三線城市房地產開發企業融資存在的問題及對策建議

于玲 淄博君匯置業有限公司

房地產開發行業是國民經濟發展的支柱型產業之一，其作為對資本具有較高依賴性的行業，進行全面的房地產開發企業融資風險控制成為促進企業可持續發展的關鍵措施。進入到2018年以后，我國居民住房市場呈現緊縮狀態，國家一系列調控政策的干預以及三線城市居民住房市場的飽和，使得房地產行業的調控成為剛性發展趨勢。三線城市住房市場尤其是山東某中部城市作為在全國發展中趨于均衡的區域性住房市場，房地產開發企業在融資方式方面不斷呈現出創新趨勢。銀行收緊了對房地產開發企業的貸款口徑，傳統標準化貸款業務無法支撐房地產開發企業所需的龐大資金規模，進而使得該行業呈現出多元化融資發展的趨勢。本文具體探討了三線城市房地產開發企業融資存在的問題，并提出了相關建議對策，希望促進三線城市房地產開發企業的可持續發展。

一、三線城市房地產開發企業融資的特點

作為資本密集型行業，房地產開發企業投資規模的企業資金回報周期長的問題使得內部風險和外部風險呈現出并發趨勢，且國家政策影響、匯率及利率影響、國內及國內市場影響因素持續作用，共同造成了房地產開發企業的高風險狀況。

三線城市房地產開發企業融資的特點如下：第一，銀行貸款依舊是三線城市房地產開發企業在融資方面的主要來源，這一方面是由于房地產行業對國內經濟發展和銀行盈利的支柱性作用，另一方面也是其他渠道無法實現大規模融資，進而使得銀行貸款被迫成為優先融資方式：第二，非標準化金融業務成為三線城市房地產開發企業融資的重要來源，股權融資、資產證券化等方式以及房地產信托投資基金逐步成為三線城市房地產開發企業正在嘗試和即將嘗試的融資渠道；第三，傳統的房地產信托在很多房地產開發企業的融資渠道中逐步呈現出遇冷的態勢，當前國家對于房地產信托的融資模式呈現出打壓趨勢，影響了三線城市房地產開發企業通過各種方式進行融資的熱情，進而影響到其融資規模。

從房地產開發企業各類融資渠道以及其中蘊含的特點來看，可對房地產開發企業的風險管理造成一定影響，并可能持續提高其融資成本。

二、三線城市房地產開發企業融資存在的問題

（一）政策問題

當前很多三線城市在整體房地產開發企業融資方面以及居民住房市場流通方面進行了一系列的政策規定，包括但不限于對于居民二套住房貸款比例所進行的規定，對商品住宅流通年限所進行的規定等。其中對于房地產開發企業的影響主要體現在影響企業現金流和企業的償債能力，并進一步影響企業以現有樓盤進行抵押融資的主動性和融資規模。這對于房地產開發企業通過融資進而開發新項目造成了消極影響，影響了企業調動現金流的能力和規模，并影響企業對現有貸款進行償還的能力，可能造成融資風險。

（二）路徑問題

商業銀行的標準化信貸以及房地產信托雖然是房地產開發企業進行融資的慣有方式，且以上述途徑進行房地產項目開發融資的方式較為成熟，但國家在以上兩類途徑方面均提高了控制水平，很多三線城市各個房地產企業通過以上兩種渠道獲得融資的規模也持續下降。同時國家在信托領域進行了重點風險管理這使得房地產開發企業的傳統融資路徑逐漸作用程度降低，對于房地產開發企業獲得龐大的資金造成極大影響，并最終造成其融資路徑的收窄，并使得房地產開發企業被迫通過其他融資渠道獲得資金。對傳統融資方式的控制影響了房地產開發企業的現金流和償債能力，并進而可能造成融資風險的驟然提升。

