房地產開發企業稅收籌劃相關問題研究

林俊民

（廈門市特房筼筜開發有限公司，福建 廈門 361012）

房地產行業的快速發展，不僅為購房者提供了基礎生活保障，也推動了社會經濟的發展。為了落實“房住不炒”的政策，同時保障房地產行業的穩定、可持續發展，政府先后出臺了相關政策與法規，旨在規范、引導房地產行業的發展。而對企業而言，做好稅收籌劃、防范稅務風險已成為房地產企業運營的重要工作。房地產企業的稅種復雜，越來越多的房地產企業認識到要實現盈利水平的提高，就要提高稅務籌劃水平，嚴格執行國家的稅收政策，并在此基礎上實現稅負壓力最小化。

一、房地產開發企業稅收籌劃的方式

首先，企業要充分運用優惠政策。國家為了鼓勵部分地區地方經濟或部分行業的發展，也為了實現宏觀調控，通過稅收優惠政策鼓勵企業向政府引導方向發展。政府作為對市場經濟進行引導與平衡的主體，通過制定一系列的稅收手段，在特定時間對特定行業提供免稅或減稅的政策，從而對市場經濟進行引導。房地產企業應該及時關注相關政策的變化，并通過各類政策的有效運用享受稅收優惠，主動滿足稅收優惠政策的要求。

其次，利用計稅依據進行稅收籌劃。計稅依據是征稅雙方的直接依據，例如：房地產的銷售收入和扣除項目是土地增值稅計稅依據的基本因素。再次，利用組織結構進行稅收籌劃。在企業發生重大結構性調整時，可以享受較多稅收優惠。因此，企業要充分根據自身的發展規劃，選擇合理的組織結構。例如，企業在成立之前實地調研當地的政策狀況，考慮合作建房或聯營企業等組織形式。

最后，合理選擇清算時間點開展稅收籌劃。通過時間點的合理選擇，能夠推遲納稅時間，為企業獲得時間價值，確保資金鏈的充裕。目前，我國土地增值稅實行先預征后清算，房地產企業在銷售開始時就需要預繳土地增值稅，竣工決算時再進行清算。預增稅負和清算稅負有所差異，因此要合理選擇清算時間，以此獲得時間價值。

二、房地產開發企業實施稅收籌劃工作面臨的問題

1.部分企業尚未充分認識到稅收籌劃工作的重要性

一直以來，外資房地產開發企業稅收籌劃意識與手段比較成熟。民營房地產開發企業希望通過稅收籌劃不斷提高自身的收益，更加重視稅收籌劃工作。而有部分房地產開發企業尚未意識到稅收籌劃工作的重要性，認為不需要投入過多的精力。對房地產企業而言，稅收籌劃工作將提升企業內部的管理水平，但稅收籌劃工作的開展與企業的運營緊密相連，例如：與企業的實際經營情況、收益情況、稅收金額，以及企業未來發展等都有著直接或者間接的聯系。因此，房地產企業要結合稅收政策進行分析，從而做出科學合理的稅收籌劃。而在實施階段，企業將發現自身現存的不足與問題，有利于對問題進行改善，從而達到提升企業內部管理水平的目的，保障了企業長遠的發展。

2.稅負重，需納稅種類過于繁多

房地產開發企業日常業務涉及種類繁多，經濟活動復雜，涉及的稅收就有十多項，其中最主要的有企業所得稅、增值稅及土地增值稅等。這些稅收貫穿房地產開發企業絕大多數的業務類型，例如：公開市場取得的土地開發、股權收購取得的土地開發等。可以說，稅收工作就是日常主要工作，房地產企業會頻繁出現交易額、稅額較大的經濟業務，各種不同的計算方法都會給稅收帶來不一樣的影響，因此房地產企業始終是稅務機關的重點監管對象。在這種形勢下，作為房地產企業來說，自身就要有意識地實施稅務籌劃，減少企業在稅務方面的壓力。

3.房地產開發企業涉及的稅收政策變動較大

目前，房地產行業的稅收制度還不完善，稅收政策也在不斷更新，以自身實際情況為依據，開展高效的稅收籌劃，規避稅收風險。

現在有不少企業都會選擇合作建房的發展模式，以合作的模式開放房地產。除此之外，還有一種較為原始的“合作開發建房”則是以共同出資、籌劃方案、選購土地、設計房屋、建設施工及驗收入住等為開發方針，力求精簡合作流程，達到合作共贏的目的。

三、房地產開發企業強化稅務籌劃工作的相應措施

1.強化房地產企業的風險意識

市場經濟越是快速發展，市場環境越容易出現波動。從宏觀角度來看，市場環境的變動使得房地產開發企業必須不斷提高風險意識，做好稅收籌劃。同時，應當在企業內部加強相關人員稅收籌劃管理的學習，讓他們充分理解稅收籌劃的內容和方式，以及稅收籌劃所帶來的影響。對此，要加強內部監督，確保企業可以在第一時間對風險采取應對措施，規避風險所帶來的損失，保障企業的經濟效益。

