上海：法拍房也納入限購(gòu)

宋杰

法拍房在購(gòu)房者看來(lái)最公平的一點(diǎn)就是“價(jià)高者得”，近年來(lái)作為一種特殊性質(zhì)的房源，正日漸走入市民的置業(yè)范圍中。

1月25日，在公拍網(wǎng)首頁(yè)，一套位于上海市靜安區(qū)曲沃路373弄1號(hào)1101室的房產(chǎn)，將于3月8日10時(shí)拍賣，起拍價(jià)為286.5萬(wàn)元，醒目位置標(biāo)注了黃色字體——限購(gòu)。《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者點(diǎn)擊頁(yè)面后自動(dòng)彈出提醒：上海法院司法拍賣的上海市商品住房已納入限購(gòu)政策范圍。拍賣成交確認(rèn)后，因買受人無(wú)購(gòu)房資格的，將依法承擔(dān)悔拍等法律后果。

上海市房管局確認(rèn)，該房源為上海法拍房納入限購(gòu)的首套房源。

這意味著，上海樓市限購(gòu)進(jìn)一步加強(qiáng)，法拍房也被納入限購(gòu)范圍。

部分法拍房與二手房?jī)r(jià)格倒掛

法拍房即經(jīng)法院司法拍賣的房產(chǎn)，具體是指案件在進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行階段之后，法院經(jīng)過(guò)司法拍賣的方式對(duì)需要變價(jià)處理的房產(chǎn)進(jìn)行處置。

藍(lán)鯨法拍總經(jīng)理、國(guó)家注冊(cè)拍賣師王勝藍(lán)回憶，上海二手房市場(chǎng)價(jià)格的“復(fù)蘇”從2020年4月開(kāi)始，法拍房也是緊跟二手房腳步。

數(shù)據(jù)顯示，2020年上海二手房成交突破30萬(wàn)套，法拍房成交1660套左右，占比約5‰。從2020年4月開(kāi)始，法拍房的成交溢價(jià)率（成交價(jià)/評(píng)估價(jià)）開(kāi)始逐步超越100%，即逐步超越評(píng)估價(jià)成交。整體上，參與法拍報(bào)名人數(shù)從3月的套均5人（中位數(shù)），到了4月，套均報(bào)名人數(shù)突破10人（中位數(shù)）——也就是說(shuō)，超過(guò)一半的房子的報(bào)名人數(shù)超過(guò)了10人（編者注：中位數(shù)指一組數(shù)據(jù)從小到大排列，位于中間的數(shù)）。

法拍房，這個(gè)曾是非常小眾的房產(chǎn)市場(chǎng)，如今被越來(lái)越多的人知曉。此前上海對(duì)于法拍房沒(méi)有限購(gòu)，導(dǎo)致不少?zèng)]有購(gòu)房資格的市民通過(guò)法拍途徑來(lái)買房。由于買的人多，在上海想“撿漏”買法拍房的概率正在變低，甚至一些法拍房?jī)r(jià)格已經(jīng)高于市場(chǎng)價(jià)。

有業(yè)內(nèi)人士復(fù)盤了2020年上海人氣較旺的法拍房：“老破小”濰坊四村一套產(chǎn)證面積40㎡的房產(chǎn)，從235萬(wàn)元起拍，經(jīng)過(guò)322次出價(jià)，最終302萬(wàn)元成交，折合7.55萬(wàn)元/㎡;市中心的中凱城市之光小區(qū)，產(chǎn)證156㎡的高區(qū)公寓，起拍單價(jià)12.2萬(wàn)元/㎡，經(jīng)過(guò)433次出價(jià)，總價(jià)2417萬(wàn)元成交，折合單價(jià)15.5萬(wàn)元/㎡，遠(yuǎn)超該小區(qū)在某二手房平臺(tái)上12萬(wàn)元/㎡的單價(jià);還有拍出單價(jià)超16.5萬(wàn)元/㎡的御翠園（當(dāng)?shù)赝诙址繏炫苾r(jià)12萬(wàn)元/㎡）、單價(jià)超15萬(wàn)元/㎡的古北壹號(hào)（當(dāng)?shù)赝诙址繏炫苾r(jià)13萬(wàn)元/㎡）等。

