探析商業銀行房地產信貸業務面臨的問題及對策

張光譜 南開大學經濟學院

一、商業銀行房地產信貸業務中存在的問題

（一）房地產信貸規模越來越大

近年來，隨著房價的飛漲，我國房地產信貸規模大幅擴大，遠高于其他國家的貸款增速。所有各類數據顯示，房地產信貸占總規模的比重越來越大。近幾年來，信貸的爆炸性增長意味著投機行為魯莽。在當前的房地產市場上，正處于上升階段，還有一些投資者，他們并沒有相應的能力卻依舊想躋身于房地產市場中。

同時，隨著房地產價格的降低，其銀行的信貸風險也在無形中增加，土地儲備貸款也隨之受到影響。除此以外，有些貸款也會用在其他領域，地方政府也會通過貸款來進行項目建設。也會對市場價值估算帶來較大的影響。因為大多數房地產貸款都屬于短期不能收回的。房地產業也存在著周期波動和許多不確定因素，房地產信貸如果過度增長的話，就會導致銀行系統的發展存在一定的風險。隱含的風險一旦暴露，整個金融體系就會發生無法估計的危機。

（二）融資對銀行信貸過度依賴

目前，我國房地產企業融資的方式還是比較單一的，即銀行信貸，房地產是資本密集型產業，其主要來源是銀行貸款、自籌資金、銀行貸款以及其他資金等，如存款和預付款。此外，銀行信貸資金還參與了房地產開發商從土地儲備、貿易到境外融資、房地產基金、房地產信托等融資渠道，據銀監會和中央銀行30余年分析調查。近年來，我國房地產企業平均負債率比較高，房地產信貸基金在融資總額中所占份額已達70%。中國省市數據顯示，我國房地產開發資金來源中有55%直接來自銀行體系，而自籌資金主要來自商品房銷售收入，預付款比例按3%計算，公司約70%的自籌資金來自銀行貸款，其他資金（存款和墊款）的3%也來自貸款銀行。考慮到貸款份額建設企業投資資金的銀行貸款資金占比超過7%，它實際上維持了整個資本鏈。而且，目前中國的房地產行業對銀行貸款的依賴度越來越大，如果房地產行業出現危機的話，房地產行業的經濟風險也會直接影響到銀行。所以，面對這些資本問題，就需要房地產企業的相關人員能更加重視融資，盡可能使融資渠道多樣化，避免過度依賴銀行。一旦市場出現泡沫，安全性就會下降。房地產金融過度依賴銀行信貸資金，如果房地產泡沫破裂在中國發生，對我國金融體系和國民經濟的影響需要認真思考。

（三）信貸管理內控執行不力

內部控制制度實際上是一種動態管理機制，主要是為了預防和控制相關的程序和措施。我國商業行業的內部控制不同于發達國家，還是相對比較落后的，并且在風險管理和預測上也有較大的弊端，進而導致資產管理存在較大問題。在當前的社會環境下，商業銀行需要投入更多的精力進行拓展，這樣才能睡資產規模得到保證，整體經濟效益也能越來越好。然而，當前房地產行業對信貸業務的管理還存在不足，主要體現在以下幾個方面：銀行管理人員沒能對信貸業務的發展進行分析，不能明確方向，房地產信貸業務的發展僅僅是為了擴大市場份額；缺乏合理、適當的房地產信貸風險預警和控制體系；相關的信貸人員在開展工作時，沒有良好的專業知識和素養，也沒有加以培訓，進而導致整體信貸風險的預估分析效果不佳。房地產貸款行業在具體的經營過程中，銀行內部控制體系的不完善往往導致各級業務審核不嚴。建立的保險計量指標體系還不夠完善，有些信貸人員由于經驗不足會導致在審核階段無法準確判斷和把控借款人的實際情況，對風險情況進行預估，進而使信貸之前的審核成為空談，貸后管理經常受到損害。因此，客戶回訪階段，如果沒有嚴格按照標準開展，就會導致信貸后期出現一些違法行為，比如：挪用資金等。有些商業銀行甚至毫不猶豫地放寬貸款評估標準，以最大限度地提高利潤，例如，未能對借款人的信用狀況進行盡職調查，以及降低擔?；驌Ｈ宋唇涀屑毢蛧栏駥彶槎l放的房地產貸款往往風險很大。因此，現有的不良貸款尚未完全解決，新的風險正在出現不斷地出現，銀行體系內部控制薄弱已成為房地產信貸質量和生產質量低下的主要原因，中國銀行業內部控制體系要有效防范房地產信貸風險，需要進一步加強和完善，特別是“審批與貸款分離”制度。

