住房公積金對城鎮居民購房行為的影響研究

向運華 蔣雨橋

[摘 ? ?要] 房地產市場與社會民生息息相關，推動房地產市場健康穩定發展是一項重要任務，研究住房公積金對房地產市場的影響意義重大。通過選取我國2014—2018年31個省、自治區和直轄市的混合面板數據，實證研究住房公積金制度對我國居民購房行為的影響后發現：繳納住房公積金會促進住房消費，無論是繳納人數的增加還是繳納比重的增加都會有促進效果;中低收入者的購房行為受到的影響更加顯著;在不同地區之間住房公積金的影響表現出了差異性，公積金在西部地區的影響大于東中部地區;人口增長和經濟發展都會促進住房消費。建議：建立城鄉居民公積金體系，將無工作單位的城鄉居民納入住房公積金的福利體系;加大公積金政策力度，提高公積金貸款額度，延長貸款期限;重點關注西部地區住房公積金體系的完善和發展。

[關鍵詞] 住房公積金;購房行為;城鎮居民;房地產市場

[中圖分類號] C913.7 ?[文獻標識碼] A ?[文章編號] 1002-8129（2021）01-0048-12

一、研究背景

住房公積金制度是一項長期性互助住房金融儲蓄計劃，目前僅在中國、新加坡等幾個國家實行，是中國社會保障體系的重要組成部分。中國住房公積金制度始于1991年。隨著經濟社會的發展，住房公積金制度也在不斷適應新的實際情況，在其近30年的發展歷史中，經歷了幾個不同的階段。1991年中國的房地產市場處于一個重要階段，此時房地產市場的矛盾突出，而新加坡已經實行住房公積金政策多年，取得了十分顯著的成效。這時中國吸取了新加坡在住房公積金方面的寶貴經驗，首先在上海試點實施了住房公積金制度。住房公積金制度與中國的房地產市場結合產生了十分積極的作用，公積金政策很快得到了國家的肯定和重視，1994年發布的《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》（國發〔1994〕43號）提出要在全國推廣住房公積金制度，標志著住房公積金進入了推廣階段。

在近30年的歷史中，住房公積金制度日益完善，規模不斷壯大，對城鎮居民生活的影響也逐步增大。根據《全國住房公積金2018年年度報告》，中國住房公積金實繳單位在2018年期間有291.59萬家，實繳職工14436.41萬人，分別較上年增長11.15%和5.09%;住房公積金繳存額21054.65億元，較上年增長12.43%。圖1表示的是近5年來我國住房公積金的繳存額、繳存余額和繳存額增長率，可以直觀地看到繳存規模增長比較迅速。

與繳存規模的擴大相對應，住房公積金的提取規模也在不斷增大。2018年，住房公積金提取人數為5195.58萬人，占實繳職工人數的35.99%;提取額14740.51億元，比上年增長15.80%;提取率70.01%，比上年增加2.03個百分點;2018年末，住房公積金提取總額87964.89億元，占繳存總額的60.29%。近5年的住房公積金主要提取情況如圖2所示。

在規模擴大的同時，我國住房公積金繳存職工結構也在發生改變。圖3是近5年住房公積金繳存職工的結構變化圖，從中可以看到，城鎮私營企業繳存人數占比增加得非?？欤瑑H2014年到2016年這兩年期間，城鎮私營企業及其他城鎮企業的繳存人數所占的比重就擴大了兩倍，本文分析認為這有可能是之前住房公積金繳納不規范，很多私企在2014年之前沒有積極參與住房公積金政策的結果。

然而時至今日，我國居民的住房消費水平依舊不夠理想，城鎮居民在住房方面依然存在著很大的困難。到2018年為止，中國城鎮居民住房面積依然處于比較低的水平，全國城鎮人均住房面積為40平方米①，隨著人口進一步集中，居民的住房壓力可能會進一步增大，在新常態的經濟背景下，企業的負擔也越來越重。如何進一步完善我國的住房公積金制度，改善我國城鎮居民的住房條件，是一個重要問題。