2.加強對稅收籌劃人員的繼續教育及培訓

扎實的理論知識要求稅收籌劃人員除了對法律、稅收政策和會計相當精通外，還應通曉金融等方面的知識；豐富的實踐經驗能夠讓稅收籌劃人員快速選準籌劃切入點，制定正確的籌劃步驟，設計有效的操作方案。房地產開發企業應積極引進高素質的專業人才，重視對稅收籌劃人員的職業教育與培訓工作，確保稅收籌劃人員達到行業標準，提高房地產開發企業稅收籌劃工作的質量。

3.優化稅務風險管理部門的設置

企業想要不斷強化內部的稅收籌劃工作，就必須對稅務風險管理部門的設置進行優化，調整部門的結構，使其能與企業整體的發展戰略相契合。從宏觀角度來看，隨著市場經濟的發展，也要求設置相應的稅務風險管理部門，幫助企業更好地適應市場的瞬息變化。

4.建立稅務風險防控機制

通過大量的企業經營案例證實，凡是稅務風險管理工作做得較好的企業，都建有較完善的稅務風險防控機制。歸納起來，具體應做到以下幾點：

企業管理層必須具備稅收籌劃和稅務風險管理工作的意識，建立以“稅務風險為導向的稅務管理體系”，對稅務風險管理在企業管理中的作用重新審視、重新定位，統籌安排、調配資源、提供支持，以確保稅收籌劃和稅務風險管理工作的順利推進。

企業要強化合法性的原則。企業內部的稅務風險管理部門要準確地去應用稅收法律法規，在稅法允許的大前提下，才可以開展稅務籌劃工作，企業必須杜絕偷稅、漏稅等違法行為。

企業應當提前制定應對稅務風險的計劃與方案。在實施籌劃前，應對所有方案進行全面評估，做到未雨綢繆、防患于未然，即便發生了意外情況，也可以將損失降到最低程度。

可以聘請更加專業的咨詢機構，為企業分析、評估風險，并及時化解風險。鑒于房地產開發企業復雜多樣的稅收業務，可以考慮將部分稅收業務委托給更加專業的稅務師事務所等機構處理，這樣不僅可以減少風險，還可以提高稅務管理工作的效率。

四、房地產開發企業中應用稅務籌劃的風險對策

1.準備階段

在諸多的房地產開發企業中，子公司、分支機構等都是常見的組織結構，而二者也是房地產開發企業中較為重要的組成部分。一般情況下，房地產企業主要是通過并購及直接購買來獲取土地，直接購買的方式是會產生對應契稅的。在實際操作中，很多房地產開發企業都是先買進土地，然后再成立項目公司，但是這種模式將對企業帶來一定的負面影響，可能會出現較為嚴重的稅負問題。因此，房地產企業應當在合同中明示子公司的權利與責任，盡量避免出現較大的稅負風險。

2.清算階段

清算環節涉及稅務機關對企業的審核。第一，企業需要合理選擇恰當的成本費用分攤方法，加大扣除項目比例。例如，商品房占地面積計算分攤和建筑面積分攤有所差異，企業在明確兩種方式的基礎上選擇最為恰當的分攤方式。第二，企業需要合理選擇清算時間點開展稅收籌劃，通過時間點的合理選擇，能夠推遲納稅時間，為企業獲得時間價值，確保資金鏈的充裕。清算時間的確定需要運營監管部門、財務部門的配合，在實操中需加強各部門的溝通。

3.開發建設階段

對房地產開發企業而言，應該按照國家的相關政策要求，采用科學合理的成本核算辦法，確保資金有效運轉。同時，企業要合理運用稅務籌劃理念，有效提高對各項稅種的管理。而且，若企業有外包施工項目，應該對合同內容詳細規定，盡量避免出現稅負方面的風險。

4.銷售階段

進入銷售階段后，房地產開發企業必須以自身的銷售情況為依據來開展稅務籌劃工作，不但要想辦法減少增值收入，還要能夠盡最大努力獲取對應的銷售利潤，而這就要求企業應當結合土地增值稅的相關要求與標準來合理地制定出銷售價格。

五、結語

作為國民經濟的重要支柱產業，房地產行業歷經了十分迅猛的發展階段。然而，隨著市場競爭的加劇，越來越多的房地產企業不僅重視會計核算等基礎性工作，更看重稅務籌劃、稅務管理等方面的內容。稅務籌劃作為企業財務管理工作中一項十分重要的內容，未來將受到社會更多的重視，因此，房地產開發企業應將稅務籌劃工作作為日常工作中的重中之重。