二、解決信貸問題的對策

（一）信貸的監管力度需要加強

以現在來看，對于房地產信貸安全，人們越來越重視這一點，逐步加強對商業銀行房地產貸款的監管，確保房地產貸款政策的嚴格執行。舉個例子來說，發展性的貸款通常需要銀行對其采取上市管理，這樣有利于對借款人的還款能力以及資金情況進行評估和審查，同時使借貸擔保標準更好的落實到位，對貸款金額的使用情況進行實時監控，確保貸款總額不超過在建工程的50%。對房屋銷售合同資金實行封閉管理；根據銷售進度計劃，貸款總額不得超過退款發展貸款比例等等。與此同時，銀行還要更加重視商業銀行信貸業務的核查，定期進行檢查，這樣才能盡可能避免房地產違法信貸問題，使房地產信用體系更加完善起來。并且，在房地產信貸業務經營風險制度的運行上，需要定期檢查，確保整體運營狀況良好，這樣才能夠保證貸款更加合規、風險管理有效。盡快落實銀行董事責任制，有助于規范銀行董事的行為，對防范銀行董事的不當行為起到積極作用。只有將房地產信貸成本提高到商業銀行的邊際收益之上，監管原則和監管政策才能得到充分落實。

（二）增強各類政策措施之間相互配合

政府還要注重把控政策的執行，協調好各項政策，比如：財政政策、土地政策、稅收政策，這樣才能夠使整體信貸過程順利開展。充分發揮它們在信貸市場調控中的協調作用房。特別是，應為房地產估價公司、保險公司制定準入標準，擔保公司和CRE評估機構要完善房地產項目資金認購和監管程序，規范基金儲備中心資金運作。關于政府，應建立健全住房抵押登記制度，確保銀行債權完整性。此外，應及時完善金融支持政策和措施，遏制個人住房投機行為，調整住房供給結構。最后，應該從明確境外機構和個人在境內購買商品房時，應當以實際辦公或居住為目的，禁止境內房地產投機。

（三）房地產信貸相關法律法規的完善工作

首先，按照商業銀行法的有關規定，盡快出臺配套法律法規，保障商業銀行住房抵押貸款的安全，明確個人住房抵押貸款當事人的權利義務，提高個人住房抵押貸款的可預測性。努力建立抵押登記、抵押權催收、抵押物監管處置的“綠色通道”。為確保商業銀行在發生貸款違約時，能夠按照貸款前約定的方式及時處置抵押財產；研究并有效解決新規定下保障銀行個人按揭權利的具體措施，以最大限度地降低銀行個人按揭貸款處置成本，減少銀行個人按揭貸款損失。信用法應該盡快頒布，為了使社會信用體系更加健全，在加強市場監管力度的同時，還要更加重視通貨膨脹問題，盡可能確保商業銀行不確定性問題有所降低。還有隨著房地產交易量和房價的下降，房地產信貸的潛在風險將逐漸顯現，甚至可能引發系統性風險。政府應采取某些措施規避風險，加強對銀行信貸資金流動渠道的控制，規范和提高房地產業各級進入門檻，在一定程度上能夠抑制房地產資金流動性過剩的問題，商業銀行也要更加重視風險管理問題，不能只追求信貸收益。銀行也要轉變一定的信貸業務管理理念，在此基礎上，進行嚴格管理和經營，盡可能實現金融精細化管理。

三、結束語

總的來說，需要商業銀行能夠正確認識到信貸問題，根據目前的問題進行一定的研究分析，從而采取相應的對策，來不斷完善政策和信貸機制，降低風險。