我國從一開始引進住房公積金制度的重要政策目的就是穩定和發展房地產市場，保障國民經濟的正常運行，在隨后的幾十年歷史中，隨著市場形勢不斷變化，住房公積金制度也在持續調整。如今我國房價增長速度過于迅速并且超過了人民收入的增長速度，住房壓力已經成為了人民群眾生活壓力的重要來源和追求美好生活的重大絆腳石。住房公積金對緩解住房壓力有著重要意義，如何穩定房價、調整公積金政策來更好地適應當前房地產的發展至關重要。在此背景之下，研究住房公積金對城鎮居民購房行為和購房意愿的影響是非常有意義的，一方面可以發現住房公積金對居民購買住房的影響大小和方向，探究住房公積金是否會降低人民群眾的購房壓力，另一方面可以發掘住房公積金對房地產市場的潛在影響，提出利用住房公積金來調節房地產市場的潛在方法。

二、文獻回顧

對于本問題，已經有很多學者利用不同的方法展開了研究，研究主要側重于購房意愿，但截至目前為止結論尚且不一致。有的研究表明住房公積金對城鎮居民購房意愿有顯著的正向影響，也就是住房公積金制度的實施（或是政策力度加大）會促進城鎮居民的住房消費或是增強城鎮居民的購房意愿，例如周京奎（2012）的研究表明放松制度約束有助于提高居民住宅權屬福利，對改善型住宅需求規模也有顯著影響[1];汪夏明等（2019）探討了住房公積金對三個類別人群（外來人口、被動轉移人口和畢業大學生）的影響，結果都有正向影響[2] 86-92。有的學者的研究則表明，住房公積金的影響是有限的，只在某些地區或者某些方面的影響比較顯著，在其他的地區或者其他的方面影響相對較弱。例如，喬貝等（2019）的研究顯示住房公積金對一線城市的住房消費沒有顯著性影響，但是對其他城市有顯著的正向影響[3];周威等（2009）從法律和經濟兩個層面分析了住房公積金問題，發現公積金對居民的住房需求作用不大，遠遜色于商業房貸制度[4]。還有的學者雖然沒有直接研究住房公積金和城鎮居民購房行為或者購房意愿的關系，但是研究了住房公積金或城鎮居民購房意愿和其他第三方變量的相關關系，并取得了可喜的成果。如肖作平等（2014）發現社會保險對購房意愿的影響是負的，但是沒有具體研究住房公積金的影響[5];李偉軍等（2019）發現了住房公積金促進了租房[6];何欣等（2019）的結論表明住房公積金加劇了參與者和非參與者的住房不平等，但是緩和了參與者之間的不平等[7] 69-82;劉一偉（2017）指出住房公積金制度會促進生育[8];范兆媛等（2019）的研究結果顯示住房公積金會促進流動人口留城[9];祝仲坤（2017）指出繳納住房公積金會顯著提升新生代農民工的留城意愿[10]。不過，還沒有學者的研究表明住房公積金政策對城鎮居民的購房行為的整體影響是負向的。

雖然從結論上來看各個學者的觀點都有所不同，但是從研究方法上來歸納，過去的研究有幾個特點：第一，過去大多數學者采用的都是微觀數據，通過微觀實證分析來研究住房公積金和購房意愿之間的聯系，缺乏宏觀把握;第二，研究重點側重于購房意愿，主要變量很多都是虛擬變量，例如是否繳納了住房公積金，是否有購房意愿等，在研究方法方面，以Probit模型為主。與過去的研究相比，本文的潛在貢獻可能在于：第一，側重于對城鎮居民購房行為而非購房意愿的研究，在變量選取方面以客觀變量為主，沒有描述主觀意愿的變量，所得到的結論更加客觀;第二，在前人的基礎之上進一步探究了公積金政策在東、中、西部地區的差異。

