房地產企業的輕資產轉型發展：驅動因素與實現路徑

王波 鐘文藝 重慶理工大學會計學院

一、引言

為抑制不斷上漲的房價，從2010年開始政府逐步出臺了一系列房地產宏觀調控政策，在信貸、稅收、土地政策等方面不斷收緊。近幾年各地出臺的“限購”政策及黨的十九大報告中提出“住房不炒”的概念更加體現了政府嚴格調控房地產市場，促進我國房地產業健康發展的決心。在這樣政策環境以及經濟“新常態”的背景下，我國房地產行業的發展面臨著巨大的挑戰，主要包括以下幾個方面：城市發展的差異導致的房地產市場區域供需失衡，分化嚴重；房地產企業資金占用大，回款周期長，外部融資壓力大，資金鏈斷裂的風險較大；土地成本上升，行業競爭激烈，企業利潤空間壓縮等。因此，傳統的重資產發展模式已不適合當前行業的發展趨勢，而對于房地產企業來說輕資產運營模式正是企業轉型的方向之一，有利于企業的長期可持續經營[1]。

二、房地產企業輕資產轉型的驅動因素

（一）宏觀層面的驅動因素

1.國家政策緊縮，制約企業重資產發展模式

為抑制房價過快上漲以及中間客的炒房行為，我國在2010年以后便實施了持續性緊縮型政策，例如提升貸款購房首付比例、取消銀行房貸返點、禁止并嚴肅處理囤積土地行為等等。從干預到全鏈條監管，從限購到限售，從限貸到限價，政策的緊縮使得房地產企業舉步維艱。雖然國家在近年來為解決房地產去庫存化問題出臺了利好政策，但難以改變房地產市場過冷的局面，房地產企業面臨著生存和發展危機。

2.產品同質化嚴重，行業競爭加劇

我國房地產行業的競爭壓力一方面表現為國內房地產市場參與者逐漸增多，另一方面表現為越來越多的國外優秀房企開始進軍我國市場。近年來我國房地產企業數目增長了一萬多個，同時市場參與者同質化嚴重，在市場容量一定的前提下，競爭者的增多將很大程度上攤薄原有企業所能獲得的既得利益。另外，外國房企的涌入更加劇了市場的競爭。他們憑借著國際化的品牌影響力、優秀的融資運作手段、先進的運營管理體系，以及對金融工具和財務杠桿的巧妙運用，以一流、優秀的建造水平生產出更具有吸引力的產品，搶占國內市場。所以當下房地產企業不得不選擇進軍細分市場，一改往日的同質化競爭局面，通過提升產品質量或生產符合消費者需求的產品等方式來提升產品競爭力。

3.經濟進入“新常態”，房地產市場不景氣

從整體上來看，我國房地產業行情的優劣一定程度上受到宏觀經濟的影響。經濟發展趨勢上行時，房地產企業的銷量增加，存貨周轉加快，資金回籠速度較快。然而，在經濟發展趨勢下行時，房地產企業商品房銷售不佳，進而增加了其庫存壓力和資金壓力，總而導致整體市場的不景氣。隨著我國經濟發展的結構性調整，經濟增速逐漸放緩，我國近幾年商品房的銷售增速逐漸放緩，房地產市場呈“疲軟”態勢，企業的生存發展面臨嚴峻挑戰。

4.土地成本上升，財務風險加劇

在重資產運營模式下，土地資源是房地產行業的關鍵要素，房企通過時間推移賺取土地增值紅利以及房價的上漲差值，是房地產開發商賺取利潤的主要環節。然而，隨著土地的開發使用，可供建設的土地不斷減少，在國家政策的宏觀調控下土地價格不斷攀升。土地成交價款從2012年到2018年增長了96.02%，房地產企業的土地投入成本已經超過土地自身的增值速度。而土地成本用作為房地產企業的重要成本支出，在企業中的資金占用比例較高，一方面使得房地產企業的機會成本激增，另一方面減少了企業的獲利空間。這樣一來無形中給企業帶來了巨大的財務壓力，使房地產企業的資金流動性受到很大的限制，一旦出現周轉困難將導致資金流動性本身就差的房企面臨資金鏈斷裂危機，進而引發破產清算財務風險。

（二）微觀層面的驅動因素

1.現金流壓力大

房地產企業現金周轉期長和資金投入大的特性給企業的現金流帶來了巨大的壓力。一方面，在傳統的重資產運營模式下，房地產企業的資金必須要經過“購買土地”“開發土地”“出售存貨”“回收現金”這四個階段，一個地產項目從開工到建設完成再到回收利潤，至少需要3年時間。過長的現金周轉期，導致房地產企業大量資金被占用，企業流動性嚴重不足。另一方面，房地產企業在拿地和開發階段都要投入巨大的成本，因此其資金需求量也必然很大。能否提供充足的現金流來保障地產項目的順利完成，是房地產企業生死存亡的關鍵。隨著企業的不斷發展，投資規模和金額也將不斷擴大，房地產企業必將面臨越來越大的現金流壓力。現金流的壓力可能會使企業面臨巨大的財務危機，企業必須要擺脫這種困境。

