房貸新政考驗銀行資產調整能力

劉鏈

2020年12月31日，央行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱“《通知》”），對在中國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款余額占比及個人住房貸款余額占比提出管理要求。《通知》不設過渡期，于2021年1月1日起實施。《通知》研究制定房地產貸款集中度管理制度，綜合考慮銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設置房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限，對超過上限的機構設置過渡期，并建立區域差別化調節機制。

《通知》根據銀行類型一共分為五檔。第一檔是中資大型銀行，其房地產貸款占比上限為40%，個人住房貸款占比上限為32.5%;第二檔是中資中型銀行，上限分別為27.5%和20%;第三檔是中資小型銀行和非縣域農合機構，上限分別為22.5%和17.5%;第四檔是縣域農合機構，上限分別為17.5%和12.5%;第五檔是村鎮銀行，上限分別為12.5%和7.5%。其中區域銀行上限有一定的調節空間（±2.5%）。過渡期依據銀行2020年底房地產貸款占比情況，設置為2年或4年。

此次監管指標的劃定，大型中資銀行上限遠高于其他四檔，達標難度更小。依據2020年中報數據，共有12家A股上市銀行超標，因彈性過渡期和區域銀行彈性上限的存在，達標壓力不大，但在一定程度上會限制銀行資產配置選擇。個人住房貸款為銀行資產質量最好的資產之一，超標銀行將被迫降低此類貸款的增速。上市銀行普遍客戶基礎好，經營能力強，資產配置的調整不會影響盈利能力與風險抵御能力。

太平洋證券認為，房地產貸款集中度管理制度出臺的主要目的在于抑制房價過快上漲。后疫情時期，全球流動性寬松，推高資產定價，而房價特別是一線城市的房價也蠢蠢欲動。在設定貸款集中度上限后，銀行的資產配置方向將有所調整，部分銀行需在過渡期內降低房地產貸款增速。同時旨在推動金融供給側結構性改革，利于鼓勵銀行支持制造業、科技、小微等行業發展，落實房地產長效機制。

表1：不同類型金融機構上限要求

資料來源：央行，中銀證券

“房住不炒”政策的延續

根據監管層的表述，2019年以來，人民銀行、銀保監會已就房地產貸款集中度管理制度開展了廣泛調研，與金融機構進行了充分的溝通。2019年8月以來，銀行已經按相關要求在調整應對，并非新發生的事，只不過征求意見稿如今定稿出臺制度而已。從這個角度來看，此次房地產貸款集中度管理政策的出臺并非新政策，而是以往“房住不炒”相關政策的延續。

那么，面對新的房貸管理政策，當前銀行達標壓力大不大？從政策設計的角度來看，充分考慮銀行業金融機構實際情況，且為配合資管新規實施和大力發展住房租賃市場，表外非標回表的房地產貸款和住房租賃不納入本次監管。

從達標現狀來看，銀行監管達標壓力不大。從行業情況來看，根據人民銀行的數據，大部分銀行業金融機構符合管理要求，2020年三季度末，主要金融機構情況整體也與新政要求接近。截至2020年三季度末，房地產貸款余額為48.8萬億元，占比28.8%，略高于第二檔要求的27.5%，其中，個人住房貸款為33.7萬億元，占比19.9%，低于第二檔要求的20.0%。從上市銀行來看，截至2020年上半年末，大部分上市銀行存量房地產貸款比例已經符合新規要求。

表2：不同類型金融機構監管上限要求

資料來源：央行，中銀證券

從過渡時間來看，銀行調整時間足夠充分。2020年年末指標超出規定2個百分點以內，過渡期為2年;超出2個百分點以上，過渡期為4年。

根據浙商證券的判斷，房貸新政不會對銀行基本面造成顯著沖擊，主要從量價兩個角度考察。從量的視角看，不會影響信貸整體投放，主要是房地產貸款受約束后有其他領域補足信貸需求缺口。隨著經濟的修復，當前地產以外的對公貸款需求、零售貸款中的消費貸款和信用卡需求都較為旺盛，銀行可以通過投向其他領域來補足缺口。從價的視角看，取決于后續投放的對象房地產貸款（包括開發貸和按揭貸），預計收益率將會穩中上行，實現部分的“以價補量”;結構變化帶來的收益率變動則取決于投向，如果是消費貸等領域那么收益率可能上升。

