房地產投資信托基金應用研究

汪如飛

[摘? ? 要] 作為資產證券化的常用金融工具之一，房地產投資信托基金（REITs）以房地產未來穩定的現金流為基本保障，向市場上眾多投資者進行融資。本文簡要介紹REITs的含義及我國房地產公司發展REITs的必要性，通過研究REITs在勒泰集團融資中的應用，對比融資效果，發現該案例中仍存在些許問題，最后針對存在的問題提出建議，以便更好地完善REITs在我國房地產融資中的應用。

[關鍵詞] REITs;房地產;融資;勒泰集團

0? ? ? 引? ? 言

近年來，政府不斷出臺適當措施，為房地產業降溫，加之各項成本增加，利潤率下降，使得未來的中國房地產行業很不景氣。另外，房地產市場的下滑趨勢越來越明顯，表現為整個行業重資產、輕運營，這可能會造成不少房企出現資金鏈的斷裂。難以籌集到足夠的資金，這也使得融資難的問題成為我國房地產企業的心病，而憑借REITs則有效地解決了這一問題[1]。

1? ? ? REITs在勒泰集團融資中的應用分析

1.1? ?房地產投資信托基金（REITs）含義

房地產投資信托基金（REITs）以房地產項目為標的資產，向所有投資者募集資金，然后將募集資金用于相關項目的運營[2]。分配給投資者的股利主要是基于房地產項目經營過程中產生的穩定現金流和資產增值部分。根據國際公認的理論和實踐，房地產投資信托對房地產業和金融市場都有積極的影響。但是本質上，REITs是資產證券化形式的另一種發展。

1.2? ?勒泰集團發展REITs的必要性

對于大多數投資者來說，房地產投資包括直接投資和間接投資，而房地產投資信托是房地產間接投資的一種。REITs和房地產直接投資有很多不同之處，通過對比可以發現REITs具有多方面的優勢：REITs在二級市場操作，流動性高，而直接投資流動性差，很難及時退出;REITs有持續現金流作為保證，收益穩定，直接投資受市場影響大，收益相對平穩。

1.3? ?勒泰集團應用REITs工具的可行性

在此之前，勒泰集團發行債券為公司融資，還向銀行借款，但由于自身原因，債券利率過高，增加了公司的經營壓力。勒泰集團的REITs產品完全基于標的資產，以確保通過脫離集團的主要標準，靈活避免集團主體的缺陷，在大多數投資者認可的利率相對較低的情況下，為大量資金提供支持。本次的REITs產品以石家莊勒泰中心為標的資產，依靠其日常經營穩定的現金流償還利息。同時，在金融部門，在不動產證券化領域，投資者和各類專業中介機構都必須遵守“城市一線商業貨物質量標準”。除了產品交易結構設計、基本資產本身和原始股東分析之外，最重要的判斷邏輯是“城市發展”。

2? ? ? REITs在勒泰集團融資中的具體應用

2.1? ?產品方案設計

此次融資中本單產品總協調人為北京中聯國新投資基金管理有限公司，資產計劃管理人為前海開源資產管理有限公司，主承銷商則為中信證券股份有限公司。總發行量達到35億元，其中A1類債券10億元（28.57%），預期收益率5.7%;A2類債券21億元（60%），預期收益率6.9%;子類債券4億元（11.43%）。

2.2? ?產品交易結構

勒泰集團按照國內常見的發行模式，以民間投資基金的形式組織“1號”REITs融資模式，并通過設立類似的契約型REITs，設立專項投資資產支持計劃。計劃管理人、投資者、托管銀行、基金管理人等多方在這種明顯更為復雜的交易結構中，都涉及了不同的委托代理問題。具體結構情況如圖1所示。

3? ? ? 勒泰集團REITs融資效果分析

3.1? ?資本結構趨于合理

在2017年公司資產量大幅增長，總價值較上年增長近3倍，突破了資產規模發展束縛，而資產規模停滯不前，主要是由于公司發展戰略不明確，固定資產運作不暢，限制了資產規模的進一步擴大。

