房地產企業內部控制存在的問題及對策

孫海嬌

（長春榮豐房地產開發有限公司，吉林 長春 130000）

一、引言

內部控制是由企業管理層和全體員工共同實施的，能夠合理保證企業經營管理符合法律法規要求，維護資產的安全不受侵占，確保會計信息資料真實完整的自我調整、約束、規劃和控制的一系列方法、手段與措施的總稱。房地產企業在遵循內部控制原則的基礎上，又有其自身的特點。房地產企業開發項目周期長，投入資金大，為保障項目進度，就要防止資金鏈斷裂。房地產項目在達到預售條件之前無法回籠資金，會采用外部融資，負債比例加大的同時也加大了財務風險。房地產企業在各階段需要與政府部門、設計、規劃、施工等多家單位進行銜接，會受到外部多方機構的監管。運行良好的內部控制制度會使房地產企業符合外部監管機構的要求，更能有效防范企業風險。

二、房地產企業內部控制存在的問題及原因分析

1.內部管理混亂

（1）企業領導對內部控制不重視

部分房地產企業領導不重視內部控制，業務流程不按企業制度嚴格執行，經常是領導一個人說了算，重大事件由一個人做決策，使企業治理結構形同虛設，管理混亂，缺乏良性運行機制和執行力。同時，內部組織架構設置不合理，職責權限出現重疊，部門間職責劃分不清，遇到需要解決的事情相互推拖，諸多如向房產管理機構報送的資料得不到各部門配合，全部由財務部提供，公司運營效率低下。

（2）人力資源激勵約束制度不合理

人力資源的引進與開發不合理，關鍵崗位人員管理不完善。由于房地產企業需要根據其資產、專業技術人員和開發經營業績核定資質等級，而房地產行業本身涉及的內容復雜，對聘用的工作人員綜合素質要求就很高。一些大型的房地產企業不嚴格聘用具備專業技術資格的員工，還會出現專業技術人員證件掛靠的現象。而房地產企業復雜的業務流程需要的是一個高效能、高素質的團隊，如果員工能力不勝任工作內容，將會使企業很難實現發展戰略。

2.風險意識不夠

由于內外部環境不斷變化，房地產企業受各種不確定性因素的影響，面臨各種風險。部分房地產企業的管理者在項目投資時不進行可行性研究和風險評估，盲目投資，為將來項目的順利進行留下隱患，給企業帶來了投資風險；管理者盲目樂觀，籌集的資金不按規定用途使用，為防止資金鏈斷裂，不考慮自身償債能力，利用各種方式再融資，面臨財務風險；在資金回籠階段不制定合理的銷售策略，不合理定價，出現經濟糾紛，影響企業形象，對日后的銷售活動帶來不良后果，影響企業的良性運營。

3.控制措施和手段不到位

（1）預算管理不健全

一些房地產企業缺乏全面預算的意識，不編制預算或雖編制預算但做不到全員配合；不重視預算，認為編制預算只是財務部的事情，編制出的數據沒有可利用價值使得，導致預算不能有效執行；預算外資金支付沒有經過預算調整審批等程序，領導一句話簽個字就可以先行支付，預算管理流于形式。

（2）工程項目控制不嚴

有的房地產企業立項環節缺乏可行性研究，不進行科學論證，盲目投資；招標環節暗箱操作，存在商業賄賂，損害企業利益；工程造價信息不對稱，概預算脫離實際。

（3）企業集權現象嚴重

有的房地產企業不設置常規授權，審批程序不合理。有的房地產企業的小額費用報銷要逐級簽批，直到簽到最高領導，大的集團公司要簽到總部，導致一筆報銷要長達幾個月能簽批下來，這樣一方面不利于財務核算管理，可能出現發票跨年超期的現象，另一方面不利于調動員工的積極性。

4.信息傳遞與溝通不通暢

高效的信息傳遞能夠使企業管理層及時獲取到經營所需的內外部信息，有利于管理者對內外部的市場環境和政策的變化及時做出反應，并適當做出調整。但在實際工作中，房地產企業的部門較多，有時可能會出現一個企業不經常有業務銜接的部門同事之間互不相識，各部門間配合度較差，權責不清，出現互相推諉等現象，關鍵信息不能及時傳遞到企業高級管理層。

5.高級管理人員濫用職權

有的房地產企業存在徇私舞弊，濫用職權現象。由于房地產企業的復雜性，對從業人員的能力要求很高，有些房地產企業在招聘員工時任人唯親，缺乏公正性，人力資源部門不以個人能力和道德修養為標準，以部門管理者的意愿招聘到一些不具備專業勝任能力的員工。當一個部門的負責人發生人事變動時，新主管到崗一段時間后多數會重新招聘新員工替代老員工，因為沒有對員工進行有效的績效考核，企業領導對員工的能力認識不夠，一些具備專業勝任能力的老員工被辭退。這樣，一方面企業要負擔經濟補償，加大了人力成本，另一方面也給企業帶來負面影響，給企業造成了不可估計的損失。

