基于房地產投融資渠道的探討

劉佳林

摘要：由于城市化進程的加快，城市數量在一定程度上大幅增加，與此相關的正是房地產行業。房地產業具有資金高度密集、項目周期長、高風險、高收益等特點。影響房地產業最為關鍵的因素之一是資金的流動，就目前而言，我國的大部分房地產企業主要是依靠銀行貸款開展業務，只有極少數的房地產企業能夠通過上市進行融資，因此房地產業還是存在投融資渠道難、投融資過程復雜等問題。針對這些普遍存在的問題，國家頒布了相關的投融資政策，雖然有效緩解了部分企業的困境，但無法從根本上解決房地產投融資問題。文章通過分析房地產投融資的現狀，詳細說明問題并提出科學合理的建議，為我國房地產投融資渠道未來的拓展提供理論幫助。

關鍵詞：房地產;投融資;渠道

房地產作為一項工程量極大、投入資金多、耗費時間長等特點的產業，未來發展趨勢與時代政策以及經濟都有著緊密的聯系。近年來，房地產業在城市化進程的基礎上高速發展，為我國經濟增長做出了巨大的貢獻。與此同時，房地產經濟泡沫也在高漲，我國政府對于房地產市場的監督和管控也逐漸嚴格起來。現階段，影響房地產市場的因素越來越多，行業不確定性也在不斷增加，房地產企業普遍面臨著回款壓力大、資金鏈斷裂、貨幣從緊等問題，致使房地產業處于投融資困難的境地。投融資渠道結構變得單一和狹隘，嚴重阻礙了房地產業的健康發展。如何改變這種情況，就需要國家和企業同時做出努力，時政與實況相結合，建立合理的投融資渠道。

一、我國房地產投融資存在的問題

（一）投融資格局單一

經過相關數據調查得知，目前房地產企業的項目開發資金主要來源為銀行貸款資金，項目融資使用最廣泛的方式也是銀行信貸。銀行貸款政策或利率的變化，對于房地產行業發展影響重大。近年來，國家對于房地產市場的調控力度在不斷加大，導致銀行貸款的難度大大增加，同時由于銀行貸款的比例較大，導致貸款額度就會降低到一定范圍，當貸款額度縮小后，有些房地產企業就無法籌集到足夠的資金用于項目建設中去。投融資格局過于單一，過分依賴于銀行貸款而忽略了其他投融資方式，使房地產企業的投融資道路越走越窄。

（二）房地產信托資金額受限

作為房地產投融資的另一大資金來源，房地產信托也受到了政府的嚴格監管。據統計，目前房地產開發資金來源中，信托資金占比只有10%左右，僅民生項目、舊改項目等信托供應不會受限。在我國信托純粹屬于私募性質，其特點是成本高、融資風險分散、周期性較明顯。信托資金和銀行貸款兩者之間相比，房地產信托資金額度是比銀行貸款少的，并且很大程度上無法給予房地產企業足夠的資金支持。

（三）市場體系不健全

改革開放以后，由于受到經濟全球化的影響，我國房地產業似乎成為全世界都較為關注的行業，其發展空間有著無限的可能。投入成本高，同時收益效果明顯，但是由于房地產業沒有前車之鑒，因此會面臨著各種各樣的問題。比如資金供用不平衡、資金不足或資金鏈斷裂等，其次國家對房地產行業的監督力度不到位，導致房地產市場秩序不夠規范，處于混亂炒作狀態。近些年來，投融資監管部門著重于預防房地產金融風險，而對投融資市場體系的建設和完善卻有所忽略。房地產業所面臨的風險極具復雜性和不確定性，預防措施在一定程度上會減少資金的損失，但是無法完全規避風險，因此不能將重點偏側于風險管理，也要注重市場體系的完善。