三、住房市場供求關系的理論分析

居民商品房和其他商品一樣，都具有商品的一般屬性，但是商品房作為一種特殊的商品也具有很多一般商品不具有的特殊性質。本文分析了商品房供給和需求的特殊性質，提出了商品房供給和需求的幾項特征，并且依據這些假設從理論上分析住房公積金對居民購房行為的影響。

由于土地數量的限制，居民住房的供給總量存在一個固定的上限，這一上限僅與可用于建設居民住房的土地總量相關，這是商品房供給的一大特點。由于一個地區附近可用于建設居民住房的土地總量是有限的，并且土地能否用于居民住宅建設主要取決于政府審批，而政府對市場缺乏敏感，再加上居民住房建設耗時較長，滯后效應明顯，所以本文認為政府不會因為市場變化而顯著增加居民住房建設用地的數量。當所有的住宅用地都被利用起來后，不管市場如何改變，居民住房總供給量都維持在一個固定的水平，本文將這一個固定的總供給水平稱為飽和供給水平。

由于具有這一特征，房地產市場的總供給函數如圖4所示。隨著房價的上升，住房總供給也開始上升，但是在達到供給飽和水平之后就一直維持在這一水平不再變動。

本文認為，可以將城鎮居民的住房需求分為三個不同層次，分別為基本住房需求、提高生活品質的住房需求和投資需求。其中，基本住房需求是指滿足人們居有定所的最基本需求，提高生活品質的住房需求是指人們在滿足了基本住房需求之后為了享受更美好的生活而對住房產生的需求，投資需求是人們為了獲得投資收益而產生的住房需求。

依據本文的定義，基本住房需求是指居民在城市生活所必需的最低住房需求。住房是一個城鎮居民在城鎮生活的必需生活資料，一個居民如果沒有固定的住所，便無法在這個城市長期生存。所以本文假定基本住房需求是絕對剛性的，和基本食物需求一樣。

為了方便分析，本文假定每個地區居民的平均基本住房需求是恒定的。依據本文的定義，基本住房需求指如果某一個體的這一需求無法得到滿足，那么這一個體將不能在這個地區存活的需求，這一需求是不隨個體居民的主觀意愿改變的，完全由個體居民的生理狀況決定，本文認為這一差異不大。顯然，由于每個客觀個體的差異性，個體的基本需求也是不同的，但是由于一個地區人口數量龐大，足以消除隨機誤差，本文認為可以忽略基本需求的差異，同時為了簡化理論分析，本文假定一個地區居民平均的基本住房需求是恒定的。在這一假定下，一個地區的總基本需求僅與人口相關，與其他因素都無關，并且可以得到一個結論：最低總需求水平 = 個人最低總需求水平人口。

根據本文的定義，住房的投資需求是城鎮居民為了獲得投資回報而產生的需求，那么投資需求僅僅取決于居民預期的投資回報，而居民預期的投資回報僅僅取決于預期房價的變化。根據理性預期假說，城鎮居民可以根據已有的信息無誤地估計出正確的未來房價，那么也就是說，住房的投資需求僅僅取決于房價的變化，當房價上漲更快時，住房的投資需求更大;當房價上漲較慢時，住房的投資需求更小。當房價的供給需求恒定在某一情形時，最終達到的穩定狀態稱為均衡狀態，顯然在均衡狀態下房價不會有較大的波動，那么投資需求可以忽略不計，所以均衡狀態與投資需求無關。

