房地產(chǎn)估價司法鑒定實踐中存在問題研究

◆ 張麗娟

一、房地產(chǎn)估價的概述

房地產(chǎn)估價即為房地產(chǎn)價格評估，主要表現(xiàn)在專業(yè)人員通過合理依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)化制度對房地產(chǎn)價格影響因素展開有效研究，明確影響房地產(chǎn)價格的因素，并在控制各項影響因素條件下，強化房地產(chǎn)行業(yè)價格控制效果，使得我國各地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)平均價格達到合理穩(wěn)定狀態(tài)。除此之外，還應(yīng)針對房地產(chǎn)行業(yè)特定權(quán)益展開研究，并依照各項具體要求對特定時間內(nèi)的房地產(chǎn)價格作出有效估計、推測和判斷，了解我國各地區(qū)房地產(chǎn)價格變化趨勢和相關(guān)行業(yè)未來發(fā)展動向，使得房地產(chǎn)市場價格形成過程達到穩(wěn)定合理狀態(tài)。從特點入手展開研究，明確房地產(chǎn)估價本身具有諸多特點，包括專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性和科學(xué)性等特點。這就應(yīng)在考慮各項基礎(chǔ)要求和實際特點條件下對房地產(chǎn)估價展開研究，為后期房地產(chǎn)估價司法鑒定順利開展提供有效參考依據(jù)。

二、房地產(chǎn)估價司法鑒定的作用

為保障房地產(chǎn)估價司法鑒定順利開展，必須強化相關(guān)人員對房地產(chǎn)估價司法鑒定作用的了解，避免房地產(chǎn)估價司法鑒定實踐在實際開展過程中受到外在因素干擾。針對房地產(chǎn)估價司法鑒定展開研究，明確房地產(chǎn)估價司法鑒定的作用如下：首先，依照各項具體要求強化房地產(chǎn)估價司法鑒定力度，可以幫助有關(guān)部門解決各項房地產(chǎn)工作及其價值評估過程中產(chǎn)生的糾紛，避免房地產(chǎn)估價在實際開展過程中受到轉(zhuǎn)讓、抵押和保險等工作的影響，更好保障房地產(chǎn)行業(yè)整體經(jīng)濟效益和綜合發(fā)展水平，確保房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展水平得到有效保障。其次，對于房地產(chǎn)行業(yè)實際發(fā)展過程中產(chǎn)生的經(jīng)濟糾紛來說，房地產(chǎn)估價司法鑒定可以幫助相關(guān)行業(yè)及時解決其實際發(fā)展過程中產(chǎn)生的經(jīng)濟糾紛，為房地產(chǎn)行業(yè)開展訴訟和仲裁等經(jīng)濟工作提供有效支撐，避免房地產(chǎn)行業(yè)在實際發(fā)展過程中出現(xiàn)違法現(xiàn)象，保障房地產(chǎn)行業(yè)整體經(jīng)濟效益和綜合發(fā)展水平。最后，在司法鑒定支持下可以對房地產(chǎn)行業(yè)各項基礎(chǔ)工作展開有效評價，使得房地產(chǎn)行業(yè)各時期價格參數(shù)達到穩(wěn)定合理狀態(tài)。滿足廣大人民群眾對房地產(chǎn)行業(yè)實際發(fā)展和各項價值評估提出的要求。同時還應(yīng)保證房地產(chǎn)行業(yè)客觀合理價值活動的合理性和綜合實施效果，幫助有關(guān)部門調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)實際發(fā)展中遇到的各項問題。

三、房地產(chǎn)估價司法鑒定實踐存在的問題

（一）當(dāng)事人不配合問題

在開展房地產(chǎn)估價司法鑒定時，必須保證當(dāng)事人之間配合，只有這樣才能促使房地產(chǎn)估價司法鑒定良性開展。房地產(chǎn)估價結(jié)果以及相關(guān)價值種類比較多，這就影響各類基礎(chǔ)案件判決和執(zhí)行效果，造成房地產(chǎn)估價司法鑒定實際開展過程中出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)估價司法鑒定實踐效果和房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展水平也會受到一定影響。同時當(dāng)事人對房地產(chǎn)估價司法鑒定實踐要求和各項法律條例也不夠了解，這就影響當(dāng)事人在房地產(chǎn)估價司法鑒定實踐中的參與力度，造成房地產(chǎn)估價司法鑒定當(dāng)事人之間協(xié)調(diào)配合力度較弱，影響房地產(chǎn)估價司法鑒定實踐效果。該項工作具體開展過程中會受到一定人為因素干擾。

（二）評估費用收取問題

進行房地產(chǎn)價格評估時，不僅需要強化司法鑒定現(xiàn)實作用，還應(yīng)保證房地產(chǎn)評估費用收取達到合理狀態(tài)，避免開展房地產(chǎn)價格和基礎(chǔ)費用評估時出現(xiàn)各項問題，使得房地產(chǎn)估價司法鑒定實踐水平有所提高。如果在開展房地產(chǎn)估價司法鑒定時因為各項評估費用收取不合理而出現(xiàn)問題，這就可能影響房地產(chǎn)估價司法鑒定實踐效果，各項基礎(chǔ)費用收取時可能會遇到一些阻礙，影響房地產(chǎn)估價司法鑒定實踐力度和現(xiàn)實作用。

（三）異議提出期限問題

由于不同地區(qū)房地產(chǎn)估價司法鑒定在實際開展時需要考慮的要求比較多，這就影響相關(guān)人員對房地產(chǎn)估價司法鑒定的滿意程度。而在相關(guān)人員對房地產(chǎn)估價司法鑒定提出異議時，會因為各項基礎(chǔ)因素干擾而出現(xiàn)異議提出超出期限的問題，這就影響到對房地產(chǎn)估價司法鑒定實踐問題處理的及時性和有效性。

