房地產開發企業稅務籌劃探究

劉異玲

（東莞市建工集團有限公司，廣東 東莞 523000）

近年來，隨著房價的不斷上漲，人們對于房地產行業的關注度也越來越高，而土地增值稅對房價具有重要的影響。基于此，房地產開發企業就要做好土地增值稅籌劃工作，這不僅可以為房地產產業的發展助力，還可以起到優化我國產業結構的作用。基于土地增值稅籌劃的重要性，就需要對土地增值稅籌劃面臨的問題進行深入探索，積極尋求解決問題的對策，以促使房地產開發企業獲得更高的經濟效益。

一、房地產開發企業稅務籌劃的意義

近年來，我國對于房地產開發稅收的重視度不斷提升，政府陸續出臺宏觀調控措施對房地產開發企業加強管理控制。房地產企業在日常經營中涉及繳納多種稅收，且繳納金額也非常大，一定程度上增加了房地產企業的資金負擔。房地產企業通過對各種稅收進行科學合理的籌劃，能夠對稅務風險實現有效規避，還可以合理降低企業的稅負，從而讓企業獲得更大的發展空間，企業收益也會有所增加。

二、土地增值稅籌劃概念

土地增值稅是征收轉移不動產產權過程中需要繳納的稅種，一般會按照30%-60%的稅率進行征收，如果企業承建的是普通住宅，而且增值額沒有超過20%，則可以享受免稅政策。增值額的計算需要將扣除項目從收入中進行扣除。因此，籌劃土地增值稅時需要充分考慮收入，同時還需要兼顧扣除項目。

納稅籌劃原則主要：在履行納稅義務之前就需要做好稅務籌劃工作，可以通過提前規劃控制企業的生產運營活動來實現；納稅籌劃不能違背現行稅法規定，必須在合法的基礎上開展企業運營；在實施稅務籌劃之前，需要對經濟可行性進行全面考慮，對方案是否可行能夠獲取多少經濟收益要進行綜合分析，不能只重視個別稅種節省的稅收金額，對于因其他措施而導致的稅收風險和額外支出的其他費用也需要引起重視。

三、房地產開發企業土地增值稅籌劃面臨的問題

1.稅收籌劃目標不夠清晰

對我國房地產開發企業現狀進行調查后發現，許多企業由于前期沒有做土地增值稅的籌劃工作，導致項目清算后企業面臨需要繳納巨額的稅款，甚至使企業陷入財務危機。這使得越來越多的企業老總意識到土地增值稅稅務籌劃的重要性。土地增值稅籌劃的步驟非常繁瑣，而且相比其他工作而言，該項工作對專業性的要求比較高，公司相關工作人員不僅要積累豐富的稅務籌劃工作經驗，專業能力要求也比較高，而且需要非常了解且能夠熟練應用稅收籌劃政策，對于稅收籌劃技巧也要準確掌握，這是確保房地產開發企業能夠順利開展稅收籌劃工作的基礎。但是，由于很多房地產開發企業沒有制定清晰的稅收籌劃目標，而且工作思路也不明確，因此會影響到企業土地增值稅稅務籌劃工作的順暢進行。

2.對土地增值稅相關政策的落實存在不足

主要體現在以下幾方面：一是隨著國家對土地增值稅相關政策的頒布，房地產開發企業的稅務籌劃出現了滯后性，已經跟不上相關政策的發展，即使有些稅務籌劃符合相關政策要求，但是也會因為受到政策變化的影響而導致企業稅務籌劃和政策出現矛盾；二是國家相關稅務部門并沒有大力宣傳稅收政策，致使很多房地產開發企業不能全面了解有關稅收政策，制定的稅務籌劃措施也存在很多不足之處；三是對部分政策內容解讀不夠統一，國家法律對某些問題僅僅做了原則上的規定，而各級地方政府的規定又有所不同，例如：對清算項目的成本分攤問題，《土地增值稅清算管理規程》規定，可以采用合理的分配方法分攤不同類型房地產的成本費用，而有些地方政府規定只能按建筑面積進行分攤等。

3.房地產企業對稅收籌劃理論缺乏全面的認識

我國很多房地產開發企業并不了解稅務籌劃理論，對于稅務籌劃的作用也沒有全面認識，還有一些企業為了獲取更大的經濟利益，在稅務籌劃中采取一些違法手段，最終勢必會受到法律的嚴懲。另外，還有一些房地產企業的管理人員將稅務籌劃與偷稅漏稅混為一談，認為二者并沒有太大的差異。正是由于房地產開發企業存在上述這些錯誤觀念，導致企業的稅務籌劃根本沒有發揮出應有效用，即使有的企業制定了實施方案，也沒有嚴格按照方案予以執行，最終導致稅務籌劃有名無實。

