場景理論視角下共有產權住房社區管理研究

謝育珊

摘要：共有產權住房政策的出臺為解決大中城市居民剛需住房問題起到重要作用，如何讓共有產權住房效用得到最大化發揮，還需要在社區常態化管理中實現這對實現房住不炒，居民住有所居具有深遠意義。本文以場景理論為視角，探索共有產權住房社區管理問題。在立足共有產權住房社區管理現狀的基礎上，通過對社區的鄰里關系、基礎設施、多樣性人群、社區實踐活動和社區價值五方面進行拆解，利用場景論模型聚焦社區管理當前存在的主要問題，讓更多具有住房剛性需求的居民認同共有產權住房，倡導社區管理重視社區文化及價值觀的培養，通過“軟文化”和“硬設施”的場景塑造，實現社區管理服務優化升級。

關鍵詞：場景理論;共有產權住房;社區管理;住房保障

為應對大中城市居民住房難問題，共有產權住房應運而生，成為大中城市住房保障體系中關鍵一環，如何發揮共有產權住房的最大效用，還需通過社區管理進行落實。共有產權住房社區具有其獨特屬性，形成了具有特色的場景，結合共有產權住房社區的管理現狀，透過場景理論對社區進行深入分析，有利于當前共有產權住房社區管理中問題的解決和管理的優化升級。

一、共有產權住房社區管理的模式及問題

共有產權住房的社區管理在住房日常運轉中發揮重大作用，政策的落地需要通過社區管理進行表現。自2007年江蘇省淮安市推出共有產權住房以來，各個試點城市相繼探索共有產權住房的社區管理，住房保障中心聯合共有產權住房社區，共同探索社區共建的管理模式。[1]

（一）共有產權住房社區管理的模式

住房保障中心在共有產權住房社區管理方面發揮主導作用。在住房保障中心通過開展黨建活動和設計社區派駐工作站等方式，發揮社區綜合治理的優勢作用，對共有產權住房社區進行分類管理，對社區內居民違規行為通過物業、居委會、樓長等進行規勸并監督整改，使共有產權住房社區管理更加精準化。[2]

共有產權住房社區組織在社區管理方面發揮主動性作用。一方面，以黨建為核心，通過與物業、商業及村居委會等形成的“共治聯合會”，構建出多元共治服務體系，對社區內違規違建行為，形成發現及協調處理機制。另一方面，社區統籌管理制度在社區治理方面發揮重要作用，通過街道、物業等相關單位，聯合各樓樓長及志愿者，共同參與共有產權住房社區管理工作，極大地提高了社區管理的效率。

（二）共有產權住房社區管理的問題

1.長效管理機制有待升級提高

在共有產權住房的社區管理問題上，需要形成長效管理機制，對社區內違規行為進行約束，對居民的合理訴求進行滿足，從而提升社區居民滿意度。特別是在共有產權住房違規出租問題，以及住房質量問題反饋等方面，沒有形成穩定的管理機制，處理不當則會導致居民與社區之間的誤會進一步加深，從而影響居民的居住滿意度和共有產權住房社區整體形象。

2.對共有產權住房社區管理力量不足

為解決“夾心層”人民的剛需住房問題，共有產權住房發揮了重要的作用，所以從居民結構角度分析，共有產權住房的購買者有相當規模的年輕人，隨著三胎政策的落地，購房者父母幫忙照顧小孩也會入住社區，則共有產權社區人口增加，而社區管理者的數量是綜合考慮社區常住戶籍人口進行配置的，對于后期進入社區居住的人群難以做到實時統計，社區總人數的增長直接增加了社區管理者和工作人員的管理難度，表現為社區管理力量不足。此外，隨著共有產權住房出租政策的出臺，使得共有產權住房社區中的租戶增加，進一步增大了社區管理者的工作壓力。

3.社區管理手段較為單一

共有產權住房社區管理工作需進一步提高信息化程度，在小區出入證管理方面信息化集成程度不高，仍是以人工統計和紙質版出入證為主。由于人戶分離現象的存在，缺少信息交換給社區管理工作帶來新的挑戰。此外，對于社區內的違規行為缺少制約手段，管理手段的單一，且缺乏對社區特點的系統把握，使得社群管理工作缺乏活力。

