房企的“二次革命”

過去一年，房企開啟物業上市熱潮。全國排名前十的房企中，現僅有萬科、龍湖兩家尚未公布旗下物業業務具體的上市計劃。上市不到半年的恒大物業（6666.HK），市值達到約1500億港元左右，已接近母公司中國恒大（03333.HK） 。

在貝殼研究院戰略研究部負責人喻平看來，物管企業紛紛上市，受到資本市場追捧，這恰恰反映了房企的巨大轉變，即從之前的單純注重房子的開發、銷售，轉為滿足用戶全居住生命周期服務體驗。

面對地產的新一輪革命，喻平建議，從業者應投入更多的耐心，保持開放合作，迅速展開數字化轉型進程，或能抓住轉型機遇，打造出“第二增長曲線”。

線下房地產銷售渠道遭遇疫情重創，機構愈發注重數字化營銷。如何評價居住地產的數字化發展程度？具體到頭部房企上，哪些因素直接推動了數字化進程？

從宏觀來看，我用“方興未艾”概括居住地產數字化的發展水平。

首先，“需求側”與“技術側”的變化提升了行業數字化服務的便捷性。以需求端為例，用戶心態從“買房子”，轉向更注重居住服務。從技術看，數據技術，包括AI、VR、IoT等新技術的使用，使得供給側成本下降，讓線上看房等服務成為現實。

其次，居住地產數字化一方面從房產的營銷和交易開始，再逐漸滲透到其他環節與領域;另一方面，從整個“大居住”角度看，房產開發、裝修到后期的社區服務，更多居住領域的數字化仍處于相對早期階段。

頭部房企的數字化變革，在疫情前已經進行了一段時間，疫情更是加速了這一過程。 2020年上半年，線上售樓處、直播賣房、VR看房等，都呈現了加速趨勢。

疫情之后，數字化的進程會繼續和固化。疫情期間提升的數字化業績，疫情后進入穩定。從貝殼數據看，2020年下半年，歸因于效率與體驗的提升，VR看房次數仍維系在了疫情前10倍的水平。

居住地產數字化轉型涉及房、人和流程三大關鍵領域，哪些方面做得比較成熟？貝殼找房有哪些可借鑒的經驗？

“人的數據化”在線上獲客等環節已較為成熟。“房的數據化”方面，從鏈家到貝殼平臺，有了10年以上數據化建設，截至2020年末，“樓盤字典”已積累全國2.4億套房源的動態數據;在“流程和服務”上，譬如網上代簽等方面，也有所突破。

若把眼光放到整個居住服務方面，數字化程度還處在初級階段。以“人的數據化”為例，之前研究用戶買房，關注買完過戶就行了，較少重視5年、10年后房子質量、社區服務等方面。而這些用戶生命周期的數字描畫，如今都可以深入挖掘。

貝殼的經驗主要有三點：首先，明確大目標。即提升用戶的體驗和從業者效率;其次，將經營目標與應用場景相結合，這需要鋪墊大量基礎性工作;最后，有耐心。以年為維度，持續不斷地提升數據處理等基礎能力。

房企的數字化轉型，每一件事情看起來沒那么難，合起來并不容易。公司要長期投入人力、資金，以及公司組織體系升級等。

房企如何更好地去借助外部科技公司等力量，推動公司的數字化變革？

任何做產業互聯網的公司，都要避免閉門造車。居住地產數字化涉及到各個層面，包括數據建設、產品開發、用戶服務能力完善等，這些都可以對外合作。目之所及，很難看到一個企業自身將這些項目全都做了，一定要考慮借助外部的優勢。

其次，企業要根據自身的能力，對數字化及合作伙伴的目標進行聚焦。比如，短期目的要在營銷環節提升銷量，可注重同流量平臺的短期合作。從長期打算，提升服務能力，則需要圍繞用戶家庭需求，整合更多的服務。目的不一樣，選擇外部合作伙伴也有所不同。

諸多房地產企業將物業拆分上市，如何看待房企物業的資本熱潮？

居住地產往更強調服務和服務的運營方向發展，是一個大趨勢。以前的居住消費流程，“住進去”是關鍵;而現在，購房者在買之前可能會問，住進去之后體驗怎么樣，能不能保障物業服務;等完成購買后，也會花很多時間關注社區服務。

在疫情期間，貝殼研究院曾做過一個調查。我們發現，疫情對消費者購房關注因素以及社區規模偏好的影響因素里面，排在第一名就是“更高品質的物業服務”。

房企從注重房子的開發、銷售，轉變為滿足用戶全居住生命周期的服務體驗，這是大勢所趨。它不僅體現在做物業，也體現在多元化服務的推進中。

數字技術不斷在向居住地產的滲透，會帶來哪些新的機遇？

這個進程中蘊含的機遇眾多。

第一個方向，用數字手段把原來的居住體驗變得更豐富、高效。以前裝修體驗因為設計不當導致后期返工，極其痛苦;有了AI技術，可提前看到具體的裝修效果，改善體驗。同理，無論房企或中介機構，以及相關的從業者，都應該主動研究過往的居住體驗痛點所在，并嘗試通過整合技術工具，與合作伙伴一起去改善提升。

第二個方向，利用平臺積累的數據，與用戶建立智能交互。物業服務、地產中介、售樓人員，如果有了便捷的線上溝通工具，就能更好地理解用戶。

第三個方向，推動行業的信用升級。地產行業發展初期，多依賴線下運營，信息不透明，用戶與服務者之間，信任度是個大問題。而通過數字化手段，可以記錄、規范從業者的服務狀態，更為準確進行評價。這種對于信任關系的重構，非常重要。

我們要接受市場已經發生變化的事實。忽視數字化轉型的企業，雖然不會被立即淘汰，但是，組織與企業文化不能呼應變化的市場需求，未來發展則會遇到大麻煩。數字化是當下行業存有共識的，連這個方面都不去努力，很難在下一個時代生存。