以×公司為例分析房地產企業盈利能力

王泰倩

一方面，房地產調控政策持續收緊，中央堅持“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”的主基調不變;另一方面，建房成本和企業運營費用激增。房地產企業運營越來越難，如何提高企業的盈運能力顯得越來越重要。本文以毛利率、凈利潤率、凈資產收益率等數據作為研究對象，分析X股份有限公司（以下簡稱X公司）的凈資產收益率情況。發現，X公司的盈利能力逐年增長，公司每股經營活動現金流量凈額整體趨于穩定，公司的凈資產收益率相對穩定，但總資產收益率卻在逐年下降。

一、引言

房地產企業面臨著激烈競爭的機遇和挑戰，怎樣化解壓力，并在競爭中茁壯成長，這是每個房地產企業管理和業務人員都需要認真研究和思考的問題。對于企業管理人員來說，評估和分析企業盈利能力愈來愈重要，這關系到企業經營管理戰略，關系到企業的生存發展。為了有效地引導和推動企業切實搞好自己的業務，真正提高經營業績，就應當對當前評價企業盈利能力的標準做出改革或者更新。

本文采用文獻分析法和數據分析方法對X公司盈利能力進行分析，通過對比Y地產集團有限公司（以下簡稱Y地產公司）尋找房地產企業盈利增長點。文獻分析法主要利用財務數據分析來尋找房地產的獲利方法，對房地產企業的獲利能力來進行深入探究與解析，為本文的研究奠定了理論基礎;數據分析方法使用毛利率、凈利率、資產收益率等數據指標來研究解析X公司的盈利能力。

二、企業盈利能力的內涵

（一）盈利能力定義

公司盈利能力又稱公司獲利能力，是公司資金的主要來源，也是評估公司能否賺到錢，值不值得投資的重要條件。利潤作為公司內部高管和外部投資者的主要收入來源，是債權人的長期投資和公司能夠持續運營的核心。

（二）影響盈利能力的因素

1.銷售方面

銷售在企業占據著非常重要的地位。如果一家公司的銷售業績很好，其盈利能力都是比較優秀的。

2.利潤方面

公司的利潤由營業利潤、總利潤和凈利潤這三大主體構成。這三個部分也與計算中的主營業務收入、投資收入和補貼收入有關。在實際中，公司的利潤有時很可觀，但是如果利潤來源不是公司經常性項目取得的話，這一類的利潤具有很大的風險性。

（三）盈利能力指標

根據公司的利潤指數進行分析和評估，盈利能力指標有毛利率、凈利潤率、營業利潤率、現金保護盈余、成本利潤率和費用、凈資產收入、總資產收入和本金債務。除回報率外，大部分公司仍會使用例如每股股份的收益，每股股份收入，市盈率和每股凈資產等重要指標作為衡量上市公司能否真正實現長期目標的重要基礎以及長期收益。

1.營業利潤率

公司運營的公司利潤和其它運營公司之間的收入比值就是公司的營業利潤率。隨著獲利能力的計算值越來越高，由此導致的社會未來的市場競爭可能會變得更加激烈，并且社會將永遠有更多的獲利機會來促進未來的可持續和健康發展。當公司的股票股價特別低的時候，表示公司的盈利能力處于相對較弱的處境中。

2.成本與費用的利潤率

成本與費用的利潤率=公司營業收入中總利潤的百分率÷（營業當中花費的總成本+費用）。當成本與費用利潤率的值較高時，公司將可以達到利潤最大化，因為公司是花最少的錢就可以實現高收益了，必須更好地控制成本和費用。

3.凈資產收益率

凈資產收益率表示的是在公司盈利的情況下可以分配給股東的凈利潤和資產收益率的比值。一方面考慮股本對凈利潤的影響，另一方面還考慮了股東們持有的普通股增長能力的變化。

4.總資產報酬率

總資產報酬率=（利潤總額+利息支出）÷平均總資產×100%。這個比率是評價公司的盈利能力的重點指標，而且我們還要排除掉公司非營運因素的影響，更好地幫助管理層和投資者對公司做出融資決策。