二、場景理論及對社區管理的適用性分析

場景理論是由芝加哥城市社會學派的特里·克拉克教授研究團隊提出的，研究團隊發現都市生活設施與各種市民會形成不同的組合，進而形成不同的都市“場景”。[3]共同的場景會對人的生活方式和價值觀產生深遠影響，生活環境與創造性人力資源相聯系，有利于后工業社會的區域發展。

場景由鄰里社區、物質結構、多樣性人群、實踐活動與文化價值五方面構成。共有產權住房的出現是為了解決社會“夾心層”住房剛需問題，將居民、配套設施及價值觀念等社區特征抽象為價值符號，共有產權住房社區構成了獨特的場景，這與場景理論天然耦合。利用場景的視角進行共有產權住房社區管理問題分析，通過對場景理論進行修正，可以明晰共有產權住房社區的特征，為社區管理問題的解決提供新思路。

三、共有產權住房社區場景要素分析

將共有產權住房社區視為一個場景，將社區特征置于場景理論中，結合實際情況對場景理論進行修正，可以從鄰里社區、基礎設施、多樣性人群、社區實踐活動和社區文化價值五方面進行分析。

（一）鄰里社區

共有產權住房是通過居民與政府共擔房屋產權比例和房價的住房，房產價格與同一區域內商品房價相比相對較低，使資金儲備不足的人群在大中城市購買剛需住房提供了可能性。一方面，共有產權住房多集中在城市非核心、非中心地段，地租地價較便宜，利于控制總成本，相應的地理位置較偏，部分共有產權住房存在交通便利度不高的情況。另一方面，在住房面積方面，普遍以中小戶型為主，如北京市共有產權住房規定，城六區套型面積上限為90平方米，郊區套型面積上限120平方米，要求全部精裝交房，且需滿足居民日常生活需求。這就要求共有產權住房套內面積集約利用，社區內部也需具備多功能區。

（二）基礎設施

共有產權住房社區配套設施依據統一標準進行配置，社區內各種健身區、活動區等一應俱全，還有配套幼兒園、養老院等滿足了青年業主的生活需求。從業主日常生活出發，流動蔬菜售賣點可以極大地便利居民日常生活，還可以對果蔬商販產生的垃圾進行集中管理;從社區和諧角度考慮，社區需配套足夠的兒童活動設施，在滿足兒童快樂成長需求的同時減少居民沖突。從安全角度考慮，社區內可設集中電動車充電點，并派專人監督，減少火災發生的可能性;從整潔角度考慮，可對社區內自行車進行統一管理，優化社區環境。

（三）多樣性人群

共有產權住房社區極具包容性，社區內多樣性人群共同生活，這就需要在社區管理工作中，結合社區居民特征及生活習慣提供更專業的服務。首先，隨著共有產權住房出租規定逐漸明晰，社區內流動人口增加，基于此現狀需要更加專業及精細化的社區管理，從而維護社區的和諧發展。其次，由于共有產權住房的申購準入條件，既有針對本地人群的政策，也有針對非本地人群的政策，這就決定了社區居民籍貫的多樣性，會表現出來不同的生活習慣和居住習慣，進而對小區的社區管理有不同的要求，需要社區管理人員不斷提升協調能力。再次，共有產權住房社區青年人具備相當比例，為社區的發展帶來活力且人員素質普遍較高，共有產權住房在為青年人提供了基本的居住保障的同時，青年人還追求生活的宜居以及更高層次的精神滿足，這為社區管理工作提出了更高的要求。此外，為了適應三孩政策和人口老齡化，社區管理要充分考慮老年人及兒童的日常活動需求，特別是在安全方面需格外注意。

（四）社區實踐活動

共有產權住房最主要的是滿足居民的居住需求，所以共有產權住房社區居民最主要的社區實踐活動是居住，盡可能為社區居民提供舒適宜居、整潔衛生的生活環境。同時，共有產權住房社區還需滿足居民的日常生活需求，特別是在運動、交流方面，社區需要配套足夠數量且安全的運動設施，開辟合適的活動空間和場所，包括小區的綠化面積，車位形式和數量等，都會影響到居民社區實踐活動的質量。在社區內，兒童會在專門的活動區域運動，需要更加廣闊且安全的活動區域。共有產權社區也要滿足老年人的日常活動需求，在社區文化中心內，老年人會進行文化活動，對于戶外運動方面，由于老年人行動較為緩慢，需要有專門的的活動區域，此外，老年人集體活動多于青年人，如參加社區廣場舞等活動，這需要在滿足老年人文化娛樂需求的同時，維護其他居民的正常生活秩序。在共有產權社區中保證社區實踐活動的質量和多樣性，這對社區管理的工作人員提出了更高的要求。