根據前一部分的理論分析，一個地區的住房總供給和總需求曲線如圖5所示， ? ? 、 ? ? 、 ? ? 分別表示不同情形下剔除了投資需求的總需求函數。當人口不變時，最低總需求維持不變，當需求較低時，總需求曲線為 ? ? ， ? ? 與總供給曲線的交點A為均衡狀態點，此時如果有某項變動使得總需求增加了（例如人們的收入增加了），那么總需求曲線會上移，房價會上升，人均消費住房面積也會增加;但是當到達 ? ? 的位置后，此時均衡狀態點為B，供給達到了供給飽和水平，此時如果總需求繼續上升，那么房價也會上升從而抑制需求的提高，但是供給卻不能增加了，此時人們在住房上花費的成本增加了，并沒有得到額外的收益，因為住房的消費數量沒有增加。同理，如果一個地區的需求減少了，那么供給函數也有可能與最低需求水平相交，但這種情形在我國可能十分罕見。如果一個地區的人口增加了，那么需求函數上移的同時最低需求水平也會增加，如 ? ? 所示，此時的均衡狀態點為C點，當達到供給飽和水平之后，如果人口繼續增加，那么房價會持續上升，總供給和總需求卻不會繼續增加，人均消費住房面積則會減少。本文將供給達到供給飽和水平時的狀態稱為供給飽和狀態。

由于住房帶給人們的邊際效用也是遞減的，所以當富人的財富進一步增加時，其追加的住房消費會更少，這也就是說，將富人的財富轉移一部分給窮人，會增加一個地區的住房總需求，即降低收入不均衡可以提高住房需求。何欣、路曉蒙（2019）的結論已經表明住房公積金加劇了參與者和非參與者的住房不平等，但是緩和了參與者之間的不平等[7]。由于住房公積金會減少繳納住房公積金人群之間的住房不平等，但會增加繳納住房公積金群體和未繳納住房公積金群體之間的住房不平等，根據這一結論，不難推導出住房公積金會促進繳納住房公積金群體的住房需求，但是抑制了未繳納住房公積金群體的住房需求。

根據之前的分析，由于均衡狀態是指在一定條件下，供給、需求和房價都穩定的狀態，所以在這個穩定的狀態下不會有投資需求，投資需求只會在達到穩定狀態的過程中產生，而均衡狀態也與投資需求無關。

如圖6所示。當一個地區的房價持續升高時，由于投資需求的影響，實際房價會遠高于均衡房價，當均衡房價趨于穩定時，投資需求逐漸下降，那么實際房價會逐漸向均衡房價靠攏。均衡房價與經濟發展程度、人口密度等因素息息相關，對于調節房地產市場的平衡有著重要意義，在均衡狀態下住房的供養比也相對穩定，人們購房的負擔不會過重，但是在房價的快速增長期，實際房價會超出均衡房價，住房的供養比會增大，居民購房的負擔會更重。

城鎮居民的購房行為主要由人均住房交易額與人均住房交易面積來衡量，而住房公積金對居民購房行為的影響主要集中在需求側，從需求側作用于人均住房交易額與人均住房交易面積。住房公積金對個人購房行為最大的促進作用在于可以提供利息遠低于商業貸款的住房公積金貸款，這對于城鎮居民，尤其是低收入群體而言幫助很大。貸款購房是如今購買商品房的主要方式，尤其對于低收入人群而言，一次性付清所有房款的壓力無疑是巨大的，而且我國的房價近十幾年來一直處于高增長期，延遲購房時間也使得城鎮居民付出更多的隱性成本。繳納住房公積金一方面可以大大降低人們的購房成本，另一方面縮小了高收入群體與低收入群體在購房方面的差距，所以住房公積金會推動住房需求曲線的上升，促進城鎮居民的購房行為。

四、實證策略與描述統計

（一）住房公積金繳納情況的度量

核心解釋變量住房公積金繳納情況的度量是個重要問題，一種常用的方法是將這一核心解釋變量設定為一個虛擬變量，0和1兩種取值分別表示有住房公積金和沒有住房公積金。由于本文采用宏觀計量分析的方法，被解釋變量采取的是一個宏觀指標，所以住房公積金的繳納情況也需要使用相對應的宏觀指標。另一種常見的度量住房公積金繳納情況的指標是住房公積金繳納人數或人均繳存額，但是這一指標很可能與人口線性相關，也有可能和經濟發展水平有相互影響，可能會對實證分析帶來一些困難。綜合考慮，本文采取人均住房公積金與人均GDP的比值來度量住房公積金的繳納情況，即定義一個新的指標住房公積金繳納系數： ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 來度量一個地區的住房公積金繳納情況， ? ? 越大，住房公積金繳納情況越好，這個“越好”是住房公積金繳納人數的增加、繳納數額的增加和繳納比重的增加三個方面的綜合反映。因為住房公積金繳納系數是一個人均指標，所以這一指標可以消除人口基數帶來的一部分影響，同時全面地反映了住房公積金繳納人數占總人口的比重、平均住房公積金繳納比例等關鍵要素。本文計算得到的 ? ? ?如表1和圖4所示。