5.資本收益率

資本收益率=凈利潤/平均資本，體現企業能達到的回報水平。

6.每股收益

每股收益是每家公司的股票在資本市場，每股可以得到的收益。它包括了分配給股東的利潤，所以股東們很關注股票每股收益。每股收益越高，股票收益也越高。

7.市盈率

市盈率=每股普通股的普通價格，是上市公司的市場價格與每股收到的錢數的比率，以及該公司的普通股的價格比率，公司從普通股收取的金額。它反映了公司市場的期望。當指數高時，表示公司在市場上比較好，但是這個比率不能用來與不同行業進行比較，因為它與增長率有關，所以不同行業無法比較。

8.毛利率

毛利率=毛利潤÷（主營業務收入+其他業務收入）×100%。它通常用于計算商品在銷售以后可以獲得的毛利率，就是除去各種成本和費用后凈賺的。

9.銷售凈利潤

銷售凈利潤=（凈利潤÷銷售收入）×100%。此公式用于顯示可以通過營業收入賺取多少利潤。如果該比率低，則意味著操作員未正確控制成本，可用于衡量業務運營商的績效。

三、盈利能力分析

（一）盈利能力指標分析

為了更深層次了解×股份有限公司的盈利能力指標分析的情況，從財務報表上查閱了公司的毛利率，有關2016年至2018年凈利潤率，凈資產收益率和總資產收益率的一些相關信息，并對三年相關數據進行了分析。

表3.1是X公司2016年、2017年、2018年的情況。從表上的數據顯示，總資產收益率相對穩定，保持在5.44%，5.33%和5.45%之間，毛利潤和凈利潤率數據相差不是很大，但與總資產收益率相比，上升趨勢遠大于總資產收益率，凈資產收益率從2016年的11.79%增長到2018年的16.55%，相比之下利用總資產，毛利率和凈利潤率的回報數據，凈資產回報率呈線性增長。從表中的數據我們知道，2016年至2018年呈上升趨勢。由于近年來土地市場的熱發展，房地產價格也有所上漲。因為2016年，由于房地產市場銷售的增加，房地產市場資金的收入增加，給房地產市場資金整體提高帶來了壓力。2017年，它開始向低成本計費市場導向的發展方向轉變。2018年，減少銷售和管理支出報告，實現持續成本降低。

（二） X公司與Y地產公司盈利能力比較

通過查閱各個房地產公司的財務報表數據，發現在房地產行業當中，Y地產公司前景是比較不錯的，在房地產行業當中是黑馬般的存在，并且有可能成為新的行業冠軍。因此，比較X公司和Y地產公司的盈利能力，具有一定的分析研究意義。

1.X公司與Y地產公司毛利率比較

毛利率是收入與成本的差和營業收入的百分比值。從毛利率的角度出發來看，當我們的收入越高，毛利率也就越高。一些公司將控制成本。

從圖3.1可以發現X公司2014年至2018年的數據都高于Y地產公司的數據。分別來看，從2014年到2015年，X公司下跌了0.59%，Y地產公司下跌了5.9%;從2015年到2016年，X公司增長了0.06%，幾乎沒有變化。Y地產公司增長了0.87%，但X公司仍高于Y地產公司;從2016年到2017年，X公司增長了8.19%，Y地產公司增長了4.85%;從2017年到2018年，X公司增長了3.38%，Y地產公司長了0.61%。從圖表中我們可以看到，除了X公司在2017年的最大增幅外，其他增速都在緩慢增長。Y地產公司在2014年有所下降，其余的也有所增長，但X公司在過去五年中一直高于Y地產公司。從平均土地價格來看，2014-2018年X公司的成本高于Y地產公司。從高地或低地的成本角度來看，這無關緊要。關鍵是要看到土地成本與住房價格有關。它的房價比例較低。如果其他支出不太可能發生重大變化，則自然會導致其收入更高。從一般收入的角度來看，X公司的總收入比Y地產公司大得多。從總體上看，X公司的毛利潤甚至高于Y地產公司，因為X公司在2017年開始快速低成本的計費發展模式，而Y地產公司也受到了項目質量的影響。如果X公司想繼續保持這種狀況，就只能從它的價格和成本費用找到解決問題辦法。從成本角度上出發，我們先從材料開始。當材料一樣時，我們還可以降低材料的成本，同時也可以通過降低土地購置的成本。從而可以提高毛利率來實現盈利的目的。

