淺析房地產評估的風險分析及防范對策

李扣芹

摘要：對房地產行業進行風險評估，能夠有效地推動房地產行業的控制工作，通過降低風險因素，使得相關企業的形象能夠擁有正面的導向。通過規避行業內的業務風險，掌握風險的特征，可以更好地經營房地產行業，推動市場的發展。

關鍵詞：房地產評估;風險分析;防范對策

隨著我國城鎮化步伐的加快，有許多城市的建設工作越來越快速的展開，城市的人口也越來越密集。因此，近年來，在房地產行業當中，推行了許多的并行政策來改善住房困難的問題，比如棚戶區改造等等。這些政府大力提倡的房地產政策，也給行業帶來了非常充足的機遇和發展的空間。與此同時的，伴隨著房地產市場的迅速增長，相關的利潤逐漸增大。關于房地產的風險評估工作也就成為了管理房地產行業，促進企業長遠發展的必備工序。在房地產行業快速發展的今天，評估的業務種類變得越來越多，所要防控的風險也越來越多。通過有效的分析，房地產評估中的風險和控制工作更好的完成風險分析工作，促進房地產和房地產相關企業的發展。

一、房地產評估行業風險因素

1.1虛假資料對評估造成的風險

在房地產的評估當中，首先需要評估的對象就是產權資料。評估工作必須要確保產權信息的完整性，評估的對象必須擁有權屬證書，比如土地使用權證、不動產登記證等等。通過收集具備法律效益的有效文件來判斷風險的評估問題。而有許多委托方在提供相關資料時，并沒有如實上報，這會對最終的評估結論造成極大的影響。比如在征收評估的過程當中，有許多被評估者為了能夠提高評估值，獲得更大的利潤，就故意偽造了一些文件，篡改了產權信息，轉變房產用途以及增加房地產面積等等。如果這些虛假的信息沒有進行有效核對，而被評估機構給采用，就會直接影響最終的評估結果，造成評估值遠遠高出市場價值。征收的部門如果按照評估的結果進行彌補，就會導致政府征收工作帶來非常多的不利條件，使得風險的評估機構無法按照實際情況完成各項操作，造成了非常大的損失。

1.2不完全的市場信息對評估造成的風險

房地產的評估數據來自于市場，在市場當中通過對成本信息的回收、租賃價格信息的核對以及買賣價格信息的獲取，從而在評估人員廣泛掌握有效信息的基礎之上，進行關于數據和信息的整理分析。通過使用更加科學的計算形式，得出更為客觀合理的房地產價格。如果這些信息出現偏差，最終的價格也會相差較大。而且在市場當中，有許多信息并不是完全的透明公開的，導致在二手房交易時，會出現許多陰陽合同的情況。申報的成交價格遠低于實際的成交價格，最終導致了房地產行業的價格虛高問題頻發。如果在評估時采用了錯誤的信息，最終的結果也會導致極大的不準確性，影響到了風險評估的標準以及相關評估工作的準確性[1]。

1.3房地產評估從業人員的素質能力風險

任何需要人來進行操作的工作都會受到人為因素的影響，如果房地產評估的從業者其本身的素質較為低下，不具備專業性和技術性，就會使得最終的評估結果造成影響。評估人員不遵守職業道德，在進行房地產的評估工作中，無法按照實際情況發揮業務能力，正確進行評估風險的過程，這些的最終結果會使得風險評估的精準度得不到保證。而且在房地產的評估過程中，涉及到的利益因素較大，所以有許多委托方為了自身的權益，就會使用一些不合理，甚至不合法的手段來驅使房地產的評估人員作出虛假報告，以此來抬高價格，或者獲得更大的利潤。比如在房地產的抵押評估中，委托方為了能夠擁有更加高額度的貸款，就要求相關人員提高估值，通過賄賂或給取一定好處的方式買通評估人員。如果評估人員一味的滿足委托方，不堅守自我的職業操守和風險評估的原則，就會導致最終的結果遠遠高于實際的價值。如果抵押者不按時還交借款，銀行又要對抵押物件進行處理，最終會導致各種債權問題頻發，給銀行和社會帶來了極大的經濟損失。因此，房地產的評估人員必須要受到自身職業操守以及法律和道德的約束。如果存在違法行為影響到企業的聲譽和房地產行業的正常秩序，就應當立即嚴懲，從而肅清房地產的行業秩序，使得評估的工作更加的公正嚴明[2]。

1.4政策變動風險

對于房地產而言，除了受到市場價格的變動，而影響到房地產整體的經濟導向之外，國家的政策也是市場大幅度變動的重要原因。比如調控、土地、金融、稅收等等，這些方面的政策會直接改變房地產的市場價值。在房地產的評估工作過程中，必須要對政府當下的各個相關政策予以了解，從而確保評估的真實和可靠性，盡量的避免由于政府出面而導致的客觀風險問題。

二、房地產評估風險應對的控制措施

在對房地產進行風險的評估過程中，許多的風險因素往往具備著一定的潛伏性，表面上并沒有較為清晰的脈絡，因此而造成風險大多出現具有著主觀的因素。所以在進行房地產的風險評估過程中，需要根據委托方、評估機構以及相關人員的個人情況，做出具體的調整。就我國房地產評估行業的現狀而言，開展風險的評估過程中，需要注重以下幾個方面：

