房地產會計核算現實問題及優化措施探討

張榮芳

在房地產行業的財務管理中，會計核算是其中的基礎與核心所在。會計核算是否全面、準確、高效，對房地產企業的經營管理產生著直接的影響，關系到房地產企業的經濟與效益。需要指出的是，房地產行業的會計核算涉及眾多內容，如房產開放、施工、后期運營管理等，這給會計核算帶來了一定的難度，并由此使得房地產會計核算存在一些現實問題。本文正是從房地產會計核算的必要性為切入點，對房地產會計核算現實問題提出相應的優化措施。

一、引言

近年來，我國房地產發展十分迅猛，已成為國家經濟的支柱產業。房地產業務涉及眾多環節的內容，如手續辦理、設計規劃、組織施工、驗收售房、物業管理等，并且業務的周期長。在這些環節中都涉及到會計核算，如設計規劃時投融資、土地增值稅的清算、竣工結算、房地產銷售、物業管理收費等，由此可見會計結算在房地產行業的財務管理中具有重要作用。同時，未來房地產行業仍有巨大的發展空間，這對于會計核算由提出了更高要求，因此可以說，房地產行業的發展在一定程度上促進了會計核算業務的發展。

二、房地產會計核算的必要性

無論是任何經濟活動，其中都有會計核算的參與。會計核算主要是為特定的經濟主體進行服務，對相應的經濟主體所參與的經濟活動進行記賬、算賬、保障，并根據確定的賬務信息編制出會計報表，從而明確經濟活動中資金的來源與去向。會計核算的目的是為其服務的特定經濟主體提供會計信息，使經濟主體能夠根據全面、準確的會計信息掌握自身的生產經營情況、財務情況，并由此做出科學有效的決策。

就房地產企業而言，會計核算能夠幫助房地產企業在經營中及時掌握經濟活動的情況，并為經濟活動進行動態化監督，使得房地產企業管理層能夠根據會計核算信息及時發現經濟活動存在的問題，從而采用有效的改進措施解決問題，促進房地產企業高效運營。房地產行業是以利益為最終目的，而在其進入市場中，就不可避免地處于激烈的市場競爭之中，因此。房地產企業要想持續性地獲得市場競爭優勢，實現利益的最大化，則就要注重會計核算在經濟監督與管理方面的作用，促進企業人員高效工作，并為企業管理提供重要參考。

三、當前房地產會計核算中存在的現實問題

（一）成本核算內容較為復雜

正如前文所述，房地產業務包含多個環節、多項內容，因此針對房地產各業務的會計核算難度也就相對較大。例如，在房地產項目正式開工之前，涉及諸多成本費用：土地出讓金、拆遷成本、設計勘測費用、前期準備工程費用、契稅與規費、土地管理費用及技術支持費用等。而房地產項目正式開工后施工建設的過程中，則又涉及工作人員的薪酬、施工材料的采購、建筑設備的租用或購買、施工技術的使用等相關費用，這使得房地產會計核算的形式多樣、內容復雜，增加了核算人員的工作難度并降低了會計核算的效率及準確率，導致會計核算結果為房地產企業提供的信息在一定程度上不全面、不準確。

（二）收入確認核算比較特殊

對于房地產企業來說，其主要收入為以下幾個方面：房地產銷售收入、房地產出租收入、土地轉讓收入、物業管理收入等。其中最重要的收入與來源是房地產銷售。根據企業會計收入準則，商品的銷售必須滿足一定的條件方可將其確認為收入，其中包括商品所有權存在風險、商品的經濟利益可能流入、報酬轉移及商品成本具有可靠的計量特性等。而房地產是一種特殊的商品，因此要按照會計收入準則進行銷售收入的確認，但是房地產的銷售卻是一個較為漫長的環節，有著多種形式。一般來說，銷售房地產商品主要流程如下：必須根據相關規定取得房地產銷售的許可資質，而后開始預售，客戶付款后與客戶簽訂房地產買賣合同，辦理產權的過戶與交房。但是由于房地產銷售的形式不固定，導致收入確認的標準也有所區別。例如，有的房地產企業在業主驗收，辦理產權過戶及交房后才能確定銷售完成，并確定收入;而有的房地產企業則是在業主付款后，不論交房與否，都將房款確定為收入。因此，不同的房地產企業及不同的會計核算人員所要求的會計核算方式存在差別，這給房地產會計核算帶來了一定的不確定性。

（三）融資資本化不規范

房地產建設需要大量的資金，并且投資時間較長，資金回籠慢，因此，大多數房地產企業都是通過融資的方式籌集資金。融資款項的核算則主要有兩種形式：一是資本化核算，二是費用化核算，即將融資款項作為房地產企業的資本或者是費用進行會計核算。將融資款項資本化處理則必須滿足兩條件：首先，在購置土地及相關材料、設備、技術或者建造房產中已經有符合資本化的資金產生;其次，這些符合資本化資金產生的同時，借款費用已經發生，并且被使用于購置及建造活動中去。只有滿足以上兩個條件，才能夠將融資款項資本化，如果其中有一個細節不滿足，則就不可以將融資款項在會計核算中進行資本化處理。但是，仍有房地產企業為了維護市場形象，提高社會影響力，將融資款項進行資本化核算，或者是多計成本，少計費用，由此達到虛增利潤的目的，從而吸引更多的債權人投資，影響了會計核算的公平與準確。

