中小民營房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題及對策研究

米海薇

近年來，民營企業(yè)中的佼佼者，尤其是一些與國外市場密切聯(lián)系，加強(qiáng)合作的企業(yè)，都是有良好的內(nèi)部控制機(jī)制，公司管理規(guī)模化。而相反，一些民營企業(yè)壽命短，朝不保夕，都是因?yàn)閮?nèi)部管理無法應(yīng)對外部環(huán)境，從而使自己被市場淘汰，可見，內(nèi)部控制是企業(yè)管理的重要內(nèi)容之一，也是當(dāng)前很多中小民營企業(yè)的管理層面臨的一大難題。基于此背景，本文以“中小民營房地產(chǎn)企業(yè)”作為研究對象，從內(nèi)部控制的概念、要素及其作用出發(fā)，深入研究了中小民營房地產(chǎn)企業(yè)目前內(nèi)部控制存在的主要問題，然后針對問題提出了解決對策。論文對于提高中小民營企業(yè)內(nèi)部控制水平，促進(jìn)其可持續(xù)發(fā)展具有一定的參考價值。

國際化的步伐越來越快，資本市場的競爭越來越加激烈，為了能夠在日益激烈的市場競爭中占據(jù)有利地位，中小民營企業(yè)應(yīng)該通過向競爭力強(qiáng)的大型企業(yè)學(xué)習(xí)優(yōu)秀的經(jīng)營管理方式，學(xué)習(xí)有效的合理的內(nèi)部控制理念，最大程度的優(yōu)化自身企業(yè)的資源配置，降負(fù)債、增利潤，控支出。這九字方針是各企業(yè)都追求的經(jīng)營方針，這就需要企業(yè)通過有效的內(nèi)部控制，提高財務(wù)管理水平，但如何通過有效的內(nèi)部控制優(yōu)化經(jīng)營管理方式，為此，本文將深入研究中小民營房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的概念及存在的問題，并針對問題探討解決措施。

一、 內(nèi)部控制的概念及要素

企業(yè)內(nèi)部控制是指由企業(yè)董事會、監(jiān)事會、經(jīng)理層和全體員工共同實(shí)施的，為了實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)的過程。

內(nèi)部控制目標(biāo)包括：第一，確保企業(yè)經(jīng)營管理合法合規(guī)。第二，確保企業(yè)資產(chǎn)安全完整。第三，確保財務(wù)報表等相關(guān)信息真實(shí)、完整。第四，確保提高企業(yè)的經(jīng)營效率和效果，促進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

內(nèi)部控制的要素：內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險評估、控制活動、信息與溝通、內(nèi)部監(jiān)督。通過內(nèi)部控制，在保證企業(yè)合法有效經(jīng)營的前提下，保證資產(chǎn)的安全有效利用，資金的高速周轉(zhuǎn)，對外提供真實(shí)可靠的財務(wù)報告及其他披露信息，保證企業(yè)即可高速周轉(zhuǎn)又有效率，良性的內(nèi)部環(huán)境，可持續(xù)的發(fā)展計劃，有效的信息互動，使民營企業(yè)也能向高周轉(zhuǎn)企業(yè)逐步靠近。

二、中小民營企業(yè)的界定及特點(diǎn)

工業(yè)和信息化部等國家四部委于2011年6月頒布了《中小企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》，該規(guī)定指出，我國中小企業(yè)的劃分標(biāo)準(zhǔn)是企業(yè)規(guī)模、從業(yè)人數(shù)和營業(yè)收入，結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)具體制定。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，營業(yè)收入200，000萬元以下或資產(chǎn)總額10，000萬元以下的為中小微型企業(yè)。民營企業(yè)是指產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為非國有國營的企業(yè)。中小民營企業(yè)是指產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為非國有國營的中小企業(yè)。

在我國，中小民營企業(yè)通常采用家族管理模式，具有集權(quán)化領(lǐng)導(dǎo)、專制決策、人才聘用存在危機(jī)、生命周期過短等特點(diǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)存的問題

（一）企業(yè)管理層忽略了內(nèi)部控制的重要性

中小民營房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營決策層重視股東利益最大化，以追求利潤和現(xiàn)金流為上，忽視了內(nèi)部控制的作用，認(rèn)為內(nèi)部控制是規(guī)章制度，只是擺在那里的條條框框，對企業(yè)的經(jīng)營起不了什么作用。導(dǎo)致一旦企業(yè)出現(xiàn)問題，不能及時被發(fā)現(xiàn)，也不能及時得到解決，小問題也會發(fā)展成大問題，嚴(yán)重影響到公司的正常經(jīng)營。