2.收入結構不合理

在我國，房地產行業發展形勢的好壞很大程度上取決于經濟形勢和政策形勢。在經濟趨勢下行及政策收緊的情況下，房價上漲趨勢得到有效抑制，這將直接影響到企業的銷售利潤，進而削弱企業的盈利能力。然而，大多數房地產企業主要依靠商品房的銷售收入來獲取利潤，面對土地成本上升，行業競爭激烈以及融資成本上升等發展困境，若僅僅依靠房地產銷售收入來獲取利潤，將無法抵御經濟波動及政策變動帶來的市場風險。

3.利潤率持續下降

經過多年的高速發展，我國房地產行業重資產運營模式進入了相對穩定的。依照產業生命周期理論，產業進入成熟期的基本特點就是市場需求增長放緩，供應相對過剩局面形成[3]。在這樣的市場環境中，土地成本上升，融資費用和營銷費用的攀升，“限價”“限購”等政策的頒布不斷壓縮者房地產企業的利潤空間。同時，土地價格的升高導致企業開發成本不斷增長，之前靠“囤地”吃土地增值紅利的盈利模式已經不能使企業獲得更多的利潤，企業持續健康的發展面臨瓶頸。

三、房地產企業輕資產轉型的實現路徑

（一）合作開發

1.“小股操盤”模式

所謂的“小股操盤”就是指房地產企業在合作項目中僅持有少部分股份，卻能夠成為項目的管理者，即操盤者。與普通的合作開發模式不同的是，“小股操盤”模式下操盤者不是依據股份的多少來定的，而是通過協議約束其他投資者，甚至是控股項目的投資者，從而保住操盤權。“小股操盤”模式最大的優勢是不僅在投資環節減少了資金的投入，還在運營環節掌握了項目的管理權，保證了項目的質量，有利于企業實現規模的快速擴張。

作為操盤者的房地產企業往往要承擔更大的責任和風險，因此企業的收入來源不僅僅括按股權比例獲得的項目收益分成，還包括項目管理費，超額利潤分配收益及協議中約定的其他收益等。因此，相比于其他輕資產轉型途徑，“小股操盤”模式的收益較大，但企業自身仍需要投入部分資金，企業收益仍受到房地產市場行情的較大影響。

2.代建模式

房企產開發代建是基于委托代理關系的一種合作開發模式。委托方投入資金、土地等，享有并承擔相應的投資收益和風險，而代理方則提供項目設計及建造管理等專業化服務，以收取代理費作為回報。根據合作方不同，“代建”模式可分為三類：商業代建、資本代建、政府代建。在“代建”模式下，企業收益來源僅有代理費，收益比“小股操盤”模式更低，但同時承擔的風險也更小，收益較為穩定。

（二）純品牌及管理輸出

房地產企業的“純品牌及管理輸出”模式類似于制造業中的“貼牌生產”，在商業地產中運用較多。在該模式下，地產項目的設計、建造、招商、營運等均由品牌輸出者承擔，并使用輸出者的品牌名稱，但是項目的投資資金全部由另一方承擔，資產歸投資者所有，品牌輸出方僅享有管理費用和協議規定的項目分紅。與“代建”模式相似的是，該模式的風險幾乎為零，收益穩定，不受行業市場波動的影響。但是，與代建開發不同的是，該模式下企業的最大優勢就是能極大的提高品牌知名度，樹立良好的企業口碑，提高企業的整體價值。

（三）“地產”+基金

房地產企業通過與金融機構合作，共同設立基金公司，從多渠道募集資金，然后將所募集的資金注入房地產項目，進行房地產項目的開發，期間基金公司主要扮演的是投資人的角色，并不參與具體項目的開發。通過發行不動產信托投資基金，房地產企業不僅可以將變現慢、流動性差的不動產轉化為可以在資本市場上交易和流通的證券類資產，還可以為企業提供充分的資金支持，減少融資壓力，同時也縮減了企業的財務費用，增大了盈利的空間。從長遠上來看，這樣的模式能增強企業的核心競爭力，更好的實現房地產企業可持續發展的戰略，是房地產企業向輕資產模式轉型的重要途徑之一。

（四）社區綜合服務

所謂社區綜合服務模式就是房地產企業重點圍繞居民生活的方方面面展開業務的一種深層次的住宅區物業管理服務。社區綜合服務不僅包括最基本的安保、清潔、維修、園藝等基本業務，還包括社區養老、房屋租賃、超市、家政、健身、娛樂等與居民生活息息相關的服務業務。同時，房地產企業還利用互聯網搭建“線上+線下”的服務平臺，通過與各類垂直門類的社區O2O供應商合作，為居民提供更加安全、便利的生活環境。該模式下，房地產企業的收益來源主要是基本的物業管理費及其他生活服務收費，剝離了房地產市場波動對收入帶來的影響。同時，社區綜合服務模式極大的增加了居民與房地產企業的客戶粘性，增加了品牌價值。

四、結語

總而言之，在經濟環境不斷變化，房地產政策調控不斷深入的今天，我國的房地產企業要想持續健康的發展，就必須進行轉型。而輕資產運營模式能有效的緩解企業的資金壓力，開辟新的盈利渠道，規避行業風險，為此該模式成為我國多數房企運營模式的轉型選擇。然而，輕資產運營模式在我國房地產企業中的實踐才剛剛開始，尚不成熟，需要企業結合自身情況，選擇并創新轉型路徑，以實現輕資產運營模式成功轉型。