（三）融資約束問題

房地產開發企業較高的融資成本對于企業的整體收益以及企業的經營狀況和趨勢將造成嚴重影響。從企業在商業銀行進行貸款的利率方面來看，在利率市場化的環境之下，以山東中部某城市房地產開發企業從商業銀行所獲得授信狀況來看，企業的平均貸款利率在10%左右，其單位樓盤的整體收益率水平在22%左右。較高的信貸利率以及房地產開發企業持續降低的收益水平形成雙向矛盾，這對于房地產開發企業進行項目開發和項目拓展的熱情將造成打擊，也直接影響房地產開發企業在債務償還和質押方面的能力，并進一步影響到其資本結構的優越性。

（四）財務風險問題

當前很多三線城市房地產市場從2017年末持續遇冷，交易規模呈現下降的趨勢，商品房的交易量和交易價格呈現出背離的態勢，這導致房地產市場整體流動資金規模持續下降，對房地產開發商所提出的還款要求則呈現出整體規模上升的趨勢。市場的持續預冷以及房地產項目開發周期的延長、企業發展的被動性以及居民在住房購買風險方面所呈現出的觀望態度，均對于房地產開發企業進行現金流調控，提高償債能力造成消極影響。缺乏市場流動性也將造成風險的發生，而市場風險作為房地產開發企業融資風險的重要組成部分，將對三線城市房地產開發企業的融資風險造成相當大的影響。

三、加強三線城市房地產開發企業融資管理的對策

（一）建立政策跟蹤機制

（1）針對宏觀銀行的信貸及相應風險控制政策進行跟蹤反饋，信貸政策的跟蹤內容包括但不限于授信規模、授信條件以及各類融資約束標準的政策規定，風險控制政策則主要包括國家對房地產行業及相關產業授信規模的調整，央行對于貸款利率等內容所進行的限制。（2）提高對房地產開發政策的敏感度，結合當地政府對于各類商品住宅和商業地產所進行的政策規定，并結合城市不同地段對于土地買賣所進行的政策規定，最大程度上降低基于信息不對稱和政策敏感度確實而導致的融資成本上升和風險加劇現象。（3）提高對居民信貸政策所進行的跟蹤，包括商品房購買中的現購政策、個人貸款基準條件以及授信標準等。

（二）提高多元融資補充性

充分進行多元化融資渠道的互補并提高組合融資對企業資本的利用性，有助于最大程度上提高三線城市房地產開發企業對現有資本的利用效率。房地產開發企業在融資的過程中應當全面考慮銀行信貸融資規模和融資成本、股權融資的風險水平以及控制權問題、其他融資渠道的風險問題及收益對比狀況、國家政策對于不同融資方式的支持程度等，并結合定量的風險分析工具進行及時的風險評估，提高融資風險控制水平。

（三）提高企業過程管理合規性

房地產開發企業業務的合規發展以及規范經營是降低融資風險的根本保障。房地產開發企業在會計信息披露的過程中存在的各類主觀或客觀誤差、在披露口徑等方面存在的問題、在項目運行狀況披露以及項目反饋方面所存在的信息不對稱現象，均可能造成房地產開發企業的融資風險。所以房地產開發企業在項目開發以及企業整體運營的過程中應當建立健全符合《企業會計準則》要求的披露機制，在合規經營的進程中進行融資風險管理，降低基于企業信息不對稱導致的盲目融資問題，在企業合規經營和項目穩健運行的基礎上進行融資風險控制。

（四）提高內部財務監督水平

三線城市房地產開發企業應當建立內部監督機制以提高對財務數據真實性和準確性的監督。房地產開發企業的管理部門應當聯合參與到融資風險控制和融資決策制定的過程中，避免單一部門給予片面的信息分析而進行盲目的融資決策，提升風險管理性。企業的董事會及監事會應當在委托代理機制之下提高對于企業財務數據的動態化監管作用，發揮內部監督對于融資風險防控的作用。第三，嘗試提升房地產開發企業的集約化信息處理水平，建立交互式的財務信息共享機制，提升對財務信息的動態分析程度，對于財務信息中具有異常性的數據進行分類處理和預警，避免錯漏財務數據對于企業融資風險預警造成偏差性影響。

總之，房地產公司屬于資本密集型的企業，當前我國將長期處于房地產行業調整期，三線城市房地產開發企業需要及時優化企業資本結構，并抓住我國城鎮化戰略布局機遇，是解決融資問題的可行途徑。