2021年，熱門法拍房依然搶手。黃浦濱江一處產(chǎn)證面積406.23㎡的法拍房，起拍價(jià)為3920萬(wàn)元，共14人報(bào)名。經(jīng)過(guò)492輪的激烈競(jìng)價(jià)，近7萬(wàn)人圍觀，最后以6813萬(wàn)元成交，成交均價(jià)約16.77萬(wàn)元/㎡，而小區(qū)的二手房掛牌均價(jià)僅約14.4萬(wàn)元/㎡;另一處法拍房產(chǎn)證面積189.73㎡，起拍價(jià)1414.6萬(wàn)元，共28人報(bào)名，經(jīng)過(guò)529輪競(jìng)價(jià)，最終成交價(jià)2801.6萬(wàn)元，成交均價(jià)約14.77萬(wàn)元/㎡，該小區(qū)二手房掛牌均價(jià)約12.3萬(wàn)元/㎡。

限購(gòu)政策是“補(bǔ)漏洞”，震懾市場(chǎng)

據(jù)王勝藍(lán)分析，限購(gòu)政策一出，法拍房源預(yù)計(jì)會(huì)減少。

為什么房源會(huì)減少？法拍房是由糾紛案件最后進(jìn)入執(zhí)行階段產(chǎn)生的。“很多被執(zhí)行人愿意配合執(zhí)行拍賣，很大的原因在于房子拍賣價(jià)格拍得較高，可以結(jié)清債務(wù)。如果拍賣的價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，很多債務(wù)人是不愿意配合的。那么拍賣執(zhí)行的過(guò)程難度將會(huì)增大，流程時(shí)間將會(huì)變長(zhǎng)，供應(yīng)自然會(huì)減少一些。”王勝藍(lán)認(rèn)為。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)資深分析師盧文曦告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，原來(lái)法拍房可能會(huì)掛有戶口，或者還有租賃關(guān)系等，尤其是后者，即便是買下了也可能存在無(wú)法實(shí)際使用等問(wèn)題。但現(xiàn)在法院為促使債權(quán)債務(wù)順利妥善解決，也做了很多工作，現(xiàn)在大部分法拍房都能做到“清場(chǎng)”，打消買家的顧慮。“這也是我國(guó)司法環(huán)境提升的一個(gè)縮影。”

盧文曦認(rèn)為，法拍房雖然在交易中有些“非主流”，但是從技術(shù)手段可以繞開(kāi)限購(gòu)的門檻。原先法拍房要求全額支付房款，但后來(lái)貸款也能解決部分杠桿問(wèn)題，加上去年下半年樓市火熱，法拍房也成為投機(jī)的門路之一。法拍房施行限購(gòu)是“補(bǔ)漏洞”，一方面是確保限購(gòu)限貸的效果，另一方面繼續(xù)震懾市場(chǎng)，說(shuō)明調(diào)控的政策儲(chǔ)備還有很多，會(huì)給市場(chǎng)中的亂象給予精準(zhǔn)打擊。

他認(rèn)為，打擊炒房客的政策儲(chǔ)備建議還有很多。“比如為了房票，炒房客通過(guò)贈(zèng)予的手段，使得一個(gè)人名下無(wú)房，炒房客繼續(xù)買房（當(dāng)然這種情況贈(zèng)予雙方的風(fēng)險(xiǎn)較大），所以今后也可以嚴(yán)格規(guī)定接受贈(zèng)予是否也需要具備相應(yīng)資質(zhì)。另外，還可以通過(guò)‘限售等舉措鎖住流動(dòng)性，增加投機(jī)者持有成本等。” 盧文曦對(duì)記者說(shuō)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“此次上海司法拍賣房的政策，進(jìn)一步體現(xiàn)了上海購(gòu)房政策從緊從嚴(yán)的導(dǎo)向。由于上海當(dāng)前房源略偏緊，所以客觀上需要防范一些優(yōu)質(zhì)法拍房炒作的現(xiàn)象。但不管如何，此次政策都形成了威懾性，有助于后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，成為2021年上海房地產(chǎn)政策收緊的又一案例，也規(guī)范了住房交易秩序。”