房產測繪提高測繪面積質量的探討

楊楠 河南省遂平縣房地產管理所

房產測繪在我國的發展時間較短，市場化程度還比較低。而從房產測繪的具體發展來說，測繪面積，是主要的測繪工作。近年來，在經濟水平不斷提高的情況下，普通消費者對于房產面積測繪的需求在逐步增加，不少新交付的商品房，業主都會委托第三方進行房產面積測繪。對于測繪工作者來講，就需要對房產測繪予以深入分析，了解測繪面積質量的影響因素，然后通過合理措施，對測繪工作做好控制，提高房產面積測繪的質量。

一、房產測繪中測繪面積的問題與影響因素

房產測繪，也房產業主的切身利益緊密相關，比如二手房交易中，房產測繪面積，會影響到房屋交易價格。而在產權糾紛和違章建筑管理中，房產測繪也發揮重要作用。從目前房產面積測繪的實際情況來說，存在一些常見的問題，這需要形成一定的認識。最主要的問題表現，就是測繪面積不準確，偏大或是偏小。測繪的面積不準確，和實際情況出現偏差，這就會給有關人士帶來負面作用。

而對于房產面積測繪來講，存在多方面的因素，會對測繪面積質量形成影響，這需要清楚認識。一是測繪標準。從目前房產測繪的實際開展來講，相關的測繪標準并不完善，對于面積測繪的技術流程、面積取舍、公攤認定等，并未形成統一化的制度規范，這就導致可能因為執行標準的差異，與相關單位或業主之間出現數據上的偏差。二是測繪過程的執行。房產面積測繪的工作難度并不高，通過運用測量儀器，可以有效實現測量。然而在具體過程中，可能因為測繪人員的操作不當，或是儀器設備本身存在問題，導致測繪結果出現不準確的問題。同時，也可能因為計算上的錯誤，導致房產面積測繪出現不準確的問題。三是房產面積測繪中，相應的準備工作不足。從實際來講，有些房產項目的結構較為復雜，如果沒有實現熟悉圖紙，那么在進行測繪的過程中，可能出現漏測的問題，也就是某些結構面積被遺漏，沒有測繪，這樣一來，就會導致測繪所得的面積，低于實際的面積。總的來說，在房產面積測繪中，存在不少因素，會對測繪質量形成影響，測繪人員需要對此形成認識，并合理優化房產測繪工作，提高面積測繪的質量。

二、提高房產面積測繪質量的措施建議

針對存在的影響房產面積測繪的因素，測繪人員需要結合自身的工作實際，針對性優化測繪工作，對存在的影響因素意義控制，完善測繪工作，確保房產面積的測繪能夠更加精準，展現出更高的質量水平。

（一）完善標準細化測繪面積認定

在進行房產面積測繪過程中，需要對測繪面積認定的相關標準予以完善和細化，提高面積測繪的整體質量。比如，對于面積計算部位的確定，在實踐中部分開發商為了提高房屋的吸引力，在宣傳圖的尺寸表示上，往往會存在很大問題，比如直接忽視了墻體厚度，在室內尺寸的標注上，大于實際尺寸，給消費者形成誤導。因此在房產面積測繪中，就應該突出墻體所占的面積，正確反映內部空間尺寸。再比如對于公攤的認定，在執行測繪的過程中，應該立足《房產測量規范》，以及本地的一些具體制度，來進行公用分攤的測繪認定。對于一些分攤不明確的部位，要組織人員對圖紙進行討論，確定是否需要進行分攤，然后再展開測量工作。分攤之后，需要對套內面積、總面積、分攤面積、分攤后面積逐一對比，確認無誤。

（二）加強對測繪過程的控制

在開展面積測繪的過程中，需要對這一整個過程做好控制，確保測繪質量能夠達到理想的水平。第一，在測繪開始前，需要對測繪一起做好檢查與校準。比如對于水準儀、測距儀、平板儀、量測儀等設備，在測繪工作開始前，都需要檢查設備的狀態，校準設備參數，確保每項設備都處于正常的狀態。第二，在測繪過程中，為了避免單人操作出現的人為因素問題，可以安排雙人組進行測繪工作。即一人負責測繪，另一人負責監督操作過程。或者可以兩人同時測繪，對比測繪結果。結果一致則說明正確，不一致則說明某人出現了問題，需要再次進行測繪。第三，在數據計算的過程中，要注意對計算過程的控制，確保計算過程正確，不出現數字錯誤或是計算錯誤的問題。

（三）做好事前的準備工作

在房產面積測繪開始前，還有一些準備工作需要意義關注，其中最主要的，就是對房產圖紙的審核與熟悉。對于測繪人員來講，會面臨很多不同的房產項目，這些房產項目的具體結構都會存在明顯的區別，尤其是一些房產項目的結構復雜，容易出現漏測的問題。因此，在測繪工作開始前，就需要針對房產圖紙進行審核，熟悉房產結構。在此基礎上，可以制定相應的測繪方案，結合圖紙，將測繪流程制定出來。這樣在開展測繪實踐時，就可以依據制定的測繪方案，直接展開測量，不容易出現遺漏。另外，在測繪工作開始之前，還應該注意到測繪人員的安排。這就需要結合測繪項目的實際情況，對于一些重大項目，則要安排經驗豐富的人員組成測繪隊伍。

（四）運用信息技術輔助

在房產面積測繪中，還可以通過對一些信息技術的運用，來輔助測繪工作。比如可以對BIM 技術予以利用，通過BIM 建模，依據圖紙建立起三維立體模型，直觀反映房產內部結構，用于輔助測繪工作的開展，這樣可以確保房產面積測繪的有效性。

三、結束語

在房產測繪工作中，面積測繪是一個重要組成部分。在測繪工作實踐中，需要認識到影響面積測繪質量的相關因素，然后通過有效手段，對房產面積測繪予以優化，切實弱化影響因素的干擾，提升房產面積測繪的整體質量。