（二）實證策略

本文采取如方程（3）所示的多元線性回歸模型來識別住房公積金繳納對城鎮居民購房行為的影響，然后運用加權最小二乘法進行參數估計。

在此作為一個控制變量來描述人口增長對人們購房行為的固定效應，是城鎮人口的對數，可以刻畫人口增長的速度，考慮到城鎮化和人口增長會對購房行為產生較大影響，所以有必要在此加入這一個變量。值得注意的是，城鎮人口增長速度對購房行為影響的大小、方向和程度都還值得討論，如果新增人口是新生兒，那么父母有可能為了孩子而購買更大的住房，也有可能不購買，因為新生兒需要的額外住房面積較少，還有可能新生兒的數量反映了當地的生育意愿，那么其他人在沒有生育孩子的時候更有可能購買更大的房子來應對可能到來的孩子，所以短期來看這個影響很難預測，但是從長期來看可以推測新生兒會增加人們的購房意愿;如果新增人口是外地移民，那么對住房的總需求必然增大，但是本文的被解釋變量為人均統計量，隨著住房總需求增加，房價上漲，外地移民對城鎮居民購房行為的促進效果可能無法趕上人口增長的速度，所以新增人口可能不會顯著促進人均商品房的銷售面積。如果一個地區處于供給飽和狀態，那么這個地區的住房總供給便不會再上升，隨著購房人群數量的增加，人均商品房銷售面積就會降低，但是人均商品房銷售總額一定會增加。

是人均GDP的對數，刻畫的是人均生產總值的相對變化，用來表示經濟發展對人們購房行為的影響，在此模型中作為控制變量加入。經濟發展直接決定了當地的收入水平和消費水平，所以完全有理由假設這是一個與被解釋變量高度相關的因素，是一個重要的解釋變量，如果遺漏了這一解釋變量可能會使得回歸分析結果不顯著或者偏離經典假設。經濟發展水平越高、發展速度越快，那么人們的生活也就越富裕，那么對住房的需求很有可能越大，所以人均住房銷售額必然越大，而人均住房銷售面積可能會受到房價上漲的抑制，變化沒有這么明顯，但是可以推測， ? ? ? ? ? ?不論是對人均住房限售額還是人均住房銷售面積的影響都是正面且顯著的。

考慮到我國幅員遼闊，地理環境復雜，各地經濟發展水平不一，東、中、西部人文和自然環境差異明顯，為了將地區差異對于住房公積金對購房行為的影響考慮進來，本文在模型中加入了地區虛擬變量與 ? ? 的交互項， ? ? 和 ? ? 是兩組虛擬變量，如果一個地區處于東部地區，那么 ? ? 的取值為1，否則為0;如果一個地區處于西部地區，那么 ? ? ? ? ?的取值為1，否則為0;如果一個地區處于中部地區，那么 ? ? 、 ? ? 的取值自然都為0。根據本文前一部分的理論分析，在中西部地區住房公積金可能對城鎮居民購房行為的促進作用更加顯著。本文劃分東、中、西部的標準以國家統計局的劃分為準②。