2.X公司與Y地產公司凈利潤率比較

凈所得稅是指實際所得稅利潤減去所得稅額乘以其他主營業務收入后的凈額。當另一家公司的其他公司收入相應增加時，將導致凈利潤率保持不變。在生產和銷售中，當其他運營費用顯著增加或減少時，此時的凈利潤可能不會以相同的比例增長，有時甚至會變成負增長。我們要深入了解需要追加多少的資金才可以作為主營業務人士的基礎，還要仔細調查凈利潤率的變化趨勢。

從總體上看，X公司和Y地產公司的變化相當大，但相對而言，X公司的變化要更明顯一點，如圖3.2所示。2014年至2016年期間，X公司和Y地產公司均呈下降趨勢，X公司從12.55%下降到8.58%再到8.33%，Y地產公司從12.02%跌至8.58%降至8.92%，Y地產公司的跌幅從2014年至2015年有所增加，Y地產公司的跌幅在2015年至2016年有所反彈，X公司在2015和2016年也降低了1.48%。在2017年和2018年中，Y地產公司的數據將略大于X公司的數據;從2016年到2018年，兩家公司都在增加。Y地產公司在2017年將超過X公司，而X公司在2018年將略有增長。X公司從2016年起呈現快速上升趨勢，主要原因之一就是X公司在2015年時任X公司董事兼總裁就已經提出了中國的樓市已經開始走向白銀時代。2017年間，X公司將其融資費用成本控制在了較低的融資水平，全年中共累計發行了兩期5年期公式債券。與X公司不同的是，Y地產公司主要著眼于項目建設的速度和速度。由于項目建設中的某些問題，某些地區政府的管理和控制變得越來越嚴格，導致了項目的建設進度緩慢。

3.X公司與Y地產公司凈資產收益率比較

凈資產收益率是通過公司在某段時間內取得的利潤額和公司平均凈活動的比值相關聯的。它的計算公式按照：公司的利潤金額除以年初的凈資產加所有權益的年終價值系數的和再乘以百分百的值。公司負債的提高就可能使得凈資產的收益率大幅度地提高，企業的凈資產利潤率越高，公司的現金獲取能力越強，表明公司的營運能力也是越強的。

從圖3.3得出X公司和Y地產公司2014年-2018年的凈資產收益率，X公司2014-2018年的凈資產收益率分別為19.17%、19.14%、19.68%、22.8%、23.24%，從2015年起呈逐步上升的趨勢。表明了股東對X公司投入資本的凈利潤和收益程度較高，說明了X公司權益資本在盈利時獲得凈利潤的能力增強，運營管理效率良好。Y地產公司的上升幅度跳動太大，不固定，收益率不穩定。

4.X公司與Y地產公司總資產報酬率比較

總資產報酬率主要用于以投資回報率的方式計算和公司盈利的解釋。主要是通過息稅前利潤與平均總資產的比值。如果我們不把利息方面的費用與有關放到考慮的因素，且僅考慮公司運營時，此報告反映了所有資產管理發生的盈利。它是對公司整體盈利能力的一種評價，應篩選出對該公司非其他經營性因素的數據。將該指標和企業的貸款利率拿來對比，方便管理層對比。

從圖3.4中的數據發現，X公司在2014年到2017年的財務報表數據都比Y地產公司高，2016年和2018年總資產報酬率降低不穩定，公司的資產運用能力較低，公司盈利能力不平穩。

結語

X公司的公司實際投資盈利實現能力一直都是呈逐年向上遞減的增長趨勢，公司整體凈資產平均收益率也相對穩定，而總體凈資產平均收益率則一直是在逐年向下遞減。X公司通過積極努力擴大資產銷售市場，增加了公司營業利潤收入，與此同時，也大大提高了各類公司資產的日常綜合運營使用管理效率和企業資金周轉處理速度，從而大幅提高了總公司資產的資本報酬率，成本費用和營業利潤率也在逐年提高有所明顯下降。從資產負債數量上分析，該公司從2015年到2018年資產負債率一直保持在穩定水平，波動幅度較小。X公司在過去五年內都始終保持著營業盈利的良好狀態，并沒有再次出現任何營業虧損的異常情況，而且其營業凈利潤基本上也還是繼續呈現出了快速增長的發展狀態，具備較高的營業利潤率和增加率。

（作者單位：西安外事學院）