關于我國房產(chǎn)稅改革的思考

摘要：房產(chǎn)稅作為我國財產(chǎn)稅的一個分支，是地方政府稅收的重要來源，開展房產(chǎn)稅征管，能夠引導地方住房合理消費。基于此情，文章將對我國的房產(chǎn)稅相關問題進行探究，并提出幾點改革建議，望所述內(nèi)容，對推動我國房產(chǎn)稅的改革，有所啟迪。

關鍵詞：房產(chǎn)稅;改革 ;建議

引言

進入新世紀之后，我國的國民經(jīng)濟水平有了顯著提升，而購置房屋則成為大眾提高生活品質(zhì)的重要環(huán)節(jié)，除此之外，一些經(jīng)濟富足的人，則會在滿足居住需求的基礎上，將購置房屋，作為保值、增值的投資手段，而這種行為的出現(xiàn)，會使房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)虛高情況，因此，在下文當中，從改革角度出發(fā)，對房地產(chǎn)稅收問題進行探究，以實現(xiàn)其調(diào)控作用的發(fā)揮，為社會健康發(fā)展奠定基礎。

一、我國現(xiàn)行個人房產(chǎn)稅存在的主要問題

1、征稅對象覆蓋范圍過窄

除房產(chǎn)稅試點城市外，目前我國其他地區(qū)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅暫行條例制定于20世紀80年代，僅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，且限于經(jīng)營性房屋和商品房。個人的住宅性房產(chǎn)、空置房產(chǎn)及農(nóng)村的經(jīng)營性用房并不在此范圍內(nèi)。過窄的覆蓋范圍不僅使得地方政府的財政收入受到影響，更限制了房產(chǎn)稅本身調(diào)控市場和引導消費功能的發(fā)揮。

盡管現(xiàn)行房產(chǎn)稅覆蓋范圍存在著諸多爭議，但應該承認，這樣的規(guī)定是符合我國當時國情的。在20世紀80年代，房屋的商品化程度很低，國家尚且需要通過“放權讓利”政策來激發(fā)市場活力，促進企業(yè)發(fā)展。在這個時期，房屋的投資屬性遠沒有其居住屬性表現(xiàn)突出。民眾還處于希望有房可住的階段，而作為可以拉動一地經(jīng)濟增長的房地產(chǎn)行業(yè)本就不應該受到稅收的限制。但20世紀90年代以后，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，房屋商品化程度不斷提高，房屋的投資屬性漸漸得到重視，不僅是投機者，連普通家庭都致力于購買多套房產(chǎn)以待日后增值。但實際上，這種行為恰恰是目前我國房價不斷上漲的一個助力。可惜的是，我國現(xiàn)有房產(chǎn)稅并未對個人持有的多套住宅性房產(chǎn)和空置房產(chǎn)征稅，大量房源沒有投入到市場中。

2、計稅依據(jù)實際操作困難

目前，我國房產(chǎn)稅實行的計稅模式按計稅余值計征劃分可分為從價計征和從租計征兩種。但是在實踐過程中，這兩種計稅模式均有一定缺陷。

對于從價計征的模式來說，其計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值的余額。但改革開放后，我國經(jīng)濟社會快速發(fā)展，房產(chǎn)價格也不斷上漲，再加上通貨膨脹等因素的存在，30年前設定的計稅依據(jù)已經(jīng)不太符合我國當下經(jīng)濟社會情況。目前，一些發(fā)達國家采用房產(chǎn)的評估價值而非房地產(chǎn)的交易價格或市場價格作為計稅依據(jù)，且每隔一段時間就要重新估值或?qū)Ψ慨a(chǎn)情況進行考察調(diào)研。同時，這些國家也建立了專門的評估機構和較為完善的制度。如何設定規(guī)范客觀的標準，且能夠科學、公正地評估房地產(chǎn)價值，恰恰是我國推行房地產(chǎn)稅改革需要攻克的重難點之一。

3、稅率設計缺乏靈活性

我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅稅率根據(jù)從價計征和從租計征兩種計稅模式，分別征收1.2%或12%的稅率。現(xiàn)行房產(chǎn)稅忽視了不同收入層次和不同地域人群納稅能力的差異，實行“一刀切”稅率。這就使得無論是普通居民家庭還是房地產(chǎn)投機者，二者實際上在納稅比例上是相同的，而擁有更多資金的投機者就傾向于囤積大量房產(chǎn)，導致空置房產(chǎn)積壓，損害了普通民眾的利益。“一刀切”稅率所帶來的“公平”在現(xiàn)在的經(jīng)濟社會中已經(jīng)顯得有失公平。