四、房地產(chǎn)估價司法鑒定實踐問題的解決對策

（一）強化當(dāng)事人配合力度

為保證房地產(chǎn)估價司法鑒定當(dāng)事人在各項基礎(chǔ)工作中參與力度有所提升，就應(yīng)強化各部門當(dāng)事人在房地產(chǎn)估價司法鑒定實踐中參與力度，使得當(dāng)事人可以在相互配合條件下共同開展房地產(chǎn)估價司法鑒定實踐工作，及時解決房地產(chǎn)估價司法鑒定實踐過程中出現(xiàn)的問題。為保障房地產(chǎn)估價司法鑒定當(dāng)事人之間配合力度，必須強化相關(guān)人員對各項規(guī)章條例掌握力度，使得相關(guān)人員可以在全面掌握各項規(guī)章條例條件下順利開展房地產(chǎn)估價司法鑒定實踐工作，嚴(yán)防房地產(chǎn)估價司法鑒定實踐在實際開展過程中受到人為因素干擾。其次，還應(yīng)加強房地產(chǎn)估價司法鑒定實踐過程中各項數(shù)據(jù)信息收集力度，并在各項數(shù)據(jù)信息支持下調(diào)整房地產(chǎn)估價司法鑒定實踐工作的開展，避免房地產(chǎn)估價受到外在因素干擾，為房地產(chǎn)估價司法鑒定良性開展提供標(biāo)準(zhǔn)支持。對于當(dāng)事人不配合的問題來說，必須結(jié)合各項基礎(chǔ)要求及時調(diào)整當(dāng)事人之間配合力度較弱的問題，強化當(dāng)事人在房地產(chǎn)估價司法鑒定實踐中參與力度，有效解決房地產(chǎn)估價司法鑒定實踐過程中各項問題。

（二）優(yōu)化評估費用收取模式

在進行房地產(chǎn)估價司法鑒定及其實踐時，必須保證房地產(chǎn)估價收費模式和司法鑒定標(biāo)準(zhǔn)達到合理狀態(tài)，避免在收取相關(guān)費用時出現(xiàn)問題，這對于保障房地產(chǎn)行業(yè)整體經(jīng)濟效益和房地產(chǎn)估價司法鑒定實踐效果顯得重要。在進行房地產(chǎn)估價費用收取模式優(yōu)化處理時，必須保證房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)對各項基礎(chǔ)工作實際開展要求以及各項評估費用綜合收取模式有所了解，遵循標(biāo)準(zhǔn)流程開展房地產(chǎn)估價司法鑒定工作，避免當(dāng)事人因自身對房地產(chǎn)估價司法鑒定法規(guī)實際掌握力度不足而出現(xiàn)問題，保證房地產(chǎn)價格評估費用繳納的及時性，使得房地產(chǎn)估價司法鑒定費用收取模式和各項基礎(chǔ)工作綜合開展效果有所提升。不僅如此，還可以要求參與房地產(chǎn)估價司法鑒定的當(dāng)事人預(yù)先向評估機構(gòu)繳納部分評估費用，并在評估機構(gòu)正式發(fā)送相應(yīng)報告之前，盡數(shù)繳納剩余評估費用。調(diào)整房地產(chǎn)估價司法鑒定實踐問題和費用繳納方式，使得房地產(chǎn)估價司法鑒定實踐效果有所提升。

（三）避免異議提出超出期限

在開展房地產(chǎn)估價司法鑒定實踐工作時，相關(guān)人員可能會因為自身異議提出超出期限而出現(xiàn)問題。基于此，就應(yīng)結(jié)合《高級人民法院委托鑒定管理辦法》以及相應(yīng)規(guī)定確定房地產(chǎn)估價司法鑒定要求以及相關(guān)意見征求日期，并以書面形式向當(dāng)?shù)厮痉夹g(shù)管理部門提交相關(guān)意見，嚴(yán)防房地產(chǎn)行業(yè)在開展各項價格評估工作時受到外在因素干擾。同時還應(yīng)書面告知當(dāng)事人對房地產(chǎn)估價司法鑒定的異議提出期限和必須承擔(dān)的法律責(zé)任，引導(dǎo)房地產(chǎn)估價司法鑒定當(dāng)事人結(jié)合案件實際情況在規(guī)定時間內(nèi)提出相應(yīng)異議，從而及時解決當(dāng)事人對房地產(chǎn)估價司法鑒定提出的異議。一般來說，超出規(guī)定期限提出的異議，法院有權(quán)拒絕處理各項異議。這就必須要求相關(guān)人員及時分析房地產(chǎn)估價司法鑒定實踐要求和相關(guān)條例，加深相關(guān)人員對房地產(chǎn)估價司法鑒定實踐要求和各項規(guī)章條例的了解，為解決房地產(chǎn)估價司法鑒定實踐過程中各項問題提供標(biāo)準(zhǔn)化參考依據(jù)。

五、結(jié)語

為保證房地產(chǎn)估價司法鑒定實踐問題綜合處理效果，必須將房地產(chǎn)估價司法鑒定的現(xiàn)實意義和內(nèi)容表現(xiàn)出來。逐步提升相關(guān)人員對房地產(chǎn)估價司法鑒定實踐問題及其表現(xiàn)形式的了解，為制定標(biāo)準(zhǔn)合理的解決對策提供有效參考依據(jù)。借助合理對策對房地產(chǎn)估價司法鑒定實踐問題進行優(yōu)化處理時，也應(yīng)強化各項對策的現(xiàn)實作用，保證房地產(chǎn)估價司法鑒定實踐問題處理的針對性和有效性。