商業綜合體智能化設計優化及成本控制建議

張錦飛

（上海延華智能科技（集團）股份有限公司，上海 200333）

1 商業綜合體智能化設計優化

1.1 模塊化系統設計

商業綜合體建筑智能化中應對各個系統分別進行規劃與管理，按照單個樓層的實際情況進行劃分，運用模塊化設計，對建筑物體系中同種類的模塊或相似的模塊進行統一管理。統一管理能夠有效促進系統規模優化、資源合理利用、減少了后期人力物力在維護方面的支出，提升系統可靠性。此外，模塊化系統具有一定的獨立性，如果某個樓層或者設備出現問題，能夠快速進行處理，并將處理的信息快速傳送到系統中，實現信息共享。

1.2 智能視頻分析技術

智能視頻分析技術利用機器監控相關的視頻畫面，分析與判斷相關的數據，依據對應的特征產生算法移入相關機器中進行視頻畫面的監測，能夠自動進行報警。智能視頻分析技術基于計算機數據處理，刪除或過濾視頻畫面中的干擾信息、無用信息，對視頻畫面中的有用信息進行自動識別與分析，可以把計算機看作大腦，攝像機是眼睛。建筑智能化自動化安全防范系統中，通常采用智能視頻分析技術，使安全監控工作者在工作中擁有清晰直觀的畫面感。

1.3 HFID射頻識別技術

HFID射頻識別技術屬于現代通信技術的一種，對特定人員的識別與判斷可以運用無線電信號完成，并對相關的數據進行讀取。HFID射頻識別系統的無線系統復雜性較低，組成部分主要有應答器和詢問器，在對物體的檢測、跟蹤和控制中其作用較明顯。答應器進入磁場之后，對解讀器發出的射頻信號進行解讀，再通過感應電流獲得能量，利用能量將芯片中存儲的信息傳送給中央信息系統，實現對數據的分析與處理。HFID射頻識別技術廣泛應用于車庫出入管理、電梯智能控制、智能倉庫管理等環節。

1.4 建筑安全防護系統設計

嚴格審查建筑物的進出人員與車輛，預防發生危險事件，以此確保商業綜合體的安全性。智能化的訪客管理系統、門禁系統、停車管理系統等的設計，能夠在人為因素損害樓宇方面提高防范。進出建筑的人員需持卡，出入次數較多的人員應在對比系統中備案。針對其他人員的進出既要進行登記，還應當有授權許可方。為提高訪客的安全性，對其應做好定位追蹤工作。在發電機房、監控室、樓宇信息管理系統中心大門等關鍵地方應實施門禁，防止閑雜人員進入，運用防爆檢測系統對停車場的出入車輛進行篩查，如果遇危險事件，應急指揮系統能以最快的速度進行響應，并及時采取應急預案。

1.5 智能車位指引與智能反向尋車技術

智能車位指引指在停車場中引進智能泊車指引系統，利用智能電腦系統檢測車位，將車位的實時狀況展示給司機，便于司機確認信息后能夠順利停車。智能車位指引系統中的模塊主要包括中央處理、車位數據探測、信息發布與顯示等。每個停車場的出入口數量、車流方向都不相同，因此智能車位指引系統應按照本停車場的實際情況調整。智能反向尋車技術有利于引導車主更快的鎖定車輛停放地點，確保停車場的周轉流暢度。

智能反向尋車主要包括三種技術：

（1）識別車牌技術。

通過攝影機傳回有關車輛的視頻圖像，取得車牌信息，定位車輛位置。

（2）刷卡定位技術。

刷卡定位技術的定位中精準度與可靠性都較高，其主要通過停車場所有刷卡定位終端進行車輛的定位。

（3）取票定位技術。

利用條碼出票機獲取條碼票，在取車時根據票上信息定位車輛的具體位置。

1.6 智能化系統信息的相互融通

基于各個模塊相互協調、融通，確保商業綜合體智能化系統的正常運行。智能化系統中信息的相互融通十分重要，設計商業綜合體智能化系統時，應對信息的實時互通給予重視。鋪設于商業綜合體中的管線較長，其中還有較多復雜的智能化線路，受限于商業綜合體本身的建筑特點，更需要加強其間管網綜合、強電系統、智能化系統的相互聯通。應以商業綜合體智能化系統的組成、路由敷設等為出發點，建立互聯網、廣電網和電信網，以便配合其功效更好地發揮。搭建統一的信息交互平臺于各個模塊分區之上，對建筑物內每個樓層的運行與安全狀況進行實時掌握。針對數據平臺安全指數要求較高的應采用單獨的信息處理通道，確保建筑物的安全。

