基于GIS的城市房屋全周期動態(tài)管理應用與實現(xiàn)

李美麗

(臺州市地理信息測繪中心有限公司，浙江 臺州 318001)

隨著城市化的快速發(fā)展，我國的房地產業(yè)發(fā)展迅猛，許多城市的規(guī)模快速擴張，房屋數(shù)據(jù)猛增，隨之而來的便是房屋管理部門管理難度加大。因此，與“房”、“地”相關的部門都建立了一套甚至多套各自的業(yè)務系統(tǒng)，但這些系統(tǒng)由于網絡不聯(lián)通、標準不一致等問題，信息共享的難度大[1]。為了能夠更好地實現(xiàn)房屋從項目前期規(guī)劃到房屋拆遷滅失的全周期管理，國內不少城市都相繼建設房屋全生命周期管理平臺，如北京市房屋全生命周期管理平臺[2]、青海省房產交易監(jiān)管平臺、房產交易監(jiān)測平臺和房屋交易服務平臺三大平臺共同實現(xiàn)房屋的全生命周期管理[3]等。本文在深入調研后，借助GIS、數(shù)據(jù)庫等技術，探討了城市房屋從規(guī)劃、建設、管理和拆遷滅失全周期管理流程，構建了城市房屋全周期管理數(shù)據(jù)庫，綜述了構建城市房屋全周期動態(tài)管理平臺的過程和方法，實現(xiàn)了“以圖管房”的新管理模式和房屋精細化管理，為城市規(guī)劃、發(fā)展和建設提供數(shù)據(jù)支撐。

1 總體思路

1.1 探索了多部門協(xié)同的房屋全周期管理流程

利用GIS技術，以地圖為載體，梳理規(guī)劃和自然資源局、住建局、房屋管理局、不動產登記中心、房地產開發(fā)公司、物業(yè)公司等多方共同參與的房屋全周期管理流程[4]。通過政府內網或者專網的方式，打破信息孤島，實現(xiàn)各部門間的業(yè)務銜接，提高城市房屋從規(guī)劃、建設、管理到拆遷滅失的多部門協(xié)同管理能力。

1.2 構建城市房屋全周期管理數(shù)據(jù)庫

通過對基礎地理信息數(shù)據(jù)和房屋數(shù)據(jù)的采集、整理、處理和入庫，構建城市房屋全周期管理數(shù)據(jù)庫。一是對歷年沉淀房屋規(guī)劃數(shù)據(jù)、建設數(shù)據(jù)、交易數(shù)據(jù)、登記數(shù)據(jù)、物業(yè)維護管理數(shù)據(jù)和拆除滅失數(shù)據(jù)等進行梳理和檢查，形成現(xiàn)有的數(shù)據(jù)詳細目錄清單[5]；二是按照統(tǒng)一的標準和規(guī)范對數(shù)據(jù)進行梳理和處理，包括屬性數(shù)據(jù)空間化、標準化處理、數(shù)據(jù)內容補充完善等；三是數(shù)據(jù)建庫和入庫工作，構建可靈活配置、動態(tài)更新的數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管理，進一步為城市房屋全周期管理工作提供支撐和保障[4]。

1.3 開發(fā)城市房屋全周期動態(tài)管理平臺

面向服務架構(SOA架構)可實現(xiàn)平臺標準開發(fā)，高穩(wěn)定可用[6]。既能夠有效整合當前包括數(shù)據(jù)、功能、業(yè)務等各類既有的信息化資源，同時也支持未來其它資源的便捷接入，并能跟隨大數(shù)據(jù)、云計算、移動互聯(lián)全新IT時代的潮流趨勢。因此，城市房屋全周期動態(tài)管理平臺具有可擴展、可決策、可展示的能力，滿足房屋管理的需求。SuperMap軟件是國內一款較為先進的GIS開發(fā)平臺，平臺功能較為完善。本文采用SuperMap作為開發(fā)平臺，以SOA架構為指導思想，基于B/S架構，開發(fā)城市房屋全周期動態(tài)管理平臺，實現(xiàn)房屋數(shù)據(jù)的展示、查詢、統(tǒng)計、分析和共享等功能[7]。

