西寧、烏魯木齊、西安外，全部位于東部，而這幾個城市也基本都是西部都市圈的核心城市。漲幅前10大城市，除了銀川和成都外，其他都是長三角、珠三角的城市，領漲的依舊是一線城市。所以，這一輪房價上漲，就是由東部熱點城市帶動的。

業界關心的是，強力調控下，是否會出現“熱點一二線城市先漲，廣大二線城市房價后漲，最后形成全國房價上漲”的局面。目前的政策姿態，依然是遏制熱點城市上漲，避免全國漲價局面的形成。從2月份的數據來看，強力調控下，一線城市漲幅總算開始有所回落了。

新房方面，一線城市3月份新房環比漲幅從0.6%降至0.4%（二三線城市新房漲幅都在擴大），同比漲幅從4.8%上升至5.2%，但增幅從2月份的0.6個百分點降至3月份0.4個百分點。可見，在政府可掌控的新房市場，通過限價政策、需求端打壓，嚴厲的調控在一線城市看到了效果。

前期經歷嚴厲調控后，京滬深新房價格環比漲幅全面回落，排在全國40名開外；新房同比方面，也是如此。目前，只有樓市調控未真正發力的廣州，新房價格環比漲幅和同比漲幅，均領漲一線和熱點城市。3月份廣州新房環比上漲1.0%，與福州并列第一；同比上漲8.6%，排第四。

預計，廣州4月2日新政后，隨即被約談，昨日廣州市政府又約談了幾個房價漲幅明顯的區域。意味著，廣州隨后會對政策進行“打補丁”，估計會有一些硬性的政策出臺，比如增值稅免征期調整，限售年限增加等，也意味著“廣州領漲”的這種態勢，維持不了幾個月。

但是，不受政府控制的二手市場，漲幅嚇人。二手房環比方面。3月份，深圳推出二手房指導價，打擊了業主掛牌價的情緒，也引導了買家預期，二手房環比漲幅漲幅排到30名開外，算是穩定住了。北京、廣州和上海分別上漲1.4%、、1.4%、1.1%，分列70城二手房價漲幅第一、第二、第五位，漲幅要比二三線城市高出很多倍。

反算到房價水平的實際漲幅，要比指數漲幅要大，上漲的感受更直接。一線城市在高房價的基礎上，還能上漲這么大，可見一線城市上漲壓力之大。所以，即便一線城市新房價格控制住了，但由于二手房價漲幅比較大，意味著未來一定會出現一二手房“價格倒掛”的景象。

估計，今年一線城市今年還得對政策“打補丁”，重點就是控制二手房的價格。更重要的是，房價上漲正在向二三線城市傳導。這里說的二三線，并不是所有的二三線城市，主要是一線城市周邊的二三線城市，或成都、西安、武漢等都市圈內的二三線城市。

首先，一線城市強調控，需求開始向周邊的二線城市蔓延，從漲幅TOP30序列看，這種趨勢很明顯；

其次，近年來二三線內部的聯系緊密程度，或與一線城市聯系程度之緊密，這在過去是不可想象的。都市圈建設、產業疏導、人口遷入、軌道互聯等，政策紅利不斷，需求向這些城市外溢，

再次，整體貨幣環境比較寬松，包括美國3萬億基建框架下繼續發貨幣，包括疫情后我國的貨幣環境友好等，有利于樓市大環境。國外疫情反復、國際關系復雜，需求基本上集中在國內，也有利于二三線樓市回升。

最后，有的二三線城市在2018-2020年整體回調，比如長沙、重慶；有的近年來光芒耀眼，比如成都、長沙、合肥；有的幾年沒漲了，比如溫州、福州、泉州；有的三四線城市，論經濟地位、規劃前景，不輸二線城市，比如金華、徐州。可以說，各方因素促成了這一輪上漲。

以長沙為例，長沙的調控是“真調控”。如果長沙都要上漲了，這就不能怪調控政策了。

應該講，當前的大環境促成了上漲。既有貨幣環境的因素，又有疫情后“穩增長”對財政的內在訴求；既有2018-2020年四年蟄伏后的反彈，又有城市基本面的變化（比如都市圈、新區規劃、吸引人才）；既有國內大環境的支撐，又有國外放水、疫情后需求集中在國內釋放等。

2020年以來，為了應對疫情后的沖擊，疊加2019年下半年經濟下行，考慮到內外部環境（中美關系、美國放水），我國不得不采取貨幣寬松的政策，這是造成房價上漲的最主要原因。

2020年，中國經濟“V型反轉”、GDP全球主要經濟體唯一“正增長”、脫貧攻堅取得重大勝利。這樣成績的取得，非常不易。大家想想，經歷2017-2019年的去杠桿、環保攻堅、中美貿易戰等，經濟在2019年下半年就開始回落，跌價疫情沖擊巨大，還能取得這樣的成績，靠什么？

經濟轉型喜人，這得承認，但新經濟體量弱小，難以支撐。當改革進入攻堅期，推進任何一步，都得付出成本，比如宏觀杠桿率上升，比如房價上漲。未來，美國要放水，我們要增長、要民生，貨幣政策也不能太緊，就得找到巨量貨幣的蓄水池，那樓市是不是最佳的選擇呢？

或許如此。近年來，之所以貨幣比較寬松，但CPI比較穩定，至少百姓的日常生活沒有受到太大的沖擊。但禍兮福所倚，貨幣寬松，傳導至生活領域，這是必然的。比如，去年電影票是40塊錢一張，現在有的電影院漲到80-100塊。通脹傳導，大宗商品漲價，下游的日用品都要漲價，比如床墊價格比去年漲了5%-6%，比如生活用紙價格大幅上調。這就是成本。

還有，近期央行的工作論文表示，“一個城市房價太高，把年輕人都逼走了，何談創新。這是深圳過去超越香港的主要經驗，未來也有可能成為限制其長遠發展的障礙”。如果連深圳沒有創新了，轉型升級的希望在哪？偉大復興的機會在哪？深圳那么大力度控制，二手房價還有環比0.4%的上漲，同比領漲熱點城市。大家想想，控制房價的難度有多大！

所以，騰挪是沒有辦法的辦法，但其實是沒有用的。如果繼續傳達這種信號，老百姓就會繼續買房，來抵抗通脹，而各地的調控也會瞻前顧后，房價繼續上漲。怎么辦？