房地產企業應收賬款管理問題與建議

文/王春玲

房地產企業應收賬款管理問題與建議

文/王春玲

本文針對房地產企業的應收賬款管理，首先簡要概述了房地產企業應收賬款的概念以及主要類型，進而分析了房地產企業應收賬款管理中存在的問題，最后就加強房地產企業的應收賬款管理，提出了建議措施。

房地產企業；應收賬款；管理

近年來，我國房地產市場迅猛發展，房地產行業面臨的市場競爭也越發激烈，在這種形勢下很多房地產企業在項目開發過程中，都采用了應收賬款作為重要的信用銷售手段，這雖然有助于提高房地產企業的市場占有率，但同樣存在著一定的風險隱患。特別是如果房地產企業的應收賬款處理不當，出現應收賬款回收困難，不僅會直接導致房地產企業出現現金流緊張、資金周轉困難，而且也非常容易出現嚴重的財務風險以及營運風險。因此，加強房地產企業的應收賬款控制管理，已經成為房地產企業經營管理成敗的關鍵，這對于確保房地產企業經營安全穩定也具有重要作用。

一、房地產企業應收賬款有關內容概述

應收賬款主要是指企業在自身產品或者是服務的提供過程中，為了促進銷售而以債權的形式完成收入的確認。作為房地產企業而言，由于房地產產品的特殊性，因此應收賬款不僅僅是房地產企業會計核算方面的資金提現，更主要的還是房地產企業的賬外管理，也就是房地產企業的應收賬款更加側重于現金流。按照應收賬款形式的不同，應收賬款的類型大致可以分為應收銀行按揭款、應收客戶按揭款以及應收分期付款欠款等幾種類型。

二、當前房地產企業應收賬款管理存在的問題分析

按照相關的統計資料表明，當前房地產企業的應收賬款比例一般可以達到房款的70％以上，應收賬款管理不當，很容易造成房地產企業的利潤和資金結構出現問題。全面分析房地產企業應收賬款管理中存在的問題主要有以下幾方面：

1.對房地產企業的應收賬款風險控制重視不足。現階段很多房地產企業為了實現自身的利潤收益目標，在銷售管理過程中銷售政策的制定過于寬松，有的降低首付比例幅度過大，有的分期付款時間延長過度，這些都直接增加了房地產企的應收賬款，增加了出現呆賬和壞賬的比例。

2.對房地產企業客戶的信用評估不足。信用銷售的前提是全面準確的掌握房地產企業客戶的信用狀況，但是目前我國普遍存在著信用體系不完善的問題，信用制度體系建設不完備，對于購房者的償債能力評估不足，造成了一些壞賬問題時有發生。

3.缺乏有效的應收賬款風險控制管理制度。在當前的房地產企業內部應收賬款管理過程中，有的房地產企業合同管理不完善，合同中的付款條件以及時間節點要求等不明確。有的沒有完備的信用政策評價體系 ，審批權限約束不力，有的在應收賬款回籠方面缺少制度管理，導致應收賬款不斷增加。

三、加強房地產企業應收賬款管理的措施

1.轉變房地產企業的應收賬款管理理念。首先，房地產企業的賬款管理部門，應該根據自身的實際需要，特別是對客戶按揭政策的要求、風險偏好、貸款額度以及貸款期限等，合理的選擇按揭銀行開展合作。其次，在房地產企業的信用銷售政策以及付款方式、合同管理要求方面，應該對應收賬款風險進行全方位的分析，科學權衡以后作出決策。第三，應該注重落實應收賬款管理責任，將應收賬款的銷售、賬款回籠、按揭管理、統計核算等落實到房地產企業內部的具體部門以及具體崗位。

2.加強房地產企業應收賬款的內部控制管理。在房地產企業應收賬款內部控制管理方面，應該注重完善合同管理制度以及應收賬款管理制度，進一步加強對房地產企業客戶合同金額、首付款、貸款金額、還款期限等的規定和管理。其次，應該建立房地產企業的應收賬款分析處理制度，合理的分析應收賬款的發展趨勢以及應收賬款管理制度的具體落實，確保應收賬款各項管理制度得到有效落實。此外，還應該進一步完善房地產企業的壞賬準備金管理，對有可能出現的應收賬款壞賬損失進行預估，提前應對。

3.加強房地產企業的信用評估以及賬款回收責任管理。在房地產企業的應收賬款管理方面，應該重點做好房地產企業客戶前期的信用調查，特別是對購房者的信用情況、資金流水、收入能力證明、償債能力等作出科學的評估，提前防范可能出現的信用風險。其次，應該完善房地產應收賬款回收責任管理，落實房地產企業經辦人、部門經理的應收賬款追帳責任，按照優化的業務流程及時進行賬款回收。同時，在房地產企業的應收賬款管理環節中，還應該注重加強內部有效的信息溝通，對各種付款條件、付款金額以及收款情況等及時與財務部門進行溝通，做好賬款的管理。

4.及時轉移應收賬款風險問題。為了降低應收賬款風險對房地產企業造成的損失，在房地產企業的應收賬款管理過程中，還應該綜合運用多種方式，及時的轉移降低房地產企業的應收賬款風險。房地產企業在具體的管理過程中可以探索實現應收賬款證券化、進行整體抵借、進行債務重組或者是出售應收賬款等多種方式，避免由于應收賬款風險造成房地產企業的過大損失。

四、結語

房地產作為資金密集型的企業，應收賬款管理問題直接關系到房地產企業的安全穩定運行，作為房地產企業，應該將應收賬款控制管理作為內部控制管理的關鍵，特別是應該逐步轉變應收賬款管理理念，完善應收賬款管理的制度體系建設，同時加強回款管理，以確保房地產企業賬款的安全可靠。

［1］胡志華.試論企業應收賬款管理存在的問題及對策［J］.中國鄉鎮企業會計，2014（02）.

［2］余強生.淺談企業應收賬款管理現狀及完善對策［J］.財經界（學術版），2011（09）.

［3］馬玉芝.淺析企業應收賬款管理的問題與對策［J］.會計師，2014（07）.

（作者單位：濟南鐵路房產建設集團有限公司）