（五）社區文化價值

共有產權住房制度的出臺是為了解決大中城市“夾心層”的住房剛需，在房住不炒的政策方針下，依據各試點城市中“夾心層”人群的現實情況，共有產權住房設立了準入和退出機制，目的是讓更多人實現住有所居的愿望，所以共有產權住房單價普遍低于周邊住房的市場價格。購房者多是財富積累有限，但在大中城市具有住房剛需，認同與政府共擔房屋產權的購房方式，從而實現控制住房成本，在大中城市具有穩定居所的目的。隨著后工業時代的到來，通過共有產權制度實現住房自由居民，對舒適宜居的美好生活具有更高的向往，不會因為選擇共有產權形式的住房而降低自己對生活的質量的要求，所以對共有產權住房社區的管理同樣存在高要求。由于社區內居民多樣性的存在，在滿足基本住房需求的同時，需塑造共同的社區文化價值，居民與社區管理者共創良好的社區環境。

四、基于場景理論的共有產權住房社區管理優化建議

通過場景的塑造讓更多有住房剛需的人群認同共有產權住房的形式，從而通過共有產權住房制度，讓更多城市“夾心層”人群實現住有所居的愿望。根據共有產權住房社區的特點，通過對社區場景的深刻把握，提升社區的管理水平。

1. 重視社區“軟文化”場景的構建

基于場景理論，社區的文化價值及文化認同感是培育社區凝聚力的基礎，所以要注重共有產權住房社區“軟文化”場景的塑造，提升居民對社區管理的認同感，共同優化社區環境。將物業管理納入社區治理的范圍內，從社區工作人員的視角下為居民提供文化活動的契機。一方面，通過組織共有產權住房社區居民集體活動，豐富居民的精神世界和社區生活，多樣化的居民共同生活在社區內，對于選擇共有產權形式的住房，更需增加居民的歸屬感。居民在參加集體活動的同時，增加對社區管理工作的熱愛和認同，有利于社區管理工作的開展。另一方面，重視社區居民對社區管理制度的把握和理解，加大宣傳力度，通過社區文化認同感 ，落實社區管理的細則，減少社區制度在執行過程中的阻力，通過文化認同提升居民對社區的認同。

2.重視社區“硬設施”場景的塑造

依據共有產權住房社區內居民的生活習慣，通過社區“硬設施”場景的塑造，滿足居民在社區的多樣化生活需求。首先，社區住宅風格統一、質量過關是保證居民居住需求的根本，要重視社區設施的安全性，特別是兒童和老年人活動的區域，要時常檢查社區的安全性，對有安全隱患的部分要及時調整。其次，重視共有產權住房配套設施的建設，社區應配備居民日常所需的購物市場、活動中心，以及幼兒園、養老院等場所，便利共有產權社區居民的生活。交通方面，對于較大的社區群，應盡量滿足居民的出行需求，如公交站的設立、共享單車的投放，需要相關部門共同關注。最后，重視節能和綠化在共有產權住房社區中的運用，建設低碳節能社區和“智慧社區”，保證社區綠化面積，優化社區環境，讓低碳節能和智慧發展成為共有產權住房社區的標簽，增加社區居民的認同感，提升居民的生活質量，實現社區管理服務優化升級。

參考文獻：

[1]王微微，張魯青.面向青年群體的共有產權房制度設計——基于國外經驗及中國政策選擇[J].中國青年社會科學，2019，38（05）：77-84.

[2]鄧國勝，程令偉.物業管理融入城市社區治理的理論邏輯與路徑創新[J].城市發展研究，2021，28（09）：87-91+124.

[3]吳志明，馬秀蓮，吳軍.文化增長機器：后工業城市與社區發展路徑探索[J].東岳論叢，2017，38（07）：61-71.