淺析房地產企業成本管控存在的問題與對策

問穎君 西安經發置業有限公司

引言：由于房地產企業成本管控是一項全面、復雜、系統的工作，為企業獲得更多利潤的重要環節。只有房地產企業進行科學有效的成本管控，才能提升企業整體的經營效益，提升企業的綜合實力，積極應對外部經濟環境。一旦忽視了成本管控則會出現超預算的現象，降低了房地產建設銷售的效率，制約了企業的健康高效發展。

一、房地產企業成本管控的內容及意義

（一）成本管控的主要內容

1.立項階段：首先，房地產中的立項階段作為每個項目的前期調查工作，需要提前對市場進行分析、預測、判斷出后期房地產的發展趨勢。主要的管控在于提前對項目策劃進行成本預算，擬定相應的成本控制計劃，擬定成本策劃可以確定目標成本，這一階段的成本控制為后續的工作打下了堅實的基礎。

2.設計階段：合理科學的設計能夠讓成本管控效率高達80%以上，這一比例說明設計環節的成本控制極為重要。它可以對產品設計進行優化、工程技術指標控制，合理分析后期的經濟效益。

3.招投標、采購階段：招投標及其采購階段主要包含了工程報價招標文件擬定以及工程合同的確定簽署，再到采購預算編制和采購物資驗收付款結算等成本控制環節。這一階段的成本控制是真正關系到后期項目是否能夠按計劃目標完美實現。

4.施工和驗收階段：施工及驗收階段的成本控制內容主要是對施工進度和施工過程中出現設計變更、現場工程簽證成本的有效控制，同時也需要保證竣工結算時的成本控制。每一個環節都極為重要，一旦工程設計出現變更時會增加建設成本。

5.營銷過程中：營銷也作為最后一個成本控制環節，采取合理科學的營銷方式，根據市場行情控制營銷費用，尋找最優的開發渠道，降低投入資金，有效防范各種稅務風險，為房地產企業贏得更大的經濟效益。

（二）成本管控的意義

由于房地產企業的開發需要經過前期調查、設計、施工建設、竣工驗收以及營銷等多個環節，投資的成本較大，建設的周期較長，需要嚴格落實成本管控，才能提高房地產企業的經營效益。目前，我國房地產行業內的競爭較為激烈，只有通過科學有效的成本管控才能降低企業的運營成本，為企業贏得更優的經濟效益，提升企業的綜合實力和競爭力。同時，房地產企業的成本投入具有變化性、差異性，需要實時進行成本管控才能優化資源配置，保證資金落到實處，為房地產企業的健康發展推波助瀾。

二、我國房地產企業成本管控中存在的問題

（一）成本管理意識不強

前幾年，房地產對房價的炒作，在一定程度上讓房產企業忽視了對成本的管控，形成了成本管理認識誤差。一部分房地產企業輕事前策劃，完全沒有認識到成本管控的重要性，最后導致成本失控。其中，房地產企業的財務部門作為成本管控的重要部門，實際財務報告中具有一定的滯后性，成本計劃偏離實際發展狀況。一旦企業投資出現風險時，會給企業帶來額外的成本開支。在前期調查、設計、施工、竣工階段都出現了浪費現象，沒有對成本進行合理控制，忽視了成本管控，增加了企業的運營成本。

（二）施工階段及其竣工階段面臨的成本管控難題

施工階段：房地產企業在項目施工過程中成本管控主要面臨著設計變更。一旦設計變更頻繁時未經過仔細嚴格的成本計算，項目變更會增加運營成本，造成額外開支。特別是目前一部分房地產企業在現場簽證都是做完后進行審批，事前沒有進行書面材料的確認，導致施工過程中現場簽證成本很難得到有效控制，最后在材料采購過程中未對市場信息進行全面了解，建立相應數據庫，導致材料采購價格偏高，增加了項目施工的成本。還有一部分施工人員在使用材料過程中沒有本著節約的原則，在使用設備儀器時也沒有按照標準規范操作，增加了材料費用，也增加了設備儀器的維修費用。

竣工階段：在項目竣工過程中房地產企業財務部門成本核算過程中沒有認識到全面性。有些屬于項目成本費用支出卻納入了管理部門的費用，導致項目竣工驗收結算成本統計不準確，不真實。此外，房地產企業的內部成本管控沒有形成復審節制，導致審核的真實性缺失，最終竣工驗收結算的成本統計數據不準確。[2]