2 研究思路

2.1 多部門協(xié)同的房屋全周期管理流程設計

多部門協(xié)同的房屋全周期管理流程包括房屋的規(guī)劃、建設、管理和拆遷滅失四個階段。規(guī)劃和自然資源局主要負責房屋的規(guī)劃階段審批工作，首先，對房屋建設地址進行項目選址；其次，進行項目的放線；最后，手續(xù)齊全后頒發(fā)用地許可和工程許可，完成房屋建設項目整個規(guī)劃審批。住建局主要負責房屋的建設階段審批和監(jiān)督工作，對房屋建設項目立項后，審批建設方案，對整個房屋建設項目的開工、建設、竣工進行全程監(jiān)控，確保項目按照規(guī)劃設計施工。房屋管理局和不動產登記中心主要負責房屋建設項目完成之后的管理工作，如對房屋進行權屬登記、現(xiàn)房交易和存量房交易的監(jiān)控、物業(yè)管理、房屋安全管理、房屋拆遷滅失、注銷登記等工作。當房屋注銷登記后，返回土地儲備中心，完成房屋的全周期管理。多部門協(xié)同的房屋全周期管理流程設計示意圖如圖1所示。

2.2 平臺架構設計

城市房屋動態(tài)管理平臺基于SOA架構，包括軟硬件支撐層、數(shù)據(jù)層、服務層、應用層和用戶層五層。平臺總體框架示意圖如圖2所示。

圖2 平臺總體框架示意圖

軟硬件支撐層包括PC端、服務器端設備、網絡設備、安全設備、核心交換機、GIS軟件、虛擬化軟件等，為整個平臺提供軟硬件的安全保障；數(shù)據(jù)層包括基礎地理信息數(shù)據(jù)、房屋基礎空間數(shù)據(jù)、房屋業(yè)務專題數(shù)據(jù)、多媒體數(shù)據(jù)和運維管理數(shù)據(jù)等，這些數(shù)據(jù)構成了城市房屋全周期管理數(shù)據(jù)庫，為平臺提供強有力的數(shù)據(jù)支撐；服務層包括GIS服務、二維服務、查詢統(tǒng)計和分析服務、數(shù)據(jù)共享服務、房屋管理服務以及運維服務；應用層是基于SuperMap基礎平臺，搭建了城市房屋動態(tài)管理平臺，對城市房屋管理工作提供地圖管理、房屋全周期管理、房屋交易動態(tài)監(jiān)測管理、房屋安全管理、統(tǒng)計分析與信息發(fā)布管理和運維管理等功能；用戶層是指平臺的管理或者使用用戶，包括自然資源部門、住建部門、房屋管理部門、地產公司、測繪部門和有需求的公眾等。兩側是通過建立城市房屋全周期管理實施管理辦法、標準規(guī)范和保障體系，確保城市房屋全周期管理和平臺的穩(wěn)定運行。

3 城市房屋全周期管理數(shù)據(jù)庫

3.1 數(shù)據(jù)庫建設內容

城市房屋全周期管理數(shù)據(jù)庫包括五大數(shù)據(jù)庫：基礎地理信息數(shù)據(jù)庫、房屋基礎空間數(shù)據(jù)庫、房屋業(yè)務專題數(shù)據(jù)庫、多媒體數(shù)據(jù)庫、運維管理數(shù)據(jù)庫。其中，基礎地理信息數(shù)據(jù)庫包括:1:500地形圖數(shù)據(jù)、高分辨率遙感影像數(shù)據(jù)、地名地址數(shù)據(jù)、城市三維模型數(shù)據(jù)；房屋基礎空間數(shù)據(jù)庫包括：房屋宗地圖、房屋面圖、房屋分層圖和房屋分戶圖；房屋業(yè)務專題數(shù)據(jù)庫包括：房屋權屬數(shù)據(jù)、房屋交易數(shù)據(jù)、房屋安全數(shù)據(jù)和物業(yè)管理數(shù)據(jù)等；多媒體數(shù)據(jù)庫包括：圖形、圖像、視頻和音頻數(shù)據(jù)；運維管理數(shù)據(jù)庫包括：權限數(shù)據(jù)、角色數(shù)據(jù)、人員數(shù)據(jù)和日志數(shù)據(jù)。城市房屋全周期管理數(shù)據(jù)庫示意圖如圖3所示。

