管理會計在房地產公司中的應用

謝源輝

[摘 要]隨著土地價格的上漲、政策管控更加嚴格以及房地產市場日趨飽和等因素的影響，房地產企業的經營發展過程中面臨的競爭壓力也在不斷加大，風險因素不斷增多，這對企業的長遠發展非常不利。因此，房地產公司必須積極響應信息化時代的發展，加大企業信息化建設，運用大數據、云計算等技術，推進企業財務管理轉型。在財務管理轉型過程中，房地產公司需要全面認識管理會計在企業經營管理中發揮的積極作用，增強對管理會計的重視，將管理會計提升到與財務管理并重的地位，積極運用管理會計開展成本管理、風險管控等工作，促使企業經營管理水平不斷提升。

[關鍵詞]房地產公司;成本管理;風險管控

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.03.151

1 管理會計概述

管理會計由傳統的會計系統中分離而出，是與財務會計并列的為企業經濟效益提升、經營管理環境改善以及最優化決策提供服務的企業會計分支。管理會計需要通過對經濟業務的記錄與分析收集財務與業務管理信息，并通過財務分析為企業經營管理決策提供支持。[1]管理會計在企業中廣泛應用可以為企業內部管理提供服務，房地產公司的管理會計主要集中在企業財務核算、經營管理目標制定、成本控制、經營前景預測等方面。而全面預算管理作為管理會計的重要方式與手段，可以通過預算編制、執行、考核在企業成本管理、風險管理等經營管理活動中發揮重要作用。

2 房地產公司應用管理會計的主要策略

2.1 在經營管理決策中的應用

房地產公司在經營管理決策與戰略目標制定時，可以運用管理會計為相關決策提供詳細而全面的參考依據。首先，房地產公司在項目開發階段，可以運用管理會計對具體項目的預期成本與收益進行分析，并根據企業的實際情況與項目的經濟效益，編制項目可行性報告，為企業的項目決策提供重要參考。其次，企業可以通過應用管理會計，通過具體項目的市場定位與銷售計劃，計算具體項目的成本，確定項目盈虧臨界點，為項目建設過程中的成本控制提供支持。再次，房地產公司可以利用管理會計工具與項目的具體條件，預測具體項目的開發成本。而成本預測數據可以為企業調整項目實際成本支出提供依據，避免出現項目實際支出超出預算的情況發生，造成流動資金緊張的狀況，對企業其他方面的經營管理與投資活動產生不利影響。最后，管理會計可以預測企業具體項目開發建設所需的資金量，并在此基礎上，根據企業實際情況開展融資方案與預算方案的編制工作，為企業高層決策提供支持。

2.2 在成本管理中的應用

管理會計發展的一個重要來源就是成本管理，因此，管理會計可以在房地產公司的成本管理中發揮重要作用。房地產公司要想運用管理會計，加強成本管控，首先，必須在國家相關標準的指導下建立指標庫。計算開發項目的資金額度，這樣可以為項目設計人員的圖紙設計提供指導與參考，減少項目開發過程中的資源浪費或者資源不足等問題的發生。其次，房地產公司還應該建立單方指標庫開展項目核算。房地產公司的核算方式方案是依據國家的相關指標庫，在項目開發決策之前進行項目測算，為項目開發提供資金預算。還有一種核算方案是依據施工標準建立單方指標庫，核算出項目開發過程中的資金預算與實際消耗額，并依據實際情況及時調整資金預算，達到控制工程成本的目的。[2]最后，房地產公司應該從建設材料入手，制定材料價格控制指標，使精細化成本管理貫徹到材料成本管理過程中去。房地產項目開發是一個動態的過程，其中存在很多變量，尤其是建設施工需要大量材料，如果材料價格變動，就會導致企業成本上升。在項目成本管控中，房地產企業可以運用管理會計中的即時庫存管理方法，加強庫存管理，對庫存、物流等具體信息進行詳細安排，以便加強整個項目成本的管控。

