建議全裝修商品房的裝修部分按照套內面積計算

■周媛嬌

改革開放40 年來，我國經濟社會水平快速發展，居民消費水平不斷提升，房屋產品的供給與居民有效需求結構不匹配的矛盾日益突出。推進全裝修商品房供應，改變長期以來的“毛坯房”供應局面，既是貫徹新發展理念的具體行動，也是減少分散裝修帶來的資源浪費和環境污染的有效舉措。在今年全國“兩會”上，碳達峰、碳中和首次被寫入政府工作報告，大力發展星級綠色建筑、超低能耗建筑、近零能耗建筑、零能耗建筑是住房城鄉建設領域實現碳達峰、碳中和的主要途徑之一。當前，全裝修商品房迎來國家政策、改革驅動、轉型升級等多方利好。部分地區提出了新建商品房裝修交付的目標任務，全裝修商品房占比逐年提升。

一、存在問題

1.裝修價款計算方式不合理。

據了解，全國有相當部分城市是按照商品房建筑面積計算全裝修部分價款，此類計算方式不合理，引起社會的廣泛關注和強烈反映。業主如果購買毛坯房自裝，計算費用如是按商品房的套內面積計算，以建筑面積100 平方計算，假如公攤為20%，套內面積為80 平方米，以每平方1 000 元的標準裝修，業主只需承擔8 萬元的裝修支出。但是如果開發商統一裝修，按建筑面積100 平方米計算，業主則要承擔10 萬元的裝修費用。這就意味著業主多支付了20%的公推面積的裝修費用，而公攤部分的建造成本，開發商已向購買商品房的業主分攤，意味著開發商兩次向業主收取了公攤建造費用，增加業主的購房成本。另對于裝修交付價格標準的監管存在不力情況，因限房價項目拿地成本和房價之間的利潤空間被壓縮，建設單位通過裝修價格轉接利潤。

2.裝修風格不合適造成二次浪費。

商品房全裝修交付的本意是為了減少業主零散自裝帶來的資源、建材浪費。但是在實際房屋銷售中，存在部分項目裝修風格不夠多樣、鮮明，智能系統不夠緊跟時代發展，設施布局不夠人性化等問題，不能滿足業主個性化的需求，造成部分業主拆除重新裝修，反而造成二次浪費。

3.施工工期較短、質量參差不齊。

全裝修商品房項目一般都存在工期短、任務重的情況，集中施工導致裝修工人嚴重緊缺，大量尚未接受系統培訓的工人臨時上崗，無法保證裝修質量，存在大量如墻面刮瓷不夠平整、瓷磚空鼓、預留下水口與瓷磚無法對齊、隱蔽工程施工質量堪憂、水電管線布置不合理等施工通病，影響裝修品質。

二、對策與建議

全裝修商品房屋作為新型事物，應當不斷摸索其合理的發展模式，在貫徹新發展理念、提升房屋建設品質的同時，優化供應模式和計價方式，讓群眾更好實現“安居樂業”。針對以上問題，提出建議如下：

一是建議采用套內面積計算裝修費。目前，在國家層面上沒有明確全裝修價款的計價方式，有的省市（如海南、上海等）采取的是將全裝修價格直接納入房屋總價，在合同中不予明確裝修價款，但是裝修價款實際上是按照建筑面積計算的；有的省市（如南昌、長沙等）雖然采取的是將全裝修價款與房屋主體毛坯價格分別明確，但是計算裝修款實際上是按照建筑面積。如按照套內面積計算裝修費，不再按建筑面積計算裝修費，將使裝修支出更加科學、更加公平，減輕群眾負擔，充分體現“人民至上”的執政理念。

二是建議不宜盲目推廣商品房裝修出售，更多比例的毛坯房出售，實行毛坯房與裝修房并行、提倡提供多種裝修風格，保障業主購房的充分選擇權。

三是建議強化全裝修商品房監管機制。目前部分省市已經出臺了加強和推動全裝修商品房的指導意見，對質量監督管理、樣板房設置、房屋銷售管控等方面提出了更高的要求，但是各地做法各有不同，同時存在著落實不到位不理想的情況。建議在國家層面上出臺相關文件，從土地出讓、設計要求、報建流程、工程施工、銷售管理等方面，進一步強化全裝修商品房全生命周期監管。

四是建議商品房出售時，按照套內面積計算，這樣裝修費計算按套內面積計算，也就有了更加充分的依據。國際通行的房產交易計價單位多為所見即所得的套內面積，國內對此雖無統一要求，實際操作中都普遍使用建筑面積計價。2019 年2 月18 日，住建部官方網站發布《關于〈城鄉給水工程項目規范〉等38 項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知》，其中《住宅項目規范（征求意見稿）》指出，“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”，但后續并未正式出臺相關規范。這涉及如新老不動產證銜接、房屋計價方式轉變、開發設計要求提升等，需要自然資源、住房和城鄉建設等多部門大力配合和推動。