“筆誤”引起的登記錯誤可否依職權更正

某市不動產登記機構詢問：我市有一處商業用房，在首次登記時，因錄入錯誤將土地使用年限登記為50年，而土地出讓合同則明確是40年。而后這一商業用房已經轉讓，在受讓人的權屬證書上，土地使用年限仍然按上一手登記內容記載為50年。現在受讓人也因轉讓該房而申請轉移登記，工作人員在審核時發現了這一錯誤，但買賣雙方都不愿意更改，并堅持要求繼續辦理轉移登記。我們認為這一錯誤明顯是因“筆誤”引起的，應先予更正，如果申請人不愿更正，擬采用依職權更正的方法來糾正。但注意到《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第81條規定：“不動產登記機構發現不動產登記簿記載的事項錯誤，應當……依法予以更正;但在錯誤登記之后已經辦理了涉及不動產權利處分的登記、預告登記和查封登記的除外”。這一登記錯誤是發生在首次登記，轉讓給受讓人時屬于涉及權利處分的登記，若按上述第81條但書的規定，則不能依職權更正。問：因“筆誤”引起的登記錯誤是否適用上述規定，可否依職權更正？

金紹達：原《物權法》和《民法典》都沒有直接規定登記機構依職權更正登記。在梁慧星《中國物權法建議稿》中有“登記機關發現有明顯的登記錯誤時也可以依職權更正”（第31條）。如果登記機構明知登記錯誤且有充分的依據來證明時仍不進行更正，則不符合行政行為“有錯必糾”的原則。因而，《細則》第81條規定了登記機構可以依職權更正登記，只是對錯誤登記之后已經辦理了涉及不動產權利處分的登記、預告登記和查封登記的進行了限制。這一條規定的立法本意，是在這種情況下，登記機構依職權更正可能會影響第三人的利益。一旦錯誤的登記影響到登記簿記載的權利人或利害關系人的利益時，登記機構限于自己的職能，較難處理因錯誤登記而引起的糾紛，所以作出了這一規定。

本例中的登記錯誤是在錄入信息時產生的，應屬于“筆誤”范圍。這一錯誤產生在首次登記，在為受讓人辦好轉移登記后，應是“已經辦理了涉及不動產權利處分的登記”。因此，按目前規定，不宜由登記機構直接依職權更正。

因“筆誤”引起的登記錯誤當屬極少數，無須單獨進行規定。但對錯誤登記后已經辦理了涉及不動產權利處分的登記、預告登記和查封登記的，僅將其排除出依職權更正登記的范圍，既不能避免因錯誤登記而引起的紛爭，還可能使錯誤的登記繼續影響他人。建議參照《房屋登記辦法》75條第1款和第2款的規定，對《細則》第81條的內容作一些補充，加上“未辦理更正登記前，權利人申請轉移、變更登記的，登記機構應當暫緩辦理”。這樣既可以避免錯誤登記對更多的人造成影響，也符合《細則》第81條立法的本意。