二、我國房地產投融資主要渠道

（一）銀行貸款

房地產開發貸款主要分為以下幾類：商業用房開發貸款、住房開發貸款、土地開發貸款、房地產開發企業流動資金貸款等。國內信貸資金主要有商業銀行和政策性銀行等提供的貸款。房地產企業將銀行貸款用于房地產的開發、建設、經營和消費等，由于銀行機構是具有國家性質的機構，不僅安全且利息更為公平。銀行貸款是房地產首選并普遍采用的投融資渠道，占據了房地產投融資金額的50%以上。與此同時，銀行承擔的風險要比其他金融機構大，因為房地產行業的不穩定性較大，最壞的情況就是導致銀行破產。

（二）上市融資

房地產業的另一種投融資渠道是上市融資，其方式主要通過發行股票來吸引人們進行投資，其股票來源是公司的資本，通過等額劃分的手段，最后移交證監部門審批，審批順利通過后，就可以上市流通了。上市融資的優勢在于在較短的時間內，可以籌集到所需一定數量的資本，其次將這些資本進行注冊，不用擔心還款時間問題。上市融資適用于企業規模較大的房地產企業，一定時間內融資效果顯著。上市融資這種投融資方式的缺陷在于流程復雜繁瑣，花費時間較長，沒有銀行貸款便利，并且中小企業很難實現上市融資。因此，每種投融資方式都有其優缺點。

（三）房地產債券融資

房地產債券融資在我國也是一種比較常見的融資方式，在房地產業發展過程中起到了很重要的作用。企業債券融資是一種直接融資。房地產債券一般是企業在一定的時間內發行并且由他們自己去規定最終的期限，在債券到期時，企業要根據之前提出來的利率進行支付。房地產債券融資相比其他投融資方式最主要的優勢就是他的債券發行量可以很大，短時間內籌集到充足的資金，另外債券持有人不參與企業的管理，相對來說低風險高保障。房地產債券融資可以使社會中較閑散的資金集中起來去發展房地產，讓房地產企業的借貸壓力可以在很大程度上得到緩解。隨著經濟的快速發展，房地產債券融資也隨著資本市場的興起而進入了 “春天”。

（四）海外地產基金

在我國房地產行業的繁榮發展下，大批海外地產基金也將目光瞄向了我國房地產市場。一般情況下，海外地產基金想要成功的進入我國房地產投融資市場并且能夠穩固的扎根下來主要是通過兩種途徑來達到這個目的，一是海外房地產基金向我國政府進行申請，遞交所需材料進行審核，達到要求后可以進行房地產項目的運作。二是從我國房地產投融資市場中買進不良資產，通過第三方也就是成立一個投資管理公司來參與到一系列項目的運作當中，這樣一來很多法律法規限制就可以順利的避開。海外地產基金加入我國房地產投融資中來說是利弊并存的，所以如何把控成為了關鍵所在。有利方面，海外地產基金的加入拓寬了我國房地產投融資渠道，促進了房地產投融資的發展。不利方面，外資的加入可能會加劇該行業的激烈競爭，這樣就存在打壓國內企業的可能性，不利于本土金融業的發展。目前我國法律法規的不完善使海外基金的引入只能是用來維持房地產企業短暫的過渡期。

（五）房地產信托及信托投資基金

房地產信托及信托投資資金也是我國現有的一種房地產債券投融資的渠道，這里的房地產信托主要是指企業不直接作為地產的管理者，而是將自己的地產交于信托公司進行管理，然后信托公司作為第三方遵從于委托公司的要求來進行管理，經營，并且還要有穩定的收入。房地產信托融資相比銀行貸款來說，它的整體成本是比較低的，這樣房地產企業的融資結構在一定程度下可以得到優化調整。就現在我國的房地產融資市場中，信托融資正在以快速的發展趨勢占據著市場。首先是信托融資提高了居民對于房地產行業的參與度，其次是房地產信托投資基金這個新興渠道主要是針對中小投資者，它的風險沒有那么高，可控范圍也比較廣，通貨膨脹所帶來的影響也大大的降低了。這種方式的出現大大增加了企業融資的可能性，也改善了市場的運作模式，促進了行業的發展。

