上海“學區房”政策突變，家長措手不及

宋杰

“華二學區彎道超車立馬第一檔順位！”近期，上海前灘中介紛紛打出這樣的標語，這是什么情況？

原來，華東師范大學第二附屬中學前灘學校（九年一貫制公辦學校，下文簡稱“華二前灘”）剛剛發布2021年招生新政，與往年不同的是，想進第一檔排序，要給兒童在房產證上加名字。此公告一出，前灘老業主們紛紛“炸鍋”。

令前灘這些老業主們“不爽”的是，無論是背負商業貸款還是純公積金貸款，想要在房產證上加子女名字，需要銀行出具同意書，但銀行出具同意書的可能性為0。這對大戶型且尚未還清貸款的家長是“巨大打擊”，即“想加加不了”。

而對無貸款的家庭來說，加子女名字則要交數十萬元稅費。

另一方面，在該招生政策公布后購房的業主，可以在不產生額外費用的情況下往房產證上加子女名字， 可能會“彎道超車”擠掉了部分老業主的第一檔名額。

上海家長：手握兩套學區房，恐怕全部“踏空”

公辦學校學區房，向來是上海家長們購置房產時的優先選擇，尤其是義務教育階段的“公民同招”（所謂“公民同招”，是指義務教育階段公辦和民辦學校同步報名、同步招生、同步注冊學籍，不得提前組織招生）、“民辦搖號”新政出臺后，早日購入學區房“占領”戶籍“坑位”成為許多家長的投資理念。

有數據顯示，2020年上海二手房成交量上漲了31%，學區房上漲了37%，雙學區房則漲了44%。

華二前灘可以說是家長關注前灘樓盤最重要的理由之一。

華二前灘2018年開始招生，自2020年起實行一個門牌號一居住戶、5年內只安排一次對口入學（同一居住戶二孩除外）的政策，被簡稱為“五年一孩”政策。

3月25日，華二前灘在其官方公眾號上發布了2021年招生告示，將招生政策進一步收緊。與以往最大的區別就是在“人戶一致”中分了4個檔，其中第一檔要求：“戶主為適齡兒童本人或其父母，且適齡兒童本人為房屋產權人（單獨所有）或適齡兒童及其父母（雙方或一方）為房屋產權人（共同共有）。”

通俗而言，就是房產證有兒童名字的，被列為入學第一梯隊，且“產證登記日期截止時間為2021年4月23日”。

“孩子名字上產證，這可是一筆很大的成本，但不上產證，萬一因為被列入第二檔，進不去學校，當初房子就白買了，這簡直了。”前灘業主吳先生看到招生公告后說道。

二胎家庭劉女士告訴《中國經濟周刊》記者，她家大寶已經讀高中，好幾年前買前灘房子的時候，主要是考慮各方面配置比較宜居，當時上海教育還沒有“公民同招”的政策。

劉女士回顧說：“我當時打算二寶去考民辦，拿公辦學區做保底。后來‘公民同招政策出臺，我比較了自己所有的房產，將前灘華二當成首選，不想冒險‘搖民辦。當時辦好產證，我就把孩子的戶口第一時間遷入，產證上是我和我老公的名字。浦東入學政策一直以來都是人戶一致且父母是產權人、戶主，這是第一檔?，F在華二前灘這個招生政策出來，我很可能被其他后來買房的業主擠掉名額，但再遷回另外的房產已經來不及（二寶明年就要入學），等于說我兩邊學區房都要踏空?！?/p>

“如果教育部門保證，遷回原來的戶籍地可以入學，我分分鐘遷回去，不來蹚這渾水，原戶籍地入學政策沒有要求未成年人上房產證這樣的規則，只要看入戶年限?！眲⑴扛嬖V記者。

同樣為前灘學區房苦惱的宋女士說：“房產證上加孩子名字，還有個問題。我咨詢得到的信息是，如果有兩個孩子，加其中一個的名字，原則上還要得到另一個的同意。涉及到共同共有還是按份共有，一旦牽涉權益變更，更麻煩?！?/p>

胡先生剛剛結婚，將前灘的這處新房作為婚房。他告訴記者：“我們家4位老人傾其所有幫我付了首付。如果我生了孩子，上了戶口，也沒有能力立刻還掉貸款加孩子名字，而以后如果有實力全款購買二手房的家庭，直接將孩子寫上房產證，不產生稅費，可以‘彎道趕超我的孩子就讀名校，這是有失公允的?！?/p>

前灘區域部分家長認為，若確實存在教育資源緊缺的問題，教育部門和學校應該加大投入，增加學校資源。

學區入學供需矛盾顯現

華二前灘官網顯示：“全?，F有教職工72人，其中一線教師62人，二線教師10人;小學生在校數434人，初中生在校數239人，學生總數673人。學校占地面積2.86萬平方米、建筑面積5.42萬平方米?！?/p>

據華二前灘2021年招生告示，今年計劃招收一年級新生5個班級。

如以每個班45人計算，只有225個招生名額。

那么等待著入學的孩子有多少呢？據《中國經濟周刊》記者結合業主提供的資料初步梳理統計，目前前灘板塊已劃入學區4000多戶，截至華二前灘發布新政之日，已交房且人戶一致的小區戶數3000多戶。

“如果后面810戶明年再劃進學區，那就是約5000戶家庭?！庇屑议L這樣說，“據我了解，未來還有千套待售房源?！?/p>

“根據戶籍信息摸底統計，今年本校對口招生地段內戶籍適齡兒童人數已超過學校招生計劃數?！比A二前灘招生告示中提示。

中原地產資深市場分析師盧文曦對《中國經濟周刊》記者說：“根據以往情況判斷， ‘學區房對應的學校都有承受上限，比如一個學校每個年級只能承載150個學生。學校會根據街道情況進行排摸和調整，如果片區內學生數量變動不大，按原先政策可以容納那么多學生，那么政策可能就不調整了。但是短期片區內有大量房屋買賣，遷入大量學生，超過了其承受能力，那么招生政策會做調整?！?/p>

有業主對《中國經濟周刊》記者說：“我們問學校，第二檔父母產證的難道因為你們政策變化，我們就要還幾百萬貸款，花幾十萬稅費嗎？學?；貜停骸畬W校沒讓你們去加名字啊?！?h3>專家：警惕投資學區房風險

北京煒衡（上海）律師事務所合伙人鞠秦儀律師分析認為，像“學區房”這種政策牽一發而動全身，本身即屬于影響諸多人重大利益的事項，還是要采取審慎的態度，在決策程序上廣泛聽取意見，尊重和保護民眾的“信賴利益”，盡力保持政策的穩定性和長期性。

盧文曦對《中國經濟周刊》記者分析說，投資學區房存在風險，因為買家無法確定自己能否劃分在對口學校內。劃出對口范圍也很正常。更何況最近幾年學區熱，一些學校要求戶口遷入一至三年不等，本身就有很長的時間跨度。這段時間里的變化根本無法預測。

“經過此事件，家長們也會更加冷靜?！北R文曦認為。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，學區房確實是當前住房方面的一個大問題，尤其是看中學區資源，最后發現拿不到學區資源;或者是讀了一個好學區，最后發現教學資源不怎么樣。這些問題都會使業主發愁。風波背后，其實還是學區方面需要繼續嚴管，防范炒作，同時需要端正教育觀念。