通過勒泰房地產投資信托產品的資產證券化，通過表1、表2我們可以看到，勒泰地產2016年以來的三年中，特別是在REITs融資后的2017年，資產負債率呈現下降趨勢，這表明：負債在資本結構構成中所占比重顯著下降，資產負債率顯著改善，企業利息負擔減輕，財務風險降低[3]。

3.2? ?盈利能力逐步提升

2017年，公司總資產凈利率大幅上升，表明公司投入產出水平有所提高，提高運營的效率和成本控制能力，與2016年相比，2017年和2018年總資產和凈收益的增長率遠高于2016年，這表明在2017年REITs融資后，總收益在逐步增加，融資效果良好。

2017年以后，股權凈利率呈現穩定增長態勢，表明公司通過REITs融資改善了財務狀況，股東權益實現了盈余盈利，股東的總股本回報率增強，提高了對公司投資者和債權人的保護水平。

4? ? ? REITs應用中存在的問題

4.1? ?融資措施的靈活性較低

我國REITs融資普遍偏低，REITs產品僅通過正常的項目申報發行，這種情況當然不是例外。相反，在國外REITs產品的存續期一般較長，投資規模更具靈活性，投資組合更自由。如果是一個企業REITs，它可以更靈活地改變投融資方式。此外，更靈活的投資規模還可以進一步降低企業的后續融資成本，從而提高企業的效率和降低成本以獲得房地產融資。

4.2? ?產品缺乏流動性

由于勒泰集團的資金完全來自私人資金，因此不可能進行公共貿易。同時，證券轉讓手續也有一定程度的復雜性，使得投資者在市場上買賣不靈活。房地產投資信托產品缺乏流動性會導致信息不公開透明，沒有必要的監控，加大融資風險，將更多中小投資者排除在REITs市場之外。只有在二級市場上實現與REITs的自由貿易，才可以真正解決REITs的流動性問題。

5? ? ? 改進措施

從勒泰集團發行的REITs產品的推出可以看出，雖然國家出臺的政策使得很多中小企業難以通過銀行貸款、債券發行等傳統渠道融資，但“勒泰一號”的成功發行，為其他中小房地產企業提供了借鑒。只要企業運轉良好，標的資產成熟、質量好，就可以采用這種融資方式。故針對當前我國REITs融資中普遍存在的問題，提出以下改進措施。

5.1? ?采用儲架發行制度

針對我國REITs融資規模無法改變的問題，可以引入儲架發行制度來解決這一問題。此外，中國的一些公司已經開始實行這一制度，即保留投資上限，一次核準，多次發行[4]。可以看到，儲架發行制度的推出，不僅使資金使用更加靈活，提高了效率，緩解了二級市場的壓力，而且也消除了企業追求短期利益的非理性行為，改善企業的信用形象。所以中國其他公司在發行REITs產品前，要合理采用這個制度，為將來的融資提前做好充分的規劃。

5.2? ?注重專業人才的培養

勒泰集團產品的發布不是基于幻想，而是基于“幕僚團”合作下的完整知識體系。如果其他房地產公司想運用REITs金融工具，不僅需要時間，還需要更多的專業人士來支持他們的工作。當然，目前我國相關專家過少，基礎薄弱，所以國家要盡快加強人才培養，建立高效的人力資源培養機制，打造人才培養基地，壯大專業人才隊伍。

5.3? ?做好項目日常運作

作為一家中小型房地產公司，房地產投資信托成功發行的主要原因在于勒泰集團標的資產日常運營穩定，回報可觀。如果一般中小企業也想成功運用REITs，應加強項目的日常運作，設立專門的業務經理協助標的資產運作，降低承攬標的資產的經營風險，保持正常生產資金鏈的流通，保證企業的良好運營。

主要參考文獻

[1]包朝魯門，馬麗佳.中國房地產投資信托（REITs）發展研究[J].財經界：學術版，2014（13）：13.

[2]趙洪濤.保利地產租賃住房REITs案例研究[D].保定：河北大學，2019.

[3]王建軍，蘇超.房地產投資信托基金融資模式研究——以越秀REITs為例[J].行政事業資產與財務，2013（8）：81-83.

[4]李順德.完善知識產權法律制度[J].高科技與產業化，2014（1）：54-58.