2 商業綜合體項目全過程成本控制

2.1 商業綜合體項目成本控制的現狀

（1）缺乏成本管理意識。

隨著市場經濟的快速發展，企業間的競爭越來越激烈，企業競爭中關鍵的一項因素就是成本。企業的綜合效益、可持續發展與成本控制的有效性存在密切的聯系，但目前的商業綜合體項目成本控制環節較薄弱，管理工作者對成本管理的重要作用還沒有深刻認識，通常認為成本控制僅與造價工程師、成本部門相關，不了解工程質量安全和成本控制間的內在關聯性，導致商業綜合體項目成本控制效果不佳。

（2）成本控制體系仍待完善。

商業綜合體項目建設中，成本控制體系的完善是開展成本管理與控制工作的有力保障。目前項目建設中成本控制體系仍待完善，缺乏健全的管理制度與規范的成本控制工作流程，導致工作者的分工與職責模糊不清，項目建設中發生問題，容易出現責任推諉現象，項目建設的質量和安全也得不到保障，并對維護項目綜合效益產生不利影響。此外，不完善的成本控制體系，致使部門間不能及時進行溝通與協調，制約了商業綜合體項目的進展與成效，甚至導致項目出現虧損，阻礙了企業的可持續發展。

（3）重施工輕設計。

重施工輕設計是商業綜合體項目建設中關鍵問題之一，如果施工過程中沒有可行性的設計方案與圖紙作為保障，僅注重施工的進度，任意更改施工過程，必然導致商業綜合體整體項目的質量與安全方面存在較大隱患，無法實施規范化的成本控制工作。

2.2 商業綜合體項目全過程成本控制的具體措施

（1）早期階段成本控制。

商業綜合體項目早期階段在要在決策階段和設計階段這兩個階段著重體現出成本控制的落實。

①決策階段。

對市場充分開展調研工作，立足于整體層面把握商業綜合體項目的實際狀況，及時明確每項存在影響的因素，再對土地、成本、費用等進行初步預算，應對風險分析工具進行合理運用，以保證項目的可行性，充分重視項目土地成本評價工作。

②設計階段。

應確保具備合理的設計方案，設計規劃工作的開展需要具有科學性，以便為實現目標成本控制奠定良好的基礎。實行招投標制度可以持續優化項目設計方案，促進設計質量的提高，還進一步降低了項目造價。設計階段應著重推行限額設計，以此實現對項目目標的控制，將目標的實施分解與規劃，實時掌握目標的實施，落實信息反饋工作，使全過程都處于造價控制范圍內。

（2）建設階段成本控制。

商業綜合體項目建設階段必須清楚認識到成本控制的關鍵所在，采取主動控制，以保證目標值接近于實際值。

①施工期。

在施工期應以項目實際情況為出發點，嚴格掌控現場簽證和設計變更，報審要按照規章制度，定期由成本部門進行上報，財務部門審核后予以備案。成本部門相關人員應定期對數據匯總，對成本費用支出依據目標成本的分類進行填報，快速發現項目是否存在超支現象。

②建設期。

建設期落實成本控制目標，須嚴格把控工程簽證，對所有存在費用支出的項目仔細核對與證實，對工程造價和工程量的簽認需嚴格按照相關規定進行。運用正確的成本控制方式才能保證商業綜合體項目建設階段成本控制的落實效率。通過智能化工程清單的招標，利用競標可以使成本降低，簡化結算審核，實現項目總成本的減少。

項目建設期可以設立超成本預警機制與報審，把控成本控制的落實度，依據目標成本，對一計超過成本的細項應提前預警與報審，使程序更規范，提升管理方式的精細度，實現高效的成本控制。

（3）竣工后成本控制。

針對商業綜合體項目竣工后的成本控制具有重要的意義。商業綜合體項目結算前需審查項目，各項工程的完成應嚴格按照合同規定和設計圖紙，有漏項或甩項則不予結算，對現場簽證和隱蔽性工程簽證進行審核與計算，施行規范化審查，有關責任人在審查完成后對竣工驗收單簽字確認，便于項目的結算。

竣工期成本控制的落實，需要嚴格執行結算復審和工程尾款會簽制度，保證項目結算質量，為企業的投資收益提供有力保障。為保證正確的工程計價，工程項目造價人員應從整體上掌握商業綜合體項目的實際狀況，對各項信息進行實地考察，針對特殊材料與特殊設備的價格做好充分的市場調查研究，實時了解項目成本價格的實際情況，使成本控制進一步得到落實。完成結算后，對相同子項下的多項合同結算進行匯總，與目標成本相比較，采用科學評估方式，取得數據信息并存入數據庫中，實現管理的規范性與科學性。