集體土地上不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)問(wèn)題的探討

羅秀欣

摘要：按照相關(guān)法律規(guī)定，我國(guó)目前的土地政策為社會(huì)公有制，也就是說(shuō)我國(guó)并行著農(nóng)村集體所有和國(guó)家所有兩種土地所有制。受歷史條件所限，在農(nóng)村集體土地上的不動(dòng)產(chǎn)登記工作仍有許多滯后與不足，近年來(lái)國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作日益重視，曾多次提出要實(shí)現(xiàn)集體土地與國(guó)有土地同權(quán)同等，為了實(shí)現(xiàn)這一改革目標(biāo)，理清農(nóng)村集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記程序，是重中之重。本文基于我國(guó)農(nóng)村集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記工作，及實(shí)際發(fā)展情況、相關(guān)背景，討論存在問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：集體土地;不動(dòng)產(chǎn)登記;農(nóng)村工作

引言

截至目前，農(nóng)村集體土地上不動(dòng)產(chǎn)登記工作正在緊鑼密鼓開(kāi)展，隨著工作不斷深入，各式各樣問(wèn)題也隨之浮出水面，其中農(nóng)村實(shí)際情況與相關(guān)政策不符、農(nóng)村人民與工作人員溝通不當(dāng)?shù)葐?wèn)題都是阻礙不動(dòng)產(chǎn)登記工作順利進(jìn)行的難題，為了不留隱患，在分析問(wèn)題時(shí)，要將阻礙程序的關(guān)鍵問(wèn)題放在分析首位，從實(shí)際出發(fā)，從農(nóng)民利益出發(fā)。

一、宅基地使用權(quán)的特殊性

我國(guó)農(nóng)村集體土地上的宅基地使用權(quán)與其他建設(shè)用地有一定差異，在法律上，宅基地的使用權(quán)被定性為用益物權(quán)，權(quán)利主體受到限制。

宅基地是為了滿(mǎn)足村集體居住而建造房屋的土地，非集體成員沒(méi)有資格獲取本村宅基地，同時(shí)，宅基地也具有使用的無(wú)限期性，只是在數(shù)量上受到每戶(hù)村民人數(shù)的限制。

作為農(nóng)村集體土地上的不動(dòng)產(chǎn)，村民只擁有使用權(quán)，宅基地及其房屋都無(wú)法隨意轉(zhuǎn)讓?zhuān)@是由其集體所有性質(zhì)決定的，在轉(zhuǎn)讓時(shí)，村民只能將其轉(zhuǎn)讓給本集體其他成員不能向城市居民出售，也無(wú)法將其轉(zhuǎn)售給城市居民。

種種限制下，集體土地上不動(dòng)產(chǎn)登記程序較城市不動(dòng)產(chǎn)登記更為復(fù)雜，流程更多，需要審核的手續(xù)也更多，對(duì)相關(guān)工作人員的工作素質(zhì)要求更高。因此，在審批流程之中極易鉆空子，出紕漏。

二、政策依據(jù)與實(shí)際情況相矛盾的問(wèn)題

雖然法律對(duì)農(nóng)村集體土地不動(dòng)產(chǎn)面積做了規(guī)定，但由于種種歷史遺留問(wèn)題，導(dǎo)致農(nóng)村實(shí)際情況與政策依據(jù)出現(xiàn)矛盾。

在法律上規(guī)定了農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)按“一戶(hù)一宅”的要求進(jìn)行登記，就是說(shuō)，村民每一戶(hù)只能擁有一處宅基地，但怎么樣才算一戶(hù)呢？法律這一描寫(xiě)并不清晰，這就給了農(nóng)村相關(guān)工作人員出了一個(gè)執(zhí)法難題。

除此之外，農(nóng)村每一戶(hù)內(nèi)部人員進(jìn)行分戶(hù)時(shí)，還會(huì)按照自定的原則規(guī)范宅基地進(jìn)行繼承分家，這就形成了一戶(hù)擁有多處宅基地的現(xiàn)象。更重要的是，由于過(guò)去網(wǎng)絡(luò)發(fā)展不夠先進(jìn)，地方習(xí)慣略有不同，種種不符合中央相關(guān)規(guī)定的宅基地亂象，居然有一部分已經(jīng)走了流程，具備了合法性，這一類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)后期想要更正登記時(shí)所要面臨的阻礙，也是可想而知。

在劃分宅基地時(shí)，按理來(lái)說(shuō)每一戶(hù)都是按照統(tǒng)一的測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分的，但在實(shí)際調(diào)查過(guò)程之中，工作人員卻會(huì)發(fā)現(xiàn)在建造不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，農(nóng)民會(huì)將原先規(guī)定的審批面積擴(kuò)大。