從按揭貸款來看，個人沒有續貸風險，違約率大幅上升的概率很低。從對公貸款來看，此次房貸政策延續了此前“三道紅線”的原則，且過渡期晚于“三道紅線”，留足時間。未來房企預計將延續分化格局，頭部房企風險穩定，中小房企風險邊際上升。由于近年來銀行本身對房地產授信要求也較高，房地產對公貸款風險預計能夠保持穩定。

值得關注的是，房貸新政實施后，房地產貸款的利率和增速該如何變化？

隨著額度供給的收緊，房地產開發貸款和按揭貸款利率都可能上升。5年期LPR還關聯其他貸款，經濟還在恢復通道之中，預計5年期LPR保持平穩。按揭貸款利率上升預計主要通過市場化加減點實現。

毋庸置疑，新政實施后整體房地產貸款融資增速將下降。未達標銀行需要達標，對房地產貸款投放力度下降;達標銀行的指標需要保持基本穩定，預計也不能快速上量。根據上市銀行數據測算的結果顯示，未來房地產對公貸款增速將從2020年上半年的15.2%降至2021年、2022年的14.3%、11.2%;按揭貸款增速將從2020年上半年的13.9%降至2021年、2022年的8.5%、10.0%。

房貸政策意在延續“房住不炒”的政策，留足過渡期，短期來看，對銀行基本面影響有限，結構可調整、需求可補缺，無需過度擔憂;長期來看，新政利好銀行業中長期健康發展。另一方面，由于新政并非剛發生的新鮮事，2019年8月征求意見以來銀行已經開始在應對調整。

規范房貸占比上下限

央行和銀保監會此次發布的監管文件對不同類型的金融機構的房地產貸款占比、個人住房貸款占比提出要求，根據其資產規模、機構類型等因素進行分檔監管。例如，對于房地產貸款占比較高的大行，房地產貸款和個人住房貸款占比上限分別為40%、32.5%。此 外，為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（至2021年年底）回表的房地產貸款不納入統計范圍。

對于2020年12月末房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求的金融機構設置合理的過渡期，其中，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起 2年;超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年;房地產貸款占比、個人住房貸款占比的業務調整過渡期分別設置。

從上市銀行個體來看，根據中銀證券的計算（以可得的2020年半年末的數據測算），房地產貸款占比和個人住房貸款占比超監管上限的個體有限，預計2020年下半年以來，部分銀行已逐步著手調整房地產信貸投放力度。由于目前大部分銀行業金融機構符合管理要求，對于個別調降壓力較大的銀行，通過延長過渡期等方式進行差異化處理，確保政策平穩實施。

從計算的超標銀行來看，大行更需對按揭貸款進行整改，而大部分超標的中小型銀行更多體現在對公房地產貸款領域。中銀證券認為，此次監管文件落地的目的在于引導銀行資金更多支持制造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、三農等薄弱環節融資，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展，是結構的調整而非信用的收緊，因此，預計銀行將調整自身信貸結構，對于銀行整體規模擴張影響有限。但在將房地產貸款資源投放于其他領域時，需要考慮邊際收益率的變化、資產質量變化以及資本占用的變化。對于超標的銀行而言，此次監管對優質對公項目儲備充沛的銀行，或者非按揭類零售業務開展能力強的銀行影響更小。

圖1：貸款中以國企貸款占比居多

資料來源：Wind，中泰證券研究所

圖2：房地產和基建貸款占比及增速

資料來源：Wind，中泰證券研究所

具體來看，《通知》主要通過分檔設立銀行的房地產貸款和個人按揭貸款兩項涉房地產貸款占比上限，搭建了房地產貸款集中度管理的框架，呼應房地產調控的“三道紅線”融資規定，是通過金融手段調控房地產市場的方式。房地產貸款集中度管理框架的搭建，目的在于“增強銀行業金融機構抵御房地產市場波動的能力，防范金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險”，反映了監管對于房地產金融的審慎管理態度。