圖3 城市房屋全周期管理數(shù)據(jù)庫示意圖

3.2 數(shù)據(jù)庫設計

數(shù)據(jù)庫設計是系統(tǒng)建設的重要內容之一，平臺功能基于數(shù)據(jù)庫進行實現(xiàn)。在概念模型設計中，通過對房屋周期管理分析設計系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫E-R圖[8]，房屋住宅信息E-R示意圖如圖4所示。

圖4 房屋住宅信息E-R示意圖

3.3 房屋數(shù)據(jù)標準化處理

房屋數(shù)據(jù)標準化處理包括對房屋基礎空間數(shù)據(jù)和房屋業(yè)務專題數(shù)據(jù)進行梳理和整理、數(shù)據(jù)內容補充完善以及標準化整理。數(shù)據(jù)梳理和整理是對數(shù)據(jù)語義、空間基準、類型規(guī)范等方面進行校驗；數(shù)據(jù)內容補充完善是對遺漏和錯誤的空間數(shù)據(jù)通過內外業(yè)核實后并補充完善，屬性數(shù)據(jù)則通過手動錄入核實后并補充完善[9]；標準化整理是以1:500地形圖為基準底圖，將空間數(shù)據(jù)，如宗地的房屋二維矢量數(shù)據(jù)、房產的分層分戶矢量數(shù)據(jù)等轉換到統(tǒng)一的空間基準，將屬性數(shù)據(jù)，如房屋權屬、房屋交易、房屋安全等數(shù)據(jù)進行數(shù)據(jù)之間沖突和錯誤信息的檢查以及房屋編碼的匹配工作。房屋數(shù)據(jù)標準化處理流程示意圖如圖5所示。

圖5 房屋數(shù)據(jù)標準化處理流程示意圖

4 平臺功能實現(xiàn)

以房屋全周期管理數(shù)據(jù)庫為基礎，開發(fā)了城市房屋信息動態(tài)管理平臺，實現(xiàn)了房屋業(yè)務數(shù)據(jù)的管理、展示、查詢、統(tǒng)計和分析等功能。平臺基于SOA架構，采用SuperMap Object.Net平臺進行開發(fā)，數(shù)據(jù)庫采用Oracle11g進行數(shù)據(jù)存儲，其核心功能包括地圖管理、房屋全周期管理、房屋交易動態(tài)監(jiān)測管理、房屋安全管理以及統(tǒng)計分析和信息發(fā)布管理。

4.1 地圖管理

平臺地圖管理通過圖層控制，可實現(xiàn)基礎地理信息數(shù)據(jù)和房屋基礎空間數(shù)據(jù)的疊加顯示，利用SuperMap軟件對房屋建筑自動三維化，形成白模，在地圖上進行展示。同時，平臺還提供地圖基本操作、屬性查詢、數(shù)據(jù)在線編輯、多屏對比等功能。地圖基本操作功能，可對地圖數(shù)據(jù)進行放大、縮小、平移、標注、收藏、距離量測、面積量測等操作；屬性查詢可對某房屋實體進行點選查詢，查詢結果以圖和表的形式進行展示；多屏對比可同時在多個子窗口打開不同的房屋基礎空間數(shù)據(jù)，拖動一個數(shù)據(jù)，其數(shù)據(jù)跟隨移動，方便進行對比分析。