（二）內(nèi)部控制制度不完善，投資決策缺乏可行性分析

目前，大部分的中小民營房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的內(nèi)部控制制度。相關(guān)的財務(wù)制度、成本控制、運(yùn)營方式等都存在個體差異化，業(yè)務(wù)流程和制度不規(guī)范，不健全。為了節(jié)約成本，一人身兼多職，在人力成本節(jié)約的情況下，忽視了時間成本，忽視了因?yàn)椴铄e導(dǎo)致的經(jīng)營成本。

沒有設(shè)置監(jiān)事會，在公司的決策上存在一言堂，中高層管理人員中存在管理權(quán)相對集中，導(dǎo)致經(jīng)營管理和發(fā)展規(guī)劃缺乏民主集中。工作執(zhí)行過程中，程序監(jiān)督不到位，容易增加企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。業(yè)務(wù)部門只是按照領(lǐng)導(dǎo)的決策去執(zhí)行，沒有一個監(jiān)督部門去跟蹤事項(xiàng)發(fā)展的走向，從而使信息的準(zhǔn)確性、及時性和完整性大打折扣，使企業(yè)的經(jīng)營預(yù)判性受到阻礙，不能夠做出合理的經(jīng)營決策。

（三）內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制不健全

目前，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)未設(shè)立內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，各個部門各司其職，自己做自己的事情，沒有一個機(jī)制可以在全局觀來看未來經(jīng)營模式，沒有起到運(yùn)營過程中的事前預(yù)判、事中控制、事后復(fù)盤的良好作用，導(dǎo)致沒有內(nèi)部監(jiān)督，使得和實(shí)際業(yè)務(wù)脫節(jié)的情況層出不窮，從而使各個中心部門無法按照內(nèi)部控制制度的要求合理的開展工作。

（四）內(nèi)部控制人員的缺乏，沒有合規(guī)的內(nèi)部控制流程

目前，因?yàn)閱T工的來源不同，學(xué)歷和受教育程度良莠不齊，內(nèi)部控制這個概念并沒有貫穿于每一個員工的崗位職責(zé)中，員工對內(nèi)部控制的概念并沒有理解的很透徹，內(nèi)部控制的落地和執(zhí)行不足。內(nèi)部控制主要是靠員工在工作中能夠自覺發(fā)揮主主觀能動性，以員工的主觀能動性和執(zhí)行能力為主要方向，可現(xiàn)行情況是，員工按照指令辦事，以完成工作指令和任務(wù)為主，缺乏思考。有些人綜合能力不高，缺少專業(yè)水平和和執(zhí)行能力，從而使內(nèi)部控制制度在企業(yè)中無法達(dá)到預(yù)期的理想效果。

一人身兼數(shù)職，既在經(jīng)營過程中是經(jīng)辦人、執(zhí)行人，同時也是監(jiān)督人，工作職能存在權(quán)限交叉問題，可能只是以自身部門的利益出發(fā)，本位主義嚴(yán)重，兼顧運(yùn)營，又缺乏運(yùn)營的專業(yè)知識，又想使工作職責(zé)能夠相互牽制，卻無法達(dá)到預(yù)想效果。

（五）缺乏高水平的內(nèi)控管理人員

例如碧桂園、萬科這樣的大型企業(yè)，都有規(guī)范化的內(nèi)部控制流程，但是小型房地產(chǎn)中人員學(xué)歷較低，缺乏高學(xué)歷人才，員工內(nèi)控意識普遍較低。我所在的單位是民營房地產(chǎn)，今年來政府招商引資進(jìn)來很多國企房地產(chǎn)或者央企房地產(chǎn)，比如碧桂園，高周轉(zhuǎn)企業(yè)，通過總部的支持拿地后，在開發(fā)階段，利用開發(fā)貸款進(jìn)行工程支付，房屋銷售后，告訴回籠資金，用于還掉貸款，再進(jìn)行下一步的擴(kuò)張，繼續(xù)拿地開發(fā)，資金回空快，而我們本土房地產(chǎn)，周期緩慢，通常是所有資金用于開發(fā)一片土地，等到清算完，再去進(jìn)行下一步的計劃，所以戰(zhàn)略擴(kuò)張慢，只能在本地發(fā)展。如果可以從外地聘請一些財務(wù)、運(yùn)營等精英人才，業(yè)財融合，把現(xiàn)金的理念帶來本企業(yè)，更能夠快速發(fā)展。