（三）數據來源與描述統計

本文所用的數據均使用2014年至2018年全國住房公積金年度報告和國家統計局網站上公開發布的分省年度數據整理或運算得到。

其中，全國住房公積金年度報告公開發布了每年各地住房公積金的繳存情況的截面數據，其中有：實繳單位、實繳職工、繳存額、繳存總額和繳存余額等，覆蓋了中國大陸的所有省級行政單位，包括全國31個省、自治區、直轄市和新疆生產建設兵團。為了與其他數據對應，本文將新疆生產建設兵團并入新疆維吾爾自治區。本文從國家統計局網站搜集到了人均國內生產總值、城鎮人口數量、商品房銷售額、商品房銷售面積等項目的分省年度數據。為了避免商業和辦公用房的變化影響本文的實證分析，商品房銷售額使用了住宅商品房銷售額和別墅、高檔公寓銷售額之和;同理，商品房銷售面積使用了住宅商品房銷售面積和別墅、高檔商品房銷售面積之和。核心解釋變量住房公積金繳納系數 ? ? 以住房公積金繳存額、住房公積金繳存人數和人均國內生產總值等數據為基礎，通過計算得到。

本文將收集到的數據整合得到了一個樣本容量為155的混合面板數據樣本，時間跨度從2014年到2018年一共5年，覆蓋了全國31個省、直轄市和自治區。各主要變量的描述統計如表2所示。

五、住房公積金對城鎮居民購房行為的實證分析

（一）基本實證結果

首先匯報基本的實證結果，（3）式的加權最小二乘法的參數估計結果和統計推斷結果如表3所示。由于本文使用的數據中是T = 5，N = 31的混合面板數據，并且T遠小于N（期數遠小于每一期截面的樣本容量），所以可以基本忽略時間序列非平穩所帶來的不良影響，而進行差分又會面臨損失自由度的問題，于是本文沒有做平穩性檢驗和相關的處理，并在此申明。

從初步的結果來看，住房公積金繳納系數不論是對商品房銷售面積還是對商品房銷售額在5%的顯著性水平上都是顯著且正向的，這表明提高住房公積金繳納水平整體上會促進城鎮居民的購房行為，讓城鎮居民在購房上投入更多的財富，購買更大面積的住房。

從基準回歸結果中可以看到，住房公積金繳納水平對商品房銷售面積顯著性水平更高。商品房銷售額不僅可以反映居民購買住房的數量（這里的數量指面積而不是房屋的套數），也可以反映購買住房的質量或是價格，所以這一現象表明住房公積金繳納系數 ? ? 對低收入者的影響更大，對富人的影響更小，所以對高端住房的銷售面積影響更小，所以對人均商品房銷售額的顯著性水平更低，這與本文之前的理論預測相符合。

同時，從基準回歸結果中可以看到，城鎮人口和經濟發展水平不論在哪一種情況下顯著性水平都比較高，且系數的估計量都為正數，這表明人口增加得更快的地區城鎮居民的購房行為會顯著多于人口增長更慢的地區，經濟水平的提升也會顯著促進城鎮居民的購房行為。

（二）穩健性檢驗

本文結合中國的住房公積金制度背景，選取了我國2014年至2018年31個省、自治區和直轄市的混合面板數據，利用宏觀計量分析，實證研究了住房公積金制度對我國居民購房行為的影響。研究發現：繳納住房公積金會促進住房消費，無論是繳納人數的增加還是繳納比重的增加都會有促進效果;中低收入者的購房行為受到的影響更加顯著;在不同地區之間住房公積金的影響表現出了差異性，公積金在西部地區的影響大于東中部地區;人口增長和經濟發展都會促進住房消費。

根據研究結論，本文提出兩條建議：第一，住房公積金對中低收入者的影響更強烈，而很多中低收入者由于沒有工作單位而被排除在外，我國可以仿照城鄉居民養老保險設立城鄉居民住房公積金，將城鄉居民都納入公積金體系，這樣一方面可以提高城鄉居民的住房水平，另一方面可以降低城鄉居民之間的住房不平等;第二，為了提高我國城鎮居民的住房水平，應加大公積金政策的力度，提高貸款額度，延長貸款期限;第三，住房公積金對西部地區的影響更大，我國應重點關注西部住房公積金體系的發展和完善，來提高西部地區城鎮居民的住房水平。

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[責任編輯：胡 ? 梁]