從政策要點來看，監管更關注“分類分檔、差別化過渡期、區域調節機制”三大特征：第一，設置房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限，從地產企業融資端和個人銷售端兩個角度調控。房地產貸款占比=房地產貸款余額/人民幣各項貸款余額×100%;個人住房貸款占比=個人住房貸款余額/人民幣各項貸款余額×100%，這里的房地產貸款占比未指明口徑，但參考上限水平的設定，應該涵蓋了個人按揭和對公地產企業貸款兩個層面。此外，住房租賃相關貸款暫不納入，符合“房住不炒”的定位，以及為了政 策平穩過渡，資管新規過渡期內回表房地產貸款不納入。

第二，分五檔對房地產貸款集中度進行管理。根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型、存量房地產貸款業務等因素，分為大型銀行、中型銀行、小型銀行和非縣域農合機 構、縣域農合機構和村鎮銀行五檔，差異化上限標準，給予中大型銀行更大的空間。

2020年11月，郭樹清主席曾在《完善現代金融監管體系》中指出“我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業”。從商業銀行2020年上半年的數據測算來看，大中型銀行超標部分更多在個人按揭，如建設銀行、郵儲銀行、招商銀行和興業銀行;部分區域性銀行總量層面占比需調降，如對公房地產業貸款占比較高的鄭州銀行、青農商行和青島銀行。但考慮到統計時點以及住房租賃和回表部分不納入，預計需要整改的比例更低。

第三，超過上限的機構設置2-4年過渡期，減緩對房地產市場和銀行業的短期沖擊。監管除了讓上報整改計劃外，還給予了一定的過渡期，占比超2個百分點以內調整過渡期 2年，2個百分點及以上的為4年，客觀原因不滿足的還可適當延長。懲罰措施是附加額外資本要求、調整房地產資產風險權重。

第四，建立區域差別化調節機制，給予地方銀行2.5個百分點的適度彈性。各地可結 合經濟金融發展水平、轄內地方法人銀行情況和系統性金融風險特點，以后三檔集中度要求為基準，增減2.5個百分點，給予地方監管一定自主性，且未來動態的調控機制有助于保持區域房地產金融政策的連續性和穩定性。

總體來看，房貸集中度監管政策落地，規范房地產貸款占比上限，對于不同類銀行進行分檔監管，且對2020年年末未達標的銀行設置差異化的過渡期，以確保政策的平穩實施。短期來看，部分銀行有整改需求，但監管通過設置過渡期和彈性調整要求，平滑了新規對行業的短期沖擊;長期來看，動態調控的政策風險下，銀行對于房地產領域的信貸投放將更加審慎。

根據中銀證券的計算，在此次監管要求下，上市銀行超標的個體數目有限，整改壓力可控。近期受流動性釋放、小微支持政策再次延期等因素的擾動，銀行板塊的市場表現波動性較大，但在經濟穩步復蘇以及銀行板塊具備高估值安全墊的背景下，看好銀行板塊 2021年絕對收益表現。

上市銀行無需凈壓降

《通知》將銀行分五檔設置房地產和個人住房貸款余額占比上限。具體來看，房地產占人民幣各項貸款余額上限分為五檔：一是中資大型銀行（國有六大行+國開行），分別為40%和32.5%;二是中資中型銀行（12家股份制銀行+農發行+進出口銀行+北京銀行、上海銀行、江蘇銀行3家城商行），分別為27.5%和20%;三是中資小型銀行和非縣域農合機構，分別為22.5%和17.5%;四是縣域農合機構，分別為17.5%和12.5%;五是村鎮銀行，分別為12.5%和7.5%。

根據《通知》的規定，房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求不同水平的銀行，自2021年1月1日實施之日起設置不同的過渡期：超出2個百分點以內的，過渡期為2年;超出2個百分點及以上的，過渡期為4年。房地產貸款占比、個人住房貸款占比的業務調整過渡期分別設置。此外，過渡期后因客觀原因未能滿足房地產貸款集中度管理要求的，經央行、銀保監會等監管機構評估后認為合理的，可適當延長業務調整過渡期。