四、加強(qiáng)中小民營房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對策

（一）提高管理層內(nèi)部控制意識

建立一個有效的內(nèi)部控制體系是公司有效合理經(jīng)營的重要基礎(chǔ)，也是公司管理層需要密切關(guān)注的切入點(diǎn)，公司對經(jīng)營方向的高度關(guān)注，需要內(nèi)部控制的實(shí)時把控，不能偏離方向，才能把隊(duì)伍帶到正確的方向上來，反之會走很多彎路，不僅影響公司的未來發(fā)展方向，同時讓公司的員工也沒有歸屬感和目標(biāo)責(zé)任感。公司管理層可以采取走出去的方法，管理層可以去一些院校學(xué)習(xí)經(jīng)營理念，可以適當(dāng)?shù)膮⒓迂攧?wù)沙龍，公司經(jīng)營方向的管理層培訓(xùn)。用專業(yè)知識和理念來武裝自己的頭腦，把內(nèi)部控制的概念真正的學(xué)到腦子里，能夠應(yīng)用到自己的工作中。也可以通過一些沙龍活動，認(rèn)識到一些優(yōu)秀的管理者，到優(yōu)秀的企業(yè)管理者的企業(yè)中去，去參觀學(xué)習(xí)，引進(jìn)一些優(yōu)秀的管理模式和成熟的內(nèi)部控制制度。

如果能夠結(jié)合自身企業(yè)的特點(diǎn)，針對現(xiàn)在遇到的一些問題，把不合理的內(nèi)部控制制度改掉，建立合乎自身的優(yōu)秀的內(nèi)部控制模式，優(yōu)化內(nèi)部控制流程制度，積極引導(dǎo)員工對內(nèi)部控制有個認(rèn)可和主動去遵從的意識，積極引導(dǎo)員工能夠利用內(nèi)部控制的頭腦去完成自己的每一項(xiàng)工作，同時還能監(jiān)督自己的同事，這樣一個正能量的團(tuán)隊(duì)就誕生了，經(jīng)營就不會出現(xiàn)問題了。

（二）建立有效的內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)制

中小房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)依據(jù)自身的實(shí)際情況合理優(yōu)化組織機(jī)構(gòu)，合理劃分各職能部門，做到關(guān)鍵部門齊全，尤其設(shè)立監(jiān)督部門，例如運(yùn)營、風(fēng)控、審計等部門，各部門的各個崗位應(yīng)編制好工作職責(zé)，編制崗位責(zé)任書，讓員工在崗位責(zé)任書上簽字，每個月月底對上個月的工作計劃進(jìn)行總結(jié)，編制好下個月的工作計劃，工作中形成閉環(huán)，員工清楚自己的工作情況，領(lǐng)導(dǎo)對員工的工作情況也了如指掌，員工對自己的工作有高度的責(zé)任心，工作完成效率高，質(zhì)量好。也規(guī)避了員工在工作上出現(xiàn)工作責(zé)任劃分不明，職責(zé)范圍不清晰，出現(xiàn)責(zé)任相互推諉的可能性。

（三）建立健全內(nèi)部控制制度

風(fēng)險是一個企業(yè)在管理經(jīng)營過程中都會遇到的問題，風(fēng)險有大有小，面對風(fēng)險，企業(yè)的承受能力和應(yīng)對措施不同。要建立健全內(nèi)部控制制度，需要結(jié)合自身發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合自身的優(yōu)勢與劣勢，以完善的相關(guān)制度體系滿足實(shí)際的需求。照搬其他企業(yè)的內(nèi)部控制模式，不聯(lián)系自身實(shí)際，只會在發(fā)生問題時發(fā)現(xiàn)漏洞，起不到促進(jìn)作用，還會帶來負(fù)面影響，充分通過自身的剖析，建立健全的內(nèi)部控制制度，才能夠?yàn)槠髽I(yè)的經(jīng)營發(fā)展帶來理論支持。

五、結(jié)語

綜上所述，企業(yè)擁有合理的內(nèi)部控制體系建設(shè)，才能夠在日常經(jīng)營工作和企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)上起到正向的引導(dǎo)作用。房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制方面，具有全瞻性、普遍關(guān)聯(lián)性、績效協(xié)同性、動態(tài)關(guān)注性以及風(fēng)險整合行的多種特點(diǎn)，內(nèi)部控制體系建設(shè)工作可以給企業(yè)帶來較高的價值回報，企業(yè)每個員工都要有向上管理的理念，注重在溝通方面的能力培養(yǎng)，有效的溝通事半功倍。信息披露制度也很重要，每個部門的部門內(nèi)部管控，結(jié)合公司的規(guī)章制度，能夠順應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢還可以規(guī)避風(fēng)險，制定出合理的經(jīng)營方針，隨時應(yīng)變的能力。有效的內(nèi)部控制，事前、事中、事后的有效控制，可以保證最終節(jié)點(diǎn)的達(dá)成。加強(qiáng)員工責(zé)任心和主觀能動性，信息及時反饋和有效的監(jiān)控，經(jīng)營正向化，模式正常化，這是企業(yè)必不可少的。

（作者單位：華遠(yuǎn)地產(chǎn)西部區(qū)域銀川城市公司）