土地整治項目管理存在的問題及對策

鄒潤杰

【摘要】本文從土地整治項目管理介紹、土地整治項目管理過程中存在的問題，以及改進土地整治項目管理工作的具體措施等多個方面進行闡述，為政府相關管理部門以及相關企業提供科學合理的管理體系，做好土地規劃和管理工作提供參考和借鑒，旨在達到整治土地的目的，提高土地資源的經濟效益和生態效益。

【關鍵詞】土地整治;管理工作;問題及對策

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

10.014

“堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求， 進房地產市場平穩健康發展”。這段話是在2015年國務院政府工作報告中就房地產市場發展的論述。“支持居民自住和改善性住房需求”，政府其實非常淸醒也非常清楚，截止2019年，中國的人均住宅面積已經達到一定水平，人均39.8平米，戶均1.25套房。中國住宅的剛性需求時代已經結束。

1、 “支持居民自住和改善性住房需求”

自住性需求：指現在長大成人需獨立出來的80后90后年輕一代，他們將繼承上輩人罝下的多套房產，從房屋數量上講他們不需要購房。但這一代人是生活在一個信息多元而豐富的互聯網時代，他們對住房有著完全不同的個性化特殊需求，不喜歡千篇一律標準化的房屋，只有創新的、人性化的產品才能引起他們的購房欲望。

改善性需求：指現己擁有住房，但有面積偏小、布局不合理、環境差等等原因。這部分客戶群多以受教育程度較高和收入較高的中年人為主，其下一代多已成人，有車有房收入穩定， 對生活品質有著較高的要求，開始享受生活。他們的購房選擇將是地理位置好，自然環境優美，配套齊全，項目品質品味俱佳，戶型面積相對較大的項目。

從這二類需求人群對住房的需求，我們可以看出未來房地產行業的發展方向。這對未來房地產發展從產品質量、產品種類、環境、服務、配套等等，在現在“供過于求”的情況下提出了前所未有的新要求、高要求。

2、三四線城市房地產市場現狀

在中國現在多數三四線城市的庫存（已建和在建）估計均需5年左右的時間才能銷售完成。一般規模的地級市和縣城的房屋保有量和規劃可建房屋量基本可以讓所有農民進城居住，房屋的總量也能滿足。

3、對三四線城市房地產發展的一些思考

人類在有條件的情況下對居住條件的終級追求，是舒適而又環境優美，同吋據有詩意文化的，再加上包含有現代科技設施和互聯網+的有品質有品味的棲居地。

4、未來房地產的發展方向

4.1房屋產品品質時代

未來三四線城市房地產項目產品品質會明顯拉開差距，房屋銷售進入現房階段。未來客戶將更注重項目綜合功能，注重項目儀式感、美譽度，客戶需求會由物質上的滿足向精神上的需求發展，再房屋銷售進入現房階段，優劣盡在眼中，因此對產品提出了前所未有的新要求。單一的重復建設時代己經過去，細分客戶需求，精準地為客戶提供個性化、定制化服務、產品創新等將是未來的發展方向。

4.2價格上發生分化

未來三四線城市中的房屋銷售價格將出現大的分化。一些地理位置好、自然環境優美、配套齊全、項目品質品味具佳的項目，其銷售價格將是一般項目的2至3倍。估計未來10年，三四線房價會拉開差距（別墅不在此列），高端的應該在10000-18000元/平米，低端的應為5000-8000元/平米。

4.3“住宅空間化”概念

這個概念將是未來房地產開發和住宅設計的一個發展方向。

即未來住宅銷售只是銷售一個相應的空間給你，設計住宅沒有幾房幾廳的概念。它可以是3米高空間， 也可以是6米高空間等，當然這是在考慮合理的建筑外觀和結構設計條件下。

（1） “住宅空間化”可在同樣的空間內滿足不同人口結構、不同職業、不同愛好等多層次的需求， 同時也能滿足未來需求的變化;

（2） “住宅空間化”特別是滿足了未來主力購房人群80后90后對個性化的追求， 他們不愛標準化，希望有個性化的空間布局;

（3） “住宅空間化” 可以真正實現個性化的房屋定制， 實現空間定義;

（4） “住宅空間化” 可以實現互聯網時代的購房者DIY設計自己的住宅。

4.4文化、外觀、環境、社區配套、物業管理

（1） 小區設計時應考慮相應的文化主題， 設計時從建筑外觀到環境、園區小品、標識等等都圍繞這個文化主題展開，把項目做出藝術氣質;

（2） 建筑外觀，應圍繞著小區的文化定位和檔次設計，形成相應的個性化;

（3） 環境如何結合主題文化設計實施，設計的有趣味性、人性化;

（4） 社區配套商業、教育、公共交流空間、休閑設施、健身器材等等。如把一層部分空間留出來作為業主們的社交空間和休閑健身空間，同時可避風雨和日曬。

4.5互聯網+、住宅智能化、設備設施現代化

5、給購房者和房屋持有者的建議

（1）建議三四線城市購房者購置位置好、品質好、服務好的項目。只有占有稀缺資源的品質又好的項目，物業才具有保值增值的可能;同時居住在這又享受了生活。

（2）建議持有多套房屋者，將其中位罝、品質不好的房屋盡早出售，如老的小區、沒有電梯的樓房等等（等拆近已沒有機會了），因為其已不具備保值增值功能，出租收益也抵不上一般理財收益;就是不降價，也是有價無市。

（3）商業鋪面價值需要重新分析，網購日益發達并成為青年人的一種生活習慣，傳統商鋪總需求量會大幅減少，可能發生大的貶值。特別是一些位置、停車、交通不佳的商鋪。

（4）寫字樓投資需謹慎。網絡時代的到來，家庭辦公、分散辦公的興起，其需求被分散，且物業費、水、電、空調費均高，三四線城市中寫字樓投資收益有限。

6、給開發商的一點建議

（1）首先應研究在售在建項目，找出問題，拿出可行的優化改進方案。從外環境、外觀、單元大廳、電梯間、樓梯間、套內空間等等入手。

（2）對未開工建筑部分，進行綜合分析，結合市場情況，進行全方位的整合。從項目品牌、項目名稱、園區劃分、重新對原項目進行規劃設計和策劃。

（3）現有已建成的商品房，應馬上響應本次中央經濟工作會議精神，特別是一些產品品質一般的項目，盡快降價保本出售出去。

（4）新開發項目一定要結合將來需求之可能和本項目地理位置、規模、資金，重點抓好產品品質，細分客戶需求，精準地為客戶提供個性化服務、定制化服務。品質品味、產品創新、個性化定位等將是未來的發展方向。

參考文獻：

[1]王亞紅.中國城鎮化與房地產業發展--相互關系及協同發展策略研究[J].廣西財經學院學報，2012，（5）.49-54.

[2]龍斧，王今朝.從房地產業與“內需不足”機理關系看中國經濟發展模式[J].社會科學研究，2012，（1）.17-25.

[3]詹永耀.中國房地產業發展問題的幾點思考[J].港澳經濟，1998，（）：21-24.

作者簡介：

韓強（1985-8-），男，民族，漢，河北省邢臺市，工程師，本科。主要研究方向：房地產發展、房地產開發、工程技術等。