而對我國來說，房產(chǎn)價值和持有房產(chǎn)數(shù)目固然是“差別化”稅率的參考標準，但也不能忽視我國幅員遼闊，各地經(jīng)濟發(fā)展不一的現(xiàn)狀，設置房產(chǎn)稅稅率的權力應該下放給各地政府，要充分考慮各地經(jīng)濟發(fā)展差異。

二、關于穩(wěn)步推進落實房產(chǎn)稅的建議

1、針對存量房開征的房產(chǎn)稅要因地制宜

對存量房開征房產(chǎn)稅雖能拓寬稅源、改善地方政府的財務現(xiàn)狀、充分發(fā)揮其調(diào)控能力，但同時因為存量房涉及面廣泛，征收房產(chǎn)稅可能在短期內(nèi)會對房地產(chǎn)行業(yè)造成較大的影響，并不是所有城市都適合針對存量房開征房產(chǎn)稅。

對一二線大城市來說，空置房產(chǎn)數(shù)目較多，但還是存在著“買房難”等問題，這表明許多房屋已經(jīng)成為一種投機品，房產(chǎn)資源沒有得到有效利用。針對存量房開征房產(chǎn)稅，可以有效調(diào)節(jié)本地房地產(chǎn)市場，使投機者釋放手中的部分房源，達到抑制房價上漲，促進社會公平的目的。但對于三四線的小城市來說，由于人口外流等因素，本地的房地產(chǎn)現(xiàn)狀不良，房價疲軟、供過于求，如果在此時貿(mào)然開征存量房房產(chǎn)稅，反而有可能會使本地房地產(chǎn)行業(yè)受到嚴重打擊，影響地方經(jīng)濟發(fā)展，得不償失。

2、房產(chǎn)稅不宜作為經(jīng)常性調(diào)控房價的手段

房價實際上與房產(chǎn)稅并沒有太大的直接聯(lián)系。從短期來看，房價確實會受到房產(chǎn)稅的影響，如果某地房產(chǎn)稅負較重，房價可能會變得疲軟;如果某地房產(chǎn)稅負較輕，可能會出現(xiàn)較多的投機現(xiàn)象，但這不是絕對的。

從中長期來看，一地的房價主要受到人口、經(jīng)濟、人口流動方向等因素的影響，如果某地人口較多、經(jīng)濟形勢向好、人口向該地聚集，那么本地房屋需求會增多，在沒有過量供給的情況下，房價會上漲;而當某地出現(xiàn)人口較少、人口外流等現(xiàn)象時，房價就會下跌。因此，對于經(jīng)濟社會的長遠發(fā)展來說，想用房產(chǎn)稅來達到調(diào)控房價的目的，顯然是不符合經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的。

3、加大地方政府房產(chǎn)稅立法的自主權

房地產(chǎn)稅屬于不動產(chǎn)，我國國土面積較大，幅員遼闊，各地區(qū)各省的經(jīng)濟發(fā)展很不平衡，情況各不相同，如果采用全國統(tǒng)一的房產(chǎn)稅稅制，難免會陷入“一刀切”的局面，顧此失彼。因此，房產(chǎn)稅需要考慮到各地差異，采取“差別化”稅率。

這就要求由中央政府制定統(tǒng)一的稅法標準，然后將權力下放，根據(jù)“立法先行，充分授權，分布推進”的原則，由各地方政府掌握一定的權限，考慮本地經(jīng)濟發(fā)展情況來劃定免征面積等優(yōu)惠政策，設置稅率，因地制宜，促進本地經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展、社會公平和引導住房合理消費，這也是分稅制改革的部分要求。

結束語

綜上，雖然我國目前在房產(chǎn)稅方面存在覆蓋范圍狹窄、計稅依據(jù)操作困難、稅率設計缺乏靈活性等因素，但筆者相信，在相關部門的不斷努力下，我國的房產(chǎn)稅改革，一定會得到逐步完善，并全面發(fā)揮其社會職能，推動我國社會經(jīng)濟的健康發(fā)展。

參考文獻

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[2]劉楠，滕龍.中國房產(chǎn)稅改革的方向及路徑選擇[J].商業(yè)經(jīng)濟研究，2017（22）

作者簡介：孫亞楠，出生日期：1999.11.10，性別：女，籍貫：遼寧省本溪市桓仁縣，專業(yè)：稅收學，學校：遼東學院

（遼東學院?遼寧?丹東?118000）