三、房地產融資新渠道的探索

房地產行業現如今正面臨著巨大的挑戰，房地產企業該如何在困境中得到發展，就需要它改變現有的一些融資格局，去探討新的融資渠道。針對這個問題提出建議。

（一）開發房地產金融產品

開創新的房地產融資渠道是現在發展房地產行業的一個重點，它的主要本質就是拓寬融資渠道，構建多元化的投融資渠道，而開發房地產金融產品就是一個新的途徑。在開發房地產金融產品時要注意對風險較高的融資產品著重評估，甚至是多次評估，對于其中所出現的問題要及時進行整改，以求達到最初目標。另外房地產金融產品在開發的過程中還可以實現產品的多樣化，住房貸款、項目權益和信貸的證券化，可以提高資產的流動性，同時降低市場競爭所帶來的風險。新型房地產金融產品的開發能夠挖掘金融市場的潛力，激發市場活力，讓房地產行業得到新的發展。

（二）合理利用境外金融機構資金

現如今經濟全球化的趨勢下，房地產業的金融市場勢必會對全球開放，大量的境外金融機構也會在此時涌入到我國的房地產市場，這種狀況對于我國房地產市場發展可以說是機會與挑戰并存，對于房地產企業的要求就是能夠在風險中尋求機遇，發展自己，把境外金融機構所帶來的資源轉化為對自己有利的，通過它們來壯大自己的實力。與此同時，相關的監督和檢查部門要發揮自己的作用，嚴格把控境外金融機構帶來的資本沖擊，將風險控制在可控范圍之內。

（三）實施房地產企業可轉換債券融資

可轉換債券是企業發行的一種特殊形式債券，可從資金市場直接獲得資金，資金成本一般低于銀行信貸。其特點有：融資成本較低、持有人無權干涉管理事務、發揮財務杠桿作用、調整融資結構等。在企業經營業績變好時，債權人傾向于將債權轉為股權，而當企業業績下降或沒有達到預期時，債權人可以選擇兌本還息方式，這種較靈活的操作模式可以吸引大量的潛在投資人。可轉換債券融資周期長有利于資金的吸收和穩定，特別在通貨膨脹的情況下是最好的選擇。當房地產企業資金不充足的時候，就可以利用債券發行的方式來增大資金的流入，這樣就可以在短時間內解決資金問題。在這個過程中它的利率是穩定的，企業要承擔的負債相對來說比較小，風險也沒有那么大。

（四）實施項目融資

與傳統的貸款方式相比，項目融資主要具有項目導向、有限追索、風險分擔、非公司負債型融資、可利用稅務優勢等特點。隨著項目融資理論研究與實踐應用的不斷發展，出現了一系列新型項目融資方式：BOT、PPP、ABS、TOT、PFI等。項目融資主要以項目的資產、預期收益、預期現金流等來安排融資，而不是以項目建設者的資信為依據。項目的債務不出現在建設者的公司資產負債表中負債欄的一種融資形式。因此，采用項目融資與傳統融資方式相比較，一般可以獲得較高的貸款比例，某些項目甚至可以做到100%的融資。項目融資的貸款期限可以根據項目的具體需要和項目的經濟生命周期來安排設計，可以比一般商業貸款期限長。

四、結語

房地產業一直以來都是備受關注的行業，無論時代怎么變化，房地產業都會長久存在并不會消失。通過對我國房地產投融資詳細的認識和了解，可以看出房地產行業的融資渠道正在朝著多樣化發展，這也是順應時代發展的一種潮流。不同的渠道有著各自的優勢，他們之間也可以互補以此達到最優化。對于房地產企業要做的就是從各種渠道中選擇最適合自己發展的一種融資方法，這樣他們才能夠在競爭激烈的市場中“存活”下來。

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（作者單位：煙臺美格數碼產品有限公司）