（三）未建立成本管理制度和控制體系

任何一項工作的開展離不開管理體系的建立，而大部分房地產企業采用較為粗放式的管理模式，沒有建立健全的成本管理體系。首先，房地產企業成本管控沒有完善的規章制度，導致在實際執行過程中力度不夠，管控趨于形式，無法發揮成本管控的真正作用。其次，各崗位設置不合理，未明確工作人員的職責，無法保證成本管控工作在高效的狀態下進行。其次，企業未建立獎懲機制，打擊了員工的工作積極性，也無法得到及時準確的信息反饋。這一系列都是由于沒有完善的成本管理制度及其控制體系，無法科學有效地落實成本管控。最后出現工期超時計劃變更、利潤低、投資大的現象發生。

（四）成本管控人員的綜合素質低下

目前，大部分房地產企業的成本控制還停留在財務核算的初級發展階段，除了企業管理層對成本管控不夠重視外，還有一個特別重要的因素是企業缺乏綜合能力、成本思維較強的管理團隊。甚至有一部分成本管控人員的專業基礎知識較差，毫無成本管控經驗，僅憑單薄理論知識無法解決實際怎么控制中出現的問題，拉低房地產企業的經濟效益。

三、強化房地產企業成本管控的對策

（一）強化成本控制意識

首先，房地產企業的管理者需要樹立全方位的成本管控意識，并起到帶頭作用，讓全部員工落實全過程的成本管理，并將成本管控理念融入到項目地各個過程中。其次，需要先計劃后控制，才能真正降低房地產企業的經營運行成本，提升企業的利潤空間提升企業的綜合市場競爭力。大到對項目地開發、設計以及施工過程的每個環節做到精細化的規劃規劃預算，貫徹成本節約意識，對各個部門的員工工作人員進行崗前培訓，落實每一個生產環節的成本控制。

（二）施工、竣工階段建立動態監控機制

目前，房地產企業常見項目施工階段和竣工階段面臨成本管控問題，需要建立動態的成本分析監督機制，不斷強化企業的成本管控。首先，需要保證工程質量基礎上減少工程變更，落實現場簽證以及對進度付款實時跟蹤，在建立完善臺賬，最后以臺賬為基礎形成編制動態的成本分析表，定時的向管理層提供具體的項目成本變動情況，也可以對后續的成本進行及計算，分析出未來成本變動的發展趨勢。此外，房地產企業內部需要建立相應的工程物資市場信息部，保證材料設備在采購過程中，價格合理，質量得到保證，有效降低采購成本。最后是竣工驗收階段落實結算審核及其復審管控機制，杜絕在此過程中出現虛假報賬，增加項目成本結算的風險。

（三）健全成本控制體系，加強監管

房地產企業的成本管理首先需要將成本控制和企業的戰略進行有效的結合，同時與企業各個運營環節進行綜合考慮，尋求到屬于企業適合的成本控制方式，不斷提高企業成本管理的水平。成本控制是涉及到企業的各個運用環節的全過程控制。從建筑的設計、施工、制作到售后，整個過程依據相關的法律法規基礎上制定適合本企業的成本管理體系，同時進行嚴格監管。因為成本控制并不僅僅是企業領導以及財務的事情，它是關乎到企業各個環節上，只有將成本控制落實到每一個細節，利用獎懲制度來要求企業人員嚴格要求自己遵循成本管理體系[3]。

（四）提高成本管控人員的綜合素質

企業成本管理的基礎是成本管理人員，因此我們應該提高成本控制人員的素質，將成本控制管理工作得到基礎的落實。首先提高成本控制人員的素質，要對其成本控制管理人員進行培訓，結合企業的實際進行考核。讓他們能夠清楚地了解企業成本控制的范圍、對象以及控制點，樹立成本管理的觀念，增強成本控制的意識和能力。同時還需要提高會計人員的素質，財務人員的業務水平和成本管理控制的能力，不斷完善企業的成本管理人員的選拔制度，培養出適合企業的高素質、優質化的成本管控的專業技術團隊，給房地產企業成本管控打下堅實的基礎。

四、小結

綜上所述，房地產企業想要健康長遠的發展需要落實企業成本管控，通過成本管控可以杜絕資金浪費，提升企業的經濟效益，確保房地產的核心競爭力，讓企業在激烈的房地產競爭市場中有一席之地。未來我們需要樹立企業成本管控意識，以節約為主，落實各項成本管控措施，讓房地產企業開辟新高度，獲得更優的經濟效益。