（四）應繳稅額核算不確定

由于我國的稅法與會計行業準則之間存在著一定出入，導致會計核算中的應交稅款具有不確定性。按照稅法中的要求，房地產企業的納稅金額應當會計核算核定的利潤率進行確定，而依照會計準則，則要求在房地產項目竣工驗收前，或者是房產所有權風險沒有完全歸于買方之前，則交易金額不應當計入當期收入之中。具體而言，稅法要求只要房地產企業收到來自于買方的款項，無論房產的所有權屬于哪一方，都要進行納稅，預征稅率為3%的;而會計準則要求在房產所有權未完全歸屬買方之前，不能對買方支付的款項進行征稅。這兩種規定對房地產企業的會計核算帶來了一定的困擾，造成了應繳稅額的不確定性。

四、優化房地產會計核算的措施

（一）加強成本核算

首先，根據房地產企業的項目開發實際內容從整體與細節上確定項目用途，以此為依據明確會計核算的對象及目標。在進行會計核算的過程中，要對項目的具體情況進行認真分析，選擇適當的會計核算方式。對于屬于自持部分的，要在核算時將其列為“開發成本—自持”予以核算，同時要將其結轉至房地產的投資中;而對于出售在房地產開發中的成本要確定為“開發成本—出售”，同時也要相應地結轉至存貨管理之中;其次，要嚴格依據成本匹配規則進行會計核算，對于直接費用，直接計入其中即可，對于間接費用則要按照費用的來源與去向情況進行合理的間接計費，計費完成后要進行全面的費用歸集、整理工作;再次，將能夠計入開發項目中的成本支出，要按照其用途進行合理的分攤，如將這些成本劃分為土地出讓金、拆遷費用、前期工程建設等。若能夠明確確定成本支出的用途歸屬，則可不必按照用途劃分，也不必在歸集整理的基礎上進行分配，只需要直接計入即可。

（二）明確收入核算

明確房地產銷售收入判定的時間點，是開展房地產會計核算的一個重要標準。按照會計準則的規定，在確定房地產銷售收判定的時間點時，必須滿足如下幾個方面的要求：第一，房地產項目已經竣工并通過驗收，且已經完成了竣工結算;第二，房地產銷售已經簽訂了有效合同，并且依據合同規定買房已經支付了全部的房款;第三，房屋產權過戶手續已經辦結，房屋的所有權完全歸于買方。只有全部滿足這三個條件，則方可將房款計入銷售收入進行核算。然而在大多數情況下，在正式辦理房屋移交手續之前，房地產企業就已經與買方簽訂了合同并且由買方支付了房款，而房屋移交手續則是后期辦理，甚至是相當長的時間后才能辦理完成。因此此時不能將房屋預收款計入銷售收入之中。也就是說，在房屋所有權沒有完全歸于買方，權屬風險沒有全部轉移與買方時，即使已經簽訂了合同，獲得了房款也不需要將其確認為收入。

（三）規范融資費用核算

在費用匹配原則的框架下，對于融資款項應當按照使用用途進行劃分。如果融資的款項確定用于房地產的開發，則對于該筆資金的息費支出應當作為資本支出進行核算，而對于款項帶來的利息收入則應當以沖減資本收益的方式進行核算。如果融資款項被用于多個房地產項目中，則要根據各個項目進行確定并進行資本化核算;若融資款項用于購買土地，則不用進行資本化處理，而是要先行計入待攤費用，等到使用方向明確后，再行核算處理。

（四）合法繳納應收稅款

第一，對于房產過戶完成的交易，稅法與會計準則的對于應繳稅額的規定是一致的，在這種情況下按照規定進行核算即可;第二，對于期房銷售方式，稅法要求只要簽訂合同取得房款就要計入收入并繳納稅費，而會計準則是要求在完成房屋產權移交后方可計入收入并繳納稅費。由于稅法的地位大于會計準則，企業可進行專門的規定按照稅法的規定繳納稅額;如果是委托或買斷方式銷售的房產，則應當按照銷售合同約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品當日確認應稅收入。

品清單之日確認收入銷售開發產品之日確認應稅收入

五、結語

綜上所述，會計核算在房地產行業中具有重要的經營信息支持與決策依據作用。在房地產行業發展迅速的市場環境中，房地產行業要嚴格按照相關法律與準則，結合自身房地產業務開展情況，展開科學全面、準確高效地房地產核算工作，以此為房地產企業的可持續發展提供有力的決策依據。

（作者單位：山西鑫馬房地產開發有限公司）