探討物業公司稅收籌劃策略

陸露

摘 要：在市場經濟不斷發展完善的背景之下，越來越多企業不得不注重財務管理活動，在物業公司的財務管理活動中納稅籌劃環節是非常重要的一項工作，對于有效降低物業企業的經營成本，充分提高物業公司經濟效益，并實現其可持續發展目標具有重要作用。文章通過對物業公司納稅籌劃方式以及存在的問題進行了有關分析研究，在探討稅收籌劃工作的具體意義基礎上針對物業企業稅收籌劃工作給出了更加科學化的建議，期望能夠有效促進物業企業稅收籌劃工作的開展。

關鍵詞：物業公司;稅收籌劃;優化建議;意義

任何企業想要有效促進財務管理活動的順利開展，需要注重企業投融資以及經營的各個環節，物業公司在近些年的飛速發展過程中，對于服務和保障民生起到了至關重要的作用。在2016年之后，物業行業開始實行營改增，該政策的實施一方面有效緩解了物業公司所面臨的稅款重復繳納問題，一方面有效促進了物業公司的可持續發展。但是在發展進程中，為了充分抓住發展機遇，規避經營過程所面臨的稅務風險，物業公司仍然需要在充分認知自身發展狀況的同時積極尋找可供采取的稅收籌劃方案，進一步在符合國家宏觀政策以及法律法規的要求之下最大程度降低企業稅務負擔，確保獲取最大化經濟效益并實現可持續發展。因此對物業管理公司的稅收籌劃工作研究具有較高的現實意義。

一、物業公司稅收籌劃概述

（一）物業公司開展稅收籌劃工作需要遵循的原則

相較于其他類型的企業而言，物業公司的經營范圍比較廣，往往涉及到會議接待，物業管理，設備維護以及秩序維護，家政代理等多方面，在這樣的基礎之上，物業企業進行稅收籌劃工作的空間是相對比較廣泛的。但是值得注意的是，任何企業開展稅收籌劃工作所需要遵循的基本原則都是要在合理合法的前提之下開展工作。首先來說，物業公司開展稅收籌劃工作應當合法，只有不觸碰稅務法規要求，才能夠確保企業充分享受稅務籌劃工作所帶來的積極作用。其次，物業公司進行稅收籌劃工作應該遵循全局性的原則，該環節主要表現在兩個方面。第一，鑒于物業公司涉及到多個業務模塊，因此在開展稅務籌劃工作時，應該優先考慮物業公司的整體稅負，其次再注重分支結構的稅負問題。第二，在物業公司開展稅收籌劃工作時，要考慮到企業長短期稅負的平衡問題，也就是說，既要顧慮眼前的經濟利益也要考慮企業未來發展所涉及到的利益，切忌顧此失彼。最后，物業公司所開展的稅收籌劃工作應當遵循成本效益性原則，開展稅收籌劃工作，必然需要公司承擔一定的成本，但由于稅收籌劃會給企業帶來相應的優惠和節稅方式，因此，物業企業要考慮稅收籌劃方案是否可行的重要因素，就是看所花費的成本能否帶來更大的經濟效益，如果成本遠遠大于收益，則沒有開展稅收籌劃工作的必要。

（二）物業公司進行稅收籌劃的重要作用

物業公司開展稅收籌劃工作所帶來的積極作用主要表現在三個方面，首先來說，恰當的納稅籌劃能夠為物業企業合理降低稅務負擔，進而實現物業公司內部資源的優化升級，最大程度提高物業公司的經濟收益，并且稅務籌劃工作所節約的稅款還可以用于公司的再生產，實現整個資金鏈的優化。其次，物業公司的內部管理活動對于企業發展具有決定性作用，通過對最新的稅務法規及政策的了解，不僅能夠提高財務管理活動的科學性，也能夠有效推動公司財務戰略落實，進而提高物業公司的市場競爭能力。最后，稅務籌劃工作對于推進物業公司業務轉型具有重要作用，在新的發展背景下，物業公司面臨著越來越激烈的市場競爭，管理手段的創新則是競爭的主要力量，通過開展有效的稅收籌劃工作推動商業模式的創新，能夠為物業公司帶來更多的市場競爭活力，實現高質量的發展目標。

（三）稅收籌劃過程

對于物業公司來說，在其運營過程中需要具備充足的資金來作為公司運營的支撐，但鑒于物業公司大多屬于中小型企業，其自身發展所能提供的資金是相對有限的，更多的時候，通過需要外部融資，比如銀行貸款等方式來獲取經營所需資金。當物業公司的經營活動進入到正常的運轉階段之后，幾乎所有的投資以及籌資活動都與此環節有著直接關系。在這樣的基礎之上，物業單位為了有效優化內部資金，降低不必要的成本支出，需要根據國家法律法規以及稅務法規要求來開展合理降低稅務負擔的工作。物業公司通過有效的稅收籌劃能夠避免以下幾種額外稅務負擔。第一，涉及到企業會計核算的部分額外負擔。第二，物業公司納稅申報環節所涉及到的額外負擔。由于在物業公司的經營過程中，產生的稅務負擔都需要通過財務以及會計核算工作來進行核算，通常在此環節企業都會爭取最低稅負，因此需要對此環節中的爭取最低稅負工作進行合理籌劃，這也是物業公司開展稅務籌劃工作的原因之一。

二、物業公司進行稅收籌劃可供選擇的方法

（一）成本調整法

成本調整法是物業公司通過對內部成本的合理調整來實現減少收益，進而以比較低的應稅額來降低企業稅務負擔的方式。通常來說，物業公司進行成本調整需要依據有關的財務會計制度來進行，不能夠自身決定或者亂攤成本來進行計費，該方式下可供選擇的方式主要包括計提折舊，存貨計價以及費用列支等方式。