2.3 在風險管控方面的應用

房地產企業在復雜多變的市場環境下，面臨眾多的風險因素，為了有效防范風險，企業需要運用管理會計，開展戰略管理、績效管理與風險管理等具體經營管理工作。在風險管控過程中，房地產公司需要在管理會計理論的指導下，運用管理會計工具，加強盈虧平衡分析，企業管理層可以依據盈虧平衡分析確定企業的銷售額達到多少數量時才可以收回項目成本。在計算盈虧平衡時，企業需要運用管理會計中的固定成本與可變成本分析，確定預期銷售量。在具體計算過程中，企業還需要考慮到行政費用、保險費用和租金等。通過盈虧平衡分析房地產公司可以合理安排項目開發與后期銷售等具體活動情況，減少項目開發管理過程中的風險發生概率。同時，房地產公司還可以通過預算管理的方式，合理分配資金，并根據市場變化及時調整預算方案，避免資金超出預算導致企業資金鏈斷裂與財務危機等風險的發生。在“營改增”政策全面實施之后，房地產企業還應該加強對增值稅專票的管理，禁止無票付款，所有支付款項盡量取得增值稅專票，防止發生獲取無效票據的情況，降低企業的稅務風險。在簽訂合同的過程中，如果企業的風險管理意識不強，對合同中涉及的各方面細節問題，如質量、安全、環境、付款條件、財稅要求等，規定不明確，就很可能給企業帶來巨大財務風險，因此，企業還應該加強合同管理，有效防范合同風險。

2.4 在資金預算管理中的應用

資金是企業運營發展的基礎，房地產公司需要運用管理會計工具加強資金預算管理，通過分析企業的投資能力和盈利能力，了解投資回報率，為企業制定科學合理的投資組合。通過應用管理會計，房地產公司的財務人員可以對外部業務需求、環境變化，以及具體事件進行科學評估，為資金預算提供數據參考。在確定資金預算過程中房地產公司需要將初始現金、貨幣時間價值、項目回收期等因素考慮在內，使財務資金預算更加科學。房地產公司應對資金預算管理的流程進行科學規范的設計，采用自上而下與自下而上相結合的編制方法，將彈性預算與增量預算結合起來，細化預算編制流程。在編制細化的資金預算時，企業分別編制收入預算與需求預算，使資金預算編制實現真正的精細化，方便執行部門規范的執行資金預算。在資金預算執行過程中應設計完善的管控流程，從企業全局角度出發，強化資金預算流程控制，如果預算與實際情況之間存在較大差距需要及時調整資金預算，需要企業擁有完善高效的信息反饋機制，為預算調整提供信息支持。在進行預算調整時相關部門應及時提出申請，經財務部門審批通過后及時調整預算。在執行資金預算時企業還需要加大對預算執行的監管，將過程管控與目標控制結合在一起，實現對預算執行過程的全面管控。資金預算管理考核與評價是預算管理的重要環節，只有通過完善的考核評估機制，房地產企業才能及時發現自身存在的問題，并采取積極有效的措施，及時糾正存在的問題，促使資金預算管理質量不斷提升。

3 結論

房地產公司的投資項目具有投資周期長、資金投入規模大等特點，其在經營發展過程中面臨著眾多風險因素，為了有效防范風險，增強企業的綜合競爭力，房地產公司必須積極應用管理會計，通過全員參與、全面管理與全過程控制的方式，加強對企業經營管理活動的全面管理，促使企業經營管理水平不斷提升，使管理會計在成本控制、風險管理、項目預測、決策分析等方面的作用得到充分發揮，為企業的可持續發展做出更重要的貢獻。

參考文獻：

[1]張澤民.淺談管理會計在房地產企業成本管控方面的實際運用[J].中國集體經濟， 2018（16）： 133-134.

[2]朱秀芳.管理會計在房地產公司中的應用探討[J].山西農經，2018， 239（23）：97-98.