長沙：暫停集團化辦學(xué)，學(xué)區(qū)房“變臉”

李永華

日前有報道稱，深圳一天價學(xué)區(qū)房的單價高達32萬元/㎡，一套房齡超25年、44㎡的小戶型老舊房成交價達1420萬元。其中，名校加持是重要因素之一。

這雖然是讓人聽起來心驚肉跳的個案，反映的卻是多地學(xué)區(qū)房價格出現(xiàn)大幅異動的現(xiàn)象。

近日，《中國經(jīng)濟周刊》記者走訪湖南長沙多個樓盤，發(fā)現(xiàn)在暫停集團化辦學(xué)的背景下，長沙樓市也受到了不小的影響。

從上海到長沙，學(xué)區(qū)房價格一路猛漲

2020年，上海學(xué)區(qū)房價格漲幅不小。一位上海市民告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，他2020年6月份買了一套學(xué)區(qū)房，價格為7萬元/㎡，比附近的非學(xué)區(qū)房高出2萬元/㎡。短短半年后，已經(jīng)漲到9萬元/㎡。1月19日，該市民說，華師大二附中前灘學(xué)校附近的樓盤半年多從12萬元/㎡上漲至18萬元/㎡。

不管是深圳、上海，還是長沙這樣的二線城市，學(xué)區(qū)房都是諸多購房者追捧的對象。

2020年8月，阿里法拍網(wǎng)上成交了兩套湖南長沙八方小區(qū)的法拍房，成交總價分別為442萬元和433萬元，其中一套出價次數(shù)高達155次，單價達到了3.25萬元/㎡，創(chuàng)下新高。

《三湘都市報》報道，從拍賣圖片展示來看，房子裝修比較陳舊，面積也僅有100多平方米，但為何能拍出如此高的價格？當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士分析，長沙市實驗小學(xué)、長郡雙語中學(xué)的雙學(xué)位，或許能給出答案。

該報道還援引貝殼研究院數(shù)據(jù)稱，2020年10月，長沙二手房成交單價前10名中，7名出自鈺龍?zhí)煜滦^(qū)，前兩名分別是同區(qū)域的八方小區(qū)和長房和園，而這些大多為學(xué)區(qū)房。

為了房子好賣，各新盤推盤之時，名校傍身堪稱標(biāo)配。在長沙，長郡中學(xué)、雅禮中學(xué)、湖南師大附中、長沙市一中被稱為“四大名校”，而“四大名?！睂?yīng)的長郡教育集團、雅禮教育集團、師大附中教育集團和長沙市一中教育集團這四大教育集團，成為長沙家長們熱捧的對象，近年來擴張迅猛。

2020年12月，長沙市教育局負(fù)責(zé)人介紹，近5年，長沙新增品牌學(xué)校200多所，全市城區(qū)義務(wù)教育學(xué)段優(yōu)質(zhì)教育學(xué)校覆蓋率達到75%。

各大教育集團不斷量產(chǎn)“名?！保瑨炫啤⒑献?、托管，使得長沙有一種“名校遍地”的感覺。

長沙暫停集團化辦學(xué)，有樓盤失去名校光環(huán)后遭遇退房風(fēng)波

從2021年1月1日起，“名校遍地”的情況將要大縮水。長沙市教育局發(fā)布的2020年97號文放了大招：暫停長沙優(yōu)質(zhì)學(xué)校托管市外中小學(xué)（幼兒園）的審批;暫停公辦學(xué)校托管民辦義務(wù)教育學(xué)校的審批;暫停長郡中學(xué)、雅禮中學(xué)跨學(xué)段合作辦學(xué)的審批;所有中學(xué)托管的小學(xué)，從2021年起全部退出集團化管理;限定集團化辦學(xué)范圍。每所優(yōu)質(zhì)學(xué)校集團化辦學(xué)在同一區(qū)縣（市）限設(shè)一所合作學(xué)校。各區(qū)縣（市）教育局不得設(shè)立合作學(xué)校分校。

在“10所分?！薄耙粎^(qū)一?！边@兩道紅線之下，長沙“四大名校”已經(jīng)基本飽和，擴張空間所剩無幾，有些還需要收縮戰(zhàn)線。

據(jù)公開數(shù)據(jù)，長郡教育集團在長沙的初中已有31所（含規(guī)劃和建設(shè)），其中，公辦初中24所，民辦初中7所。雅禮教育集團有公辦初中20所（含規(guī)劃和建設(shè)），民辦初中2所。

如此一來，一些原本掛牌、托管等學(xué)校附近的樓盤，未來房產(chǎn)的升值空間有了不確定性，有不少業(yè)主提出退房訴求。

位于梅溪湖二期地塊的兩個樓盤——招商華發(fā)依云曦城和越秀親愛里首當(dāng)其沖。

梅溪湖是近年來長沙重點發(fā)展的區(qū)域之一，梅溪湖一期已經(jīng)引入不少名校，房價堅挺;梅溪湖二期處于開發(fā)前期階段，按照原規(guī)劃，梅溪湖二期將引入四大名校之一。

長沙發(fā)布集團化辦學(xué)教育新政之后，在越秀親愛里，有置業(yè)顧問告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，中小學(xué)正在建設(shè)中，預(yù)計2021年下半年完工，目前沒有確定托管學(xué)校，具體情況得等教育局公示。

突然的變化引發(fā)購房者的不滿，不少人要求退房。

其實，購買所謂的學(xué)區(qū)房、學(xué)位房可能“變臉”的風(fēng)險一直存在。早在6年前，梅溪湖一期的金茂廣場、金茂悅、中建梅溪湖中心、惠天然梅嶺國際、天祥水晶灣、達美溪湖灣等6樓盤的業(yè)主就曾集體維權(quán)，原因是開發(fā)商承諾的師大附中、長郡等名校的學(xué)位未曾落實。如今，這些樓盤已經(jīng)成為長沙的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房。

2018年，因?qū)W位權(quán)益爭議，長沙望城區(qū)的長郡月亮島附近一些樓盤同樣引發(fā)維權(quán)。當(dāng)時，《中國經(jīng)濟周刊》記者了解到，一些樓盤如潤和小區(qū)、金地自在城等宣傳買房就可以入讀長郡月亮島中學(xué)，有的樓盤甚至還公開張貼望城區(qū)教育局的文件，簽訂就讀確認(rèn)書。即便如此，還是有業(yè)主反映，買房時宣傳的長郡月亮島中學(xué)取消了學(xué)位政策，必須參加學(xué)區(qū)搖號，因此就讀學(xué)校變更成了其他學(xué)校。

作為全國公開表揚的“反炒房”模范生，此前，已經(jīng)有深圳、東莞等城市帶隊來長沙學(xué)習(xí)“反炒房”。1月18日，《中國經(jīng)濟周刊》曾報道，上海市人民政府“政民互動”欄目有留言說，“我建議上海也能夠樹立一個良好的榜樣，看齊深圳、浙江、長沙等地的限購政策;政策傾向無房的剛需、多年限賣、經(jīng)營貸限制等等。請不要再助長房地產(chǎn)的歪風(fēng)?！?/p>

這一次，長沙教育政策調(diào)整，對本地樓市產(chǎn)生不小的影響，會不會再次成為全國效仿的對象呢？