有一部分農(nóng)村成員法律意識(shí)仍未跟進(jìn)，在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中對(duì)權(quán)利人主體認(rèn)識(shí)不足，這也導(dǎo)致了不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人主體不一致的情況十分常見(jiàn)。有時(shí)規(guī)劃審批手續(xù)的建房人和使用人不同，有時(shí)使用人與房屋所有人不同，還有時(shí)候房屋所有人和土地所有人不同，種種沖突之下 農(nóng)村工作人員根本沒(méi)有如此多精力挨家挨戶(hù)予以解釋。

還有不少農(nóng)村居民為了滿(mǎn)足農(nóng)業(yè)需求，將宅基地上的不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)成工具房養(yǎng)殖基地等，導(dǎo)致實(shí)際情況與審批上報(bào)情況不符，增加了登記工作的難度。

三、登記技術(shù)問(wèn)題

現(xiàn)階段，包括不動(dòng)產(chǎn)登記工作相關(guān)技術(shù)支持力度仍需加強(qiáng)，各地之間技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)有差異，管理流程也有差異，管理部門(mén)在技術(shù)使用方面無(wú)法統(tǒng)一。一方面，測(cè)量坐標(biāo)和精度單位沒(méi)有統(tǒng)一，導(dǎo)致共享滯后，另一方面由于不同部門(mén)登記范圍要求不同，這也導(dǎo)致了工作人員無(wú)法明確責(zé)任主體，無(wú)法明確到底遵守哪一類(lèi)規(guī)則，租賃、轉(zhuǎn)讓、登記、審批問(wèn)題難以理清。

四、加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中程序嚴(yán)謹(jǐn)性

為提高農(nóng)村集體土地上不動(dòng)產(chǎn)登記工作的效率性，農(nóng)村相關(guān)工作人員應(yīng)制定并頒發(fā)相關(guān)參照不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)批準(zhǔn)建設(shè)文件，一式多份進(jìn)行留存，在日后進(jìn)行信息查檔時(shí)，便于翻找，也有效防止他人作假。

同時(shí)，農(nóng)村工作人員也要深刻領(lǐng)會(huì)中央頒布的相關(guān)土地文件，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際與其他部門(mén)群策群力，制定符合實(shí)際規(guī)定細(xì)則，便于遵守，便于管理。在此之前，相關(guān)工作人員必須要掌握集體土地房屋登記的理論知識(shí)，注重自身專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平的提升，在面對(duì)村民疑惑時(shí)及時(shí)解答穩(wěn)定村民情緒。工作人員更要堅(jiān)守原則，堅(jiān)定內(nèi)心，不為利益所擾，一切按規(guī)章制定辦事，以嚴(yán)謹(jǐn)嚴(yán)格作為工作宗旨。

五、優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)

在如今的集體土地不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)采集過(guò)程之中，農(nóng)村工作人員使用的基礎(chǔ)大多為皮尺丈量法，航測(cè)遙感法等，雖然現(xiàn)代科技檢測(cè)土地面積，精準(zhǔn)度更高，誤差更小，但某些農(nóng)村并不具備利用科技監(jiān)測(cè)土地面積的能力，大多使用的還是皮尺丈量法。野外解析分析法和航測(cè)遙感法數(shù)據(jù)精度高，可只有技術(shù)不夠，也要求高坐標(biāo)。因此相關(guān)部門(mén)應(yīng)大力鼓勵(lì)測(cè)量技術(shù)，督促企業(yè)創(chuàng)新，壓低成本，讓調(diào)查工作穩(wěn)定、長(zhǎng)效推進(jìn)，壓低難度。

同時(shí)也可建設(shè)可分享數(shù)據(jù)的統(tǒng)一平臺(tái)，建立統(tǒng)一數(shù)據(jù)庫(kù)管理，統(tǒng)一坐標(biāo)系，保證同期調(diào)查，以便于資料共享。為提高集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記 工作效率，利用好線上技術(shù)，做好現(xiàn)代技術(shù)與政務(wù)工作的辯證統(tǒng)一，為解決信息不對(duì)等問(wèn)題的主要途徑之一，在此前提下，在選拔農(nóng)村工作人員時(shí)，更要注重工作人員在此方面的專(zhuān)業(yè)技術(shù)素養(yǎng)。

六、結(jié)語(yǔ)

從目前中國(guó)集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)際情況來(lái)看，仍然存在著制度規(guī)定、細(xì)化不夠完善、管理不夠健全、工作人員執(zhí)法力度不足等一系列問(wèn)題，其中造成工作阻礙的原因多種多樣，我們還是要從農(nóng)民的利益和認(rèn)知角度出發(fā)，加強(qiáng)對(duì)集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記的重視，將農(nóng)村集體土地實(shí)際問(wèn)題作為制度實(shí)施和貫徹的根本，堅(jiān)持處理措施以農(nóng)民利益為先，堅(jiān)持以人為本，堅(jiān)持和諧。

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