（二）控制收入法

相較于調整成本法來說，控制收入法是指物業公司通過有效的手段來合理控制收益，進而通過降低公司所得來降低企業納稅數額的方法。但在此環節值得注意的是，物業企業通過收入控制法來進行合理降稅需要在符合財務會計制度的規定前提下開展。通過按照收款方式對各類服務收入進行認定，并按照實際款項來進行收入確認，之后通過對收取款項時間的合理調配，實現延緩降稅的目的，為物業公司創造更多的收益。

三、物業公司稅收籌劃環節優化方案

（一）充分利用稅收優惠政策

由于我國為了平衡各區域內的發展，所實施的宏觀調控導致區域間的稅收優惠政策會有所不同，因此，物業公司需要對本區域內的優惠政策進行了解熟知，并充分利用稅收優惠政策進行合理降稅。在這樣的基礎之上，可供物業公司所選擇的稅收籌劃模式是相對廣泛的，其具體可以選擇的稅收方式主要包括以下幾種。首先來說，物業公司應該選擇符合自身企業類型的工作模式，開展稅收籌劃工作。鑒于多數物業公司處于中小規模，因此在類型選擇時，應當首先查看自身是否能夠滿足中小企業的條件。在我國企業所得稅法律規定中，符合小微企業條件要求的，可以按照規定減按百分之二十的稅率繳納所得稅，2021年1月1日至2022年12月31日，對小型微利企業年應納稅所得額不超過100萬元的部分，減按12.5%計入應納稅所得額，也就是說，如果物業公司符合小微企業，那么則可以通過對這一政策的有效利用，降低企業稅務負擔。

（二）合理利用特殊人員安置政策

在物業公司招聘工作人員時，通常不會有比較高的進入門檻，也就是說在物業公司招聘時，可以通過考慮招聘部分具有工作能力的殘疾人員，在國家的有關規定中，對于招聘殘疾人員或者安置殘疾人員比例不足的企業會收取一定額度的保障金，而如果企業內部殘疾人員比例能夠達到相關標準，企業就可以享受一定比例的稅收優惠。鑒于這樣的政策，物業公司通過對部分崗位要求較低的職位向有工作能力的殘疾人開放，一方面不會影響物業公司的工作進度，另一方面還可以帶來相應的稅收優惠。總而言之，物業公司對于特殊人員安置政策的合理利用，能夠為公司降低殘保金的繳納額度，也能夠為公司提供更加有效的稅收優惠，充分提高公司的經濟收入。

（三）合理利用物業管理合同開展稅收籌劃

在物業公司的經營過程中，存在著相當一部分由物業公司代為收費的合同訂單，這其中既包括代業主繳納燃氣水電費的訂單，又包括其他應收款項，因此，物業公司應當在合同編制過程中進行明確表示，這些費用都是接受業主委托來進行代收取的，在進行會計核算的工作時，該類費用應該與其他收入進行單獨計算，因為代收款項是不需要企業自身繳納增值稅的。但是值得注意的是，如果物業公司在收費過程中收取了部分代繳納手續費，那么該類款項就必須按照物業公司收入來合法繳納增值稅費，不能夠再進行相應的稅收籌劃。其次，針對物業公司內部資產出租的租賃合同而言，應該在合同簽訂過程注意租金與物業管理費用的分別描述，通過對二者金額的明確劃分來避免二者交疊。除此之外，應該注意物業管理費用不能高出有關部門的定價。在這樣的基礎之上，通過對租金以及物業管理費用的明確劃分能夠降低部分應繳納稅額，實現降低稅負的目的。

（四）在低稅環境開展稅務籌劃工作，提高工作人員專業水平

低稅環境就是稅率相對比較低并且對本企業具有一定優惠政策的環境。在低稅環境中開展納稅籌劃工作能夠有效優化納稅環節與環境，促進物業公司更協調發展。具體來說，物業公司可以選擇沿海開放城市或者經濟特區、開發區等區域作為經營地點，一來可以充分利用政策優勢獲取更有利的條件，二來能夠更好的開展納稅籌劃工作。除此之外，物業單位應該積極吸納更加優秀的財務工作人員，工作人員作為納稅籌劃工作開展的主體，對于整項工作水平具有直接影響，因此物業單位對于內部財務工作人員應當進行定期的培訓，還可以通過聘請外部專家來進行講座為稅收籌劃工作人員提供更加科學化的方式，工作人員專業水平的提高以及對最新稅法的有效把握能夠最大程度避免稅收籌劃環節出現誤差。在外部專業人員的招聘過程中，除了對于工作專業程度進行考察之外，還應該注重應聘人員的思想道德水平，充分確保后續稅收籌劃工作順利開展。

四、結束語

通過對物業公司的稅收籌劃問題的有關研究不難看出，近些年來，在市場經濟不斷發展的背景下，物業公司所面臨的生存環境越來越激烈，而為了獲取更加長遠的發展，物業公司必須要有堅強的資金鏈作為支撐，這就難免需要對內部成本進行有效優化。通過合理的稅收籌劃工作能夠最大程度降低物業單位的負擔以及經營成本，而減免的稅額又能夠作為公司經營資金加入到公司管理運行中，可謂良性循環。由此可見，物業公司在管理過程中應當充分提高對于稅收籌劃工作的重視程度，通過合理利用區域優惠政策以及提高工作人員專業水平等手段，不斷促進內部稅務籌劃有水平的提高，充分發揮其應有作用促進物業公司可持續發展。

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