三、房地產企業內部控制的改進建議

1.合理設置內部職能機構

良好的內部環境是內部控制的基礎，內部職能機構應權責明確，設置合理。房地產企業要經歷取得土地使用權，前期準備，建設施工，房地產銷售，項目清算，自持物業等階段，各階段都應有相關人員配備，需要建立健全前期、設計、工程、造價、營銷、人力資源、財務、內部審計、法務等各部門的崗位職責。企業對于重大的經濟業務，如重大的經營決策、重大的事項、重要的人事任免和大額的資金使用等，要由集體決策，不能由一個人做決定。

企業在聘用員工時，應考核應聘者的專業勝任能力，特別是對專業技術人員應要求其具備一定的技術等級及資格證書，對于關鍵崗位及高級管理者可以采用背景調查的方式了解其職業道德修養。企業還應重視加強對員工的業務培訓，提升員工的業務能力和綜合素質，更好地服務于企業。企業應致力于建立吸引發展和留住優秀人才的機制，以配合戰略目標的實現。

2.強化風險意識和采取應對措施

風險評估是企業實施內部控制的依據。公司內部及外部的經濟、自然環境、政治、社會、市場、法律等因素都會對企業的發展帶來不確定性，給房地產企業帶來風險。企業應樹立風險意識，在項目進行投資之前要充分做好投資決策，進行必要的科學論證，防范投資風險；在籌集資金時要關注自身的償債能力，資產結構和籌資成本等，明確籌資用途，嚴格按照用途使用資金，防范財務風險；在項目招標時，應當采用公開招標的方式擇優選擇施工單位和監理單位，防止暗箱操作；在項目竣工后，要與設計、施工、監理及工程質量監督部門對項目的完工情況進行全面檢驗；在銷售階段，要提前制定好銷售策略，防止賬款回收不力。此外，還應分情況采取風險規避，風險分擔，風險降低等方式進行應對。

3.加強控制手段

（1）重視預算管理

預算管理是加強內部控制的一項重要手段，預算管理的有效執行是促進企業實現發展戰略的重要抓手。全面預算的編制是一個全員參與的過程，不可能由一個部門完成，企業應該重視預算管理，各部門積極配合編制預算并有效執行，使企業經營過程有據可依，避免盲目經營現象發生。

（2）工作流程必須經過互不隸屬的兩個（及以上）崗位

在項目建設的各環節中，應做到工程立項時可行性研究與決策的職務要分離、在造價環節概預算的編制和審核不能為同一人、項目建設的實施和工程款的支付不能由一個人完成、驗收環節應保證竣工決算與審計的職務相互分離。對工程建設的全過程要進行有效監控，使項目保質保量地按進度完成。

（3）明確各崗位辦理業務和事項的權限范圍

建議日常業務設置常規授權機制，特殊業務設置特殊授權制度，明確授權的范圍和職責權限，制定審批程序，避免因審批流程過于繁瑣使某項經濟業務停滯在某個節點，不能順利進行。

4.加強信息溝通

（1）建立信息與溝通制度

信息與溝通作為內部控制的載體，相關信息應在企業內部各部門之間，各環節之間，以及企業與外部的監管部門之間，利益相關者之間進行有效溝通。企業要保障內部信息傳遞的及時有效，同時還要關注市場環境的變化、政策的變化。比如，疫情發展狀況、稅收政策的變化等外部重要信息對房地產企業經營管理的影響，應對外部重要信息進行廣泛收集整理，適時調整發展戰略。

（2）建立舉報投訴制度

為確保把反舞弊工作落到實處，當企業發生侵占資產、濫用職權、相關機構和個人串通舞弊時，可以通過舉報制度維護企業利益。

5.建立績效評價體系與監督機構

（1）房地產企業應建立完善的績效評價體系

制定績效考核制度，對全體員工的業績定期考核并做出客觀評價；制定獎懲措施，建立薪酬制度，根據績效考核的結果作為員工調薪、晉升、調崗、辭退的依據。此外，要對全面預算等業務的執行情況進行考核，對相應的業務活動也要進行事后評估。

（2）制定內部控制的監督制度

內部監督是實施內部控制的重要保證。內部監督是對內部控制制度運行情況的監督檢查，是對內部控制的有效性進行評價，在工作中發現的內部控制存在缺陷時，應及時加以改進。企業應當制定內部控制的監督制度，設置內部審計機構，明確內部審計機構在內部監督中的職責權限，規范內部監督的程序、方法和要求，確保履行內部控制監督職責的機構或人員應具有良好的獨立性。