央行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監會派出機構，可在充分論證的前提下，以第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要求為基準，在增減2.5個百分點的范圍內，合理確定轄區內適用于相應檔次的地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求。由此可見，監管并非一刀切，而是充分釋放監管彈性，建立區域差別化調節機制，給予2.5個百分點的監管指標調整空間，保持集中度管理平穩運行。

而對于無調整壓力的機構來說，整體將保持現有水平，未來房地產貸款增長空間有 限。《通知》規定，房地產貸款集中度符合管理要求的銀行業金融機構，應穩健開展房地產貸款相關業務，保持房地產貸款占比、個人住房貸款占比基本穩定，這體現了監管合理控制房地產貸款規模的意圖。

從銀行的角度來看，上市銀行基本不需要“凈壓降”，但未來將調整資產結構，減緩房地產貸款的投放速度。從2020年上半年的上市銀行數據來看（剔除未披露個人住房貸款的北京銀行和紫金銀行），個人住房貸款占人民幣貸款的比重為28.29%、按揭+對公房地產貸款占比為35.58%。

根據國盛證券的測算，上市銀行中，21家銀行均能滿足現有的占比要求，剩下13家銀行未來需要調整資產投放結構。其中，由于住房租賃有關的貸款、資管新規過渡期內回表的房地產貸款不在統計范圍內，因此，我們測算的數據或比監管口徑的實際值更高。值得注意的是，此次《通知》充分給予2-4年過渡期來逐步調整，當前銀行基本不存在壓降房地產貸款（即“凈減少”）的壓力，只需在未來幾年放緩房地產貸款的投放速度，使得占比自然下降至監管要求即可。

以招商銀行測算為例，先看占比要求，按照2020年上半年的數據測算，其零售按揭貸款比例壓降5.49個百分點至20%，按揭+對公房地產貸款需壓降6.75個百分點至27.5%，過渡期為4年。再看增速調整，假設其4年內勻速調整到位的情況下，其按揭貸款增速下降至5.94個百分點（2020年上半年為15.91%）;對公房地產貸款增速下降至7.95%（2020年上半年為20.75%）。最后看投放結構調整，2021年零售按揭貸款新增投放規模將降至756億元，比現有水平減少1268億元;對公房地產貸款新增投放規模將下降至348億元，比現有水平減少560億元）。

對銀行而言，房地產類貸款投放金額減少，將會倒逼其調整資產結構，是否影響息差取決于其資產獲取能力。我們同樣以招行為例粗略測算：在考慮信用風險權重保持不變的情況下，招行可選擇將縮減的1268億元按揭貸款（風險權重為50%）投放至634億元除房地產外的其他對公貸款（風險權重為100%），或者845億元消費貸或個人經營性貸款或小微貸款（風險權重為75%）。目前來看，5年期以上的LPR利率為4.65%，消費類貸款、信用卡貸款的綜合收益均高于此;多數國有大行和股份制銀行普通對公貸款的加權平均收益約為4%-4.5%之間，若替換為該類貸款則對息差有一定的負面影響。對于招行來說，其整體客戶資質較好，且深耕零售，資產獲取優勢非常明顯，預計未來可通過投向其他較高收益的資產來平穩過渡。

從業務層面來看，對于對公行業理解深入、風險定價能力較強、用心經營客戶的銀行業務優勢未來將進一步凸顯。在對公業務方面，在“房住不炒”的思路下，當前房地產政策正不斷趨嚴（如近期的“三道紅線”等），過去銀行與房地產貸款綁定快速盈利的經營思路不可持續，對各行業有深入理解、靠綜合服務質量經營客戶、市場化風險定價能力強的銀行（如寧波銀行等），其對公業務的優勢將進一步體現;在零售業務方面，根據國際清算銀行的統計，截至2019年年末，中國居民杠桿率已達到了55.8%，且過去5年提升了19.5個百分點，在全球各國家和地區中提升速度最快。