2.1加強對委托事項的了解

如果想要更好的規避房地產評估過程中的風險問題，就必須要充分的了解評估的委托事項。在開展具體的評估內容之前，與委托方開展充分的溝通過程，需要清楚委托方的真正目的，對委托方所上交的資料進行具體的核實，確保資料所屬的信息與實際的情況不存在出入。然后再開展后續的評估工作，采用更加科學合理的估價形式，保證評估過程的公正和客觀性，最終使得評估報告的各項數據得到有效確認，精準度得到把控，相關數據的完整性也能夠得到保障[3]。

2.2加強房地產市場的調查工作

房地產的評估應當根據當地房地產的市場行情來進行調整，通過掌握房地產的有效信息，使得各種信息的獲取盡可能的全面和準確，從而才能開展后續客觀和精準的評估。在進行評估機構的選擇時，必須要對評估機構自身的實力和資質予以了解。評估機構也應當設立專人對房地產市場進行長期且深入的調查過程，從而在市場不斷變動的過程中，收集盡可能多的資料，配備充足和完整的信息庫，更好的為房地產評估工作進行服務，確保相關數據的準確性、全面性、可靠性和真實性[4]。

2.3加強評估人員的專業素質和職業修養

在進行房地產的評估工作中，風險控制因素也受到人為因素的影響，所以評估人員自身的職業水平和道德標準也成為了重要的影響因素。在進行房地產的評估風險和相關控制的過程中，需要首先構建出一支具備專業和高度責任新的評估團隊，團隊應當定期對評估人員進行宣傳教育。采用專業的培訓機制，使得評估人員能夠在與業內優秀從業人士的經驗獲知和互相探討中，不斷提升個人的專業能力，有效提升團隊整體的職業能力和素質水平，從而使得評估團隊在市場上擁有一定的競爭優勢。此外，還需要根據評估人員在開展日常工作中的狀態進行有效的記錄，從而加強對于評估人員自身職業道德的約束。對于表現優異的房地產評估人員要進行實際的獎勵，從而幫助相關從業者更加愿意投身到公正和客觀的評估工作過程中。

2.4緊跟房地產市場行情，完成評估體系

評估機構通過獲知相關有效信息，對信息進行收集與合理的分析，從而掌握國家政策給房地產行業帶來的變動。通過獲悉相關動態，結合實際的市場發展行情，來展開合理的預測分析，才能夠更加完善的進行各項因素的確認，準確的評估相關風險因素。這是調整房地產評估工作的最好辦法，也是提升業務能力和評估有效性的唯一辦法。為了能夠更好的保證房

2.5評估報告的風險防范

做好評估報告的風險防范，使得報告的質量得到體現，相關的信息確保完整與合理。在選用各種參數時，要通過把控資料填寫的標準和市場的要求，確認相關材料的完整度。在機構出具評估報告時，通過建立起科學的評審制度，使得評估報告保持高度的嚴謹性，避免失誤的出現。評估師在簽字時要對相關信息進行再三確認，保證評估報告的證明力和可信程度，從而促進房地產行業的健康發展，使得在評估風險和正確提升房地產認知方面擁有著絕對的優勢。要正式評估報告風險對于最終的評估結果的影響，如果編寫不恰當或對相關結論的條件解釋不到位，都會影響評估師在客戶心中的形象，而對企業造成負面的打擊。所以在撰寫評估報告和得出評估結果時，必須要充分的考慮各種情況，確保攥寫的嚴謹性，提升評估報告的專業度，出具完整的評估信息，體現出評估人員的專業技能。對于一些缺乏職業道德的評估人員進行嚴懲，從而強化團隊整體的法律意識和道德觀念。

三、結束語

綜上所述，在進行房地產評估的過程當中，有許多變化的因素會導致評估工作不斷地產生變動。所以，為了更好地達到風險調控的目的，確保房地產行業的穩定性，在評估機構發揮自身作用的過程中，應當建立起健全的估價管理制度，提高團隊每個工作人員的業務能力。通過定期的培訓強化工作人員的職業道德標準，擁有正確的服務意識，樹立起良好的企業形象，才能在競爭激烈的市場當中占取發展優勢。通過加強對于委托事項的了解，確認信息的準確度，保持對房地產市場的深入調查，從而緊跟房地產的市場行情，掌握好國家的政策調控，最終更好的完成評估工作[6]。

參考文獻

[1]寧林忠.注冊房地產估價師“掛靠”現象分析及解決辦法[J].中國房地產業，2016（16）：49.

[2]沈紅富.房地產評估產業現狀分析及對策[J].房地產導刊，2014（15）：20.

[3]詹海斌.農村集體土地房屋拆遷補償評估風險及防范對策[J].現代農業科技，2014（6）：295-296，298.

[4]王彥龍.房地產評估機構的風險預防與控制[J].住宅與房地產，2018（11）： 19.

[5]陳春東.房地產評估中的風險及預防[J].現代商業，2008（20）：40-41.

[6]黃隆規.房地產評估的風險與防范[J].審計與理財，2008（2）：40-41.