四、加強房地產開發企業土地增值稅籌劃的對策

1.進一步明確籌劃目標

稅務籌劃需要相關工作人員具有較高的專業知識和綜合能力，還要對各項稅收政策法規進行全面了解，這樣才能勝任稅務籌劃工作。因此，房地產開發企業要想提高土地增值稅稅務籌劃的科學合理性，首先要確定稅收籌劃目標。與其他工作相比，稅務籌劃工作有著更高的難度，而且需要在法律法規允許范圍內開展工作。房地產開發企業進行稅務籌劃的目的就是為了合理減少稅負，提高利潤，幫助企業實現經濟效益和稅負的均衡發展。基于此，要對稅收籌劃目標進行科學有效的規劃，從而為企業實現長遠發展奠定良好基礎。

2.充分利用優惠政策進行合理籌劃

國家稅收政策規定納稅人出售普通標準住宅增值額不超過20%的，土地增值稅減免，如果增值額超過了20%就要按照稅收政策繳納土地增值稅。房地產開發企業要想享受免交土地增值稅優惠政策，需做好幾方面的工作。一是合理設置銷售價格。房地產企業開發普通標準住宅項目之前，先要全面調查當前行業具體情況，對行業發展趨勢進行全面了解，然后還需要和企業實際情況進行結合，這樣才不會影響到企業預期盈利，設立的銷售價格也會比較合理，從而可以將普通標準住宅增值額限制在20%范圍內。二是對項目增值額進行合理控制，對項目扣除金額進行合理設置。房地產企業在運營發展過程中，需要按照實際情況對項目增值額進行處理。例如，根據實際情況需要追加開發成本，其中主要包括土地征用費用、建筑施工費用、拆遷補償費用等，以此對增值率進行有效控制。三是分別核算增值額。按住宅和其他類型房產分別歸集成本費用。以筆者所在公司目前正在清算的房地產項目為例：開發項目既有住宅又有商鋪、地下車庫等其他類型房產，針對這種情況，建議在項目前期規劃時就區分開不同類型的房地產，對于普通標準住宅增值率控制在20%以下，這樣可享受普通住宅免稅政策；對于道路、園林等基礎配套設施在規劃時就劃為商業部分，通過降低商業部分的增值率，從而降低土地增值稅稅負。

例如，A項目中原房產類型設計：由地下室（2層）、兩層商業裙樓上建5座住宅塔樓（28-30層）組成。普通住宅和其他類型房地產（主要為商鋪、車位，銷售單價高、占比大），按可售面積計算占比為73：27（具體如表1所示）。

表1

該項目普通住宅占整個項目可售面積比例高達到73%，而預估收入占整個項目收入比例為31%，在土地增值稅清算時，如按普通住宅和其他類型房產的可售面積平均分攤成本，將導致其他類型房產分攤成本過低，稅負率偏高，對此有必要針對該項目開展稅務籌劃。A項目中，企業通過重新修改設計方案，將項目劃分為住宅區和商業區，住宅區由5棟住宅塔樓，商業區由1棟5層商業樓組成，同時將2層地下室、小區園林、住宅與商業交界處的小區道路劃在商業區，通過增加商業區可扣除成本，有效節約了土地增值稅稅額。

3.企業管理層應強化對稅務籌劃的認識

企業管理層是否持有正確的稅務籌劃觀念將對土地增值稅稅務籌劃工作產生直接影響，而且這也是企業開展稅務籌劃的思想基礎。基于此，企業管理人員一定要在合法的基礎上開展稅務籌劃工作，決不能采取違法手段。同時，企業管理人員要正確認識避稅概念和方法，對其與偷稅漏稅的不同進行全面認識，從而可以有效避免違法犯罪行為的發生，在社會上為企業樹立正面的形象，這對于企業實現長遠發展十分有利。另外，房地產開發企業還要定期組織稅務籌劃相關工作人員進行教育培訓，以此增強其綜合素質和專業能力，在符合企業實際情況的基礎上制定不違反法律法規而且和時代發展、市場變動相一致的稅務籌劃方案。

五、結語

土地增值稅在房地產企業稅務籌劃中占據重要的位置，企業管理人員應增強對土地增值稅籌劃的重視，全面認識稅務籌劃的意義，有效地解決稅務籌劃過程中存在的各種問題，如稅收籌劃目標不夠清晰、落實政府土地增值稅相關政策存在不足等。通過明確籌劃目標、合理運用稅收優惠政策以及強化稅務籌劃認識等策略，實現合理降低土地增值稅的目的，減小企業的稅負壓力，使企業在激烈的市場競爭中可以獲得更大的優勢，為企業實現可持續發展目標提供幫助。