4.2 房屋全周期管理

平臺以基礎地理信息數(shù)據(jù)和房屋基礎空間數(shù)據(jù)為底圖，建立“實體-樓盤表-戶”的房屋業(yè)務數(shù)據(jù)模型，將房屋各階段的業(yè)務數(shù)據(jù)與房屋的“戶”掛接，通過房屋數(shù)據(jù)，可以直觀的查看該房屋工程許可信息、施工信息、物業(yè)信息、戶數(shù)以及房屋中每一戶的戶型分布圖、產權證號、權利人、建筑面積、人口數(shù)據(jù)、層數(shù)等信息，真正實現(xiàn)了“以圖管房”。平臺界面示意圖如圖6所示。

圖6 平臺界面示意圖

4.3 房屋交易動態(tài)監(jiān)測管理

房屋交易動態(tài)監(jiān)測管理實現(xiàn)了對現(xiàn)房交易和存量房交易的實時監(jiān)測，根據(jù)房屋交易和房屋登記的情況，可以對房屋交易價格、交易套數(shù)等數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計，并生成報表。對于短周期的房屋交易異常情況，及時預警，維護房地產市場的穩(wěn)定。

4.4 房屋安全管理

房屋安全管理實現(xiàn)了城市危舊房屋管理、房屋周期性維修管理和房屋裝修管理。通過開展日常巡查，規(guī)范房屋裝修，確保房屋安全。通過該平臺，可以查看危舊房屋的分布情況、權屬信息，日常巡查的記錄、安全事故處置情況等，為下一步房屋安全的防控和治理工作提供數(shù)據(jù)支撐。

4.5 統(tǒng)計分析和信息發(fā)布管理

平臺提供房屋數(shù)據(jù)的可視化統(tǒng)計和多元化分析，實現(xiàn)對城市各行政區(qū)域、重要商圈、重點監(jiān)測地區(qū)的房屋權屬信息、房屋交易信息、物業(yè)信息、房屋安全數(shù)據(jù)等進行統(tǒng)計分析，如對房屋交易信息的房屋成交價格、成交面積、成交套數(shù)等進行統(tǒng)計分析，有利于房屋管理者對房屋供求關系和市場活躍程度的掌控。

5 平臺特色

5.1 基于SOA架構實現(xiàn)平臺的穩(wěn)定可用

SOA的一個自然特性是通過協(xié)作編排，充分復用已有的服務，對于信息系統(tǒng)的可持續(xù)發(fā)展來說，它是一種創(chuàng)新的、靈活的、可伸縮的方法[10]。SOA架構擺脫了具體的語言框架(如Java、.Net、PHP)，以服務契約的方式進行架構設計。通過更加合適的業(yè)務分析設計方法(BPM、SOMA)得到的成果，能夠直接與服務對接。

5.2 房屋數(shù)據(jù)共享與交換技術

房屋全周期管理涉及政府多個部門，房屋信息的共享與交換尤為重要。平臺提供兩種方式實現(xiàn)房屋數(shù)據(jù)的共享與交換，一是房屋屬性數(shù)據(jù)接口管理組件，提供數(shù)據(jù)文件格式、文本格式(word、excel、txt)接口實現(xiàn)對數(shù)據(jù)查詢、增加和刪除等功能；二是房屋空間數(shù)據(jù)服務方式，將房屋數(shù)據(jù)發(fā)布為服務，政府部門通過政務內網或者專網，以SOAP、WebServices等方式調用數(shù)據(jù)服務，獲取房屋空間的相關數(shù)據(jù)。

6 結 論

房屋全周期動態(tài)管理平臺以基礎地理信息數(shù)據(jù)為底圖，有效管理起了房屋建設、交易、登記、安全等業(yè)務信息，規(guī)范了房屋數(shù)據(jù)的管理，為后面的深入應用提供數(shù)據(jù)支撐。目前，平臺運行良好，實現(xiàn)了房屋從規(guī)劃、建設、管理和拆遷滅失的全周期管理，但也存在一定問題，如網絡不穩(wěn)定，導致各部門協(xié)同辦公中斷、數(shù)據(jù)更新不及時、數(shù)據(jù)信息填寫不完善等。下一步，將繼續(xù)豐富和完善房屋全周期數(shù)據(jù)庫和功能開發(fā)，實現(xiàn)房屋管理的數(shù)字化和信息化，推動 “智慧房地”建設。