從海外經驗來看，美國、韓國、中國臺灣、日本均是在居民杠桿率過快突破60%爆發了危機，從這個角度看，未來中國居民杠桿率上升速度放緩、貸款增速整體下降為大概率事件。銀行的零售業務未來將從“房貸驅動”轉化為“服務客戶”的思路，在零售客戶經營、財富管理等領域具有優勢的銀行將從同業競爭中突圍而出。

根據央行官網披露的答記者問，目前大部分銀行業金融機構符合管理要求，而對于超出管理要求的銀行，文件也設置了過渡期，個別調降壓力較大的銀行，可以通過延長過渡期等方式差異化處理，預計對房地產市場、銀行資產結構調整不會產生太大的壓力。由于監管政策差異化執行，銀行整體達標壓力有限。

根據A股上市銀行2020年中報披露的數據，10家銀行房地產相關貸款占比超過監管上限，未來2年或者4年內需要調整至監管允許的范圍內。

監管層并未單獨設置房地產對公貸款占比上限，有利于房地產市場平穩健康可持續發展。此次文件設置了兩個監管指標，即房地產貸款占比上限、個人住房按揭貸款占比上限。若假設房地產對公貸款占比上限為上述兩個指標之差，我們以資產規模在500億元以上的銀行為樣本（150家），梳理這些銀行2019年年報披露的相關數據，發現24家銀行個人住房按揭貸款占比超過上限;93家銀行房地產對公貸款占比超過上限，以中小銀行為主;40家銀行房地產貸款占比超過上限。

從上述數據可以看出，部分銀行房地產貸款集中度較高，主要是房地產對公貸款投放較多，住房按揭貸款調整的壓力反而相對較小。而監管層并未將房地產對公貸款占比上限單獨考核，或為房企在銀行表內融資預留了一定的彈性空間，銀行房地產相關貸款也有一定結構調整的余地。

此次政策對銀行基本面的影響偏中性、偏長期，銀行資產負債表或將重構。基于房地產相關貸款有土地、房產作為抵押，國際上主要零售型銀行（例如摩根大通、富國銀行、恒生銀行等）均將按揭貸款作為重點的信貸投放領域，但次貸危機之后，居民過度加杠桿對個人按揭貸款資產質量也產生一定的影響，因此，這些銀行也都適當降低了個人按揭貸款 占總貸款的比例。

安信證券認為，盡管短期銀行達標壓力有限，但中長期銀行資產負債表或將重構，此次房貸管理新政對國內銀行業的影響主要體現在以下三個方面：

第一，從零售端來看，適當控制居民加杠桿買房的速度與節奏，在此政策的影響下，銀行預計將小幅收緊個人按揭客戶的審核門檻，客戶挑選會更加優中選優。而更多零售信貸資源有望在信用卡、個人消費信貸、個人經營性貸款之間均勻分布，支持居民消費與小微主體的經營，這也對銀行挑選優質客戶、風控水平提出了更高的要求。

第二，從對公端來看，在“房住不炒”的政策基調下，銀行表內房企融資實際上已經審核比較嚴格，各家銀行對房地產企業均設置白名單，此次政策并未對房地產對公貸款占比設置上限，預計對于房地產企業影響相對有限。

第三，在房地產貸款上限的考核目標下，銀行未來或將進一步加大對制造業、科技型企業、三農領域的信貸支持力度，而這些貸款主體抵押品相對不足，監管層也是希望銀行提高信用類貸款占比，從中長期看，銀行也將逐步改變過去依賴抵押物的貸款方式，資產負債表有望重構，客戶結構、貸款結構、風控模式也有望更加優化。

因此，此次政策對銀行股影響偏中性，2021年銀行股的核心邏輯仍是經濟復蘇驅動銀行景氣周期上行。盡管部分上市銀行房地產貸款占比超出監管上限，但在過渡期內有時間和空間去消化資負結構調整的壓力，并且頭部銀行在資產選擇、客戶選擇方面的優勢比較明顯，預計受到政策影響相對較小。