嚴(yán)限“資金池” 反對(duì)“割韭菜”

近年來，各地長(zhǎng)租公寓問題頻發(fā)，引起了社會(huì)廣泛關(guān)注。為保障中低收入人群能夠住有所居，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序已勢(shì)在必行。

2月1日，北京市住建委、市場(chǎng)監(jiān)管局、金融局、網(wǎng)信辦、北京銀保監(jiān)局五部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），全面強(qiáng)化對(duì)分散式長(zhǎng)租公寓企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)管，防范住房租賃行業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)維護(hù)住房租賃消費(fèi)合法權(quán)益。

從《通知》實(shí)施細(xì)則可以明顯看出，其主要針對(duì)的是通過“租金貸”、長(zhǎng)收短付等方式形成的“資金池”，這也是導(dǎo)致部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)爆雷的“罪魁禍?zhǔn)住薄Ｓ浾哒{(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分企業(yè)以所謂“互聯(lián)網(wǎng)思維”在租賃市場(chǎng)跑馬圈地，通過燒錢、沖量、包裝上市等方式套利，經(jīng)營(yíng)模式風(fēng)險(xiǎn)高。其長(zhǎng)期依賴股權(quán)融資維持經(jīng)營(yíng)，甚至利用銀行分期貸款變相融資，走上高杠桿瘋狂擴(kuò)張之路，并轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，使社會(huì)被動(dòng)埋單、政府被迫接盤。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池指出，在過度金融化的情況下，一旦市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)或企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不善，極易發(fā)生資金鏈斷裂的情況，導(dǎo)致房主房客兩端受損。

在新規(guī)中，限制企業(yè)“資金池”是核心內(nèi)容。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京市反對(duì)長(zhǎng)租市場(chǎng)以圈錢為目的大搞金融化、資本化，向老百姓“割韭菜”的邪路歪招，將堅(jiān)決叫停，主動(dòng)引爆。新規(guī)限制住房租賃企業(yè)預(yù)收租金數(shù)額，明確規(guī)定向租客預(yù)收的租金數(shù)額不能超過3個(gè)月租金，同時(shí)收租客租金和支付給房主租金的周期必須匹配，明確禁止“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式。

北京市還將嚴(yán)格控制“租金貸”撥付對(duì)象，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等機(jī)構(gòu)不能將租客申請(qǐng)的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。也就是說，租客申請(qǐng)了住房租賃貸款，放貸機(jī)構(gòu)可以把貸款發(fā)放給租客，也可以簽訂協(xié)議后直接發(fā)放給房東，但不能發(fā)放給住房租賃企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)或利益相關(guān)方。為防止形成押金“小資金池”，北京將建立押金托管制度，要求企業(yè)收取的押金數(shù)額不得超過1個(gè)月租金，在收取押金后，必須通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)建立的專用賬戶托管，企業(yè)不能擅自動(dòng)用和挪用。

住房租賃領(lǐng)域矛盾糾紛多發(fā)、調(diào)處解決不暢也一直是困擾廣大房主租客的難題。北京市的新規(guī)為此開出5個(gè)“藥方”，從加強(qiáng)租賃合同管理、規(guī)范收房合同和租房合同備案、細(xì)化裝修規(guī)定、明確押金退還以及建立住房租賃糾紛調(diào)解機(jī)制等方面，為廣大群眾提供更加便捷、高效的矛盾糾紛化解渠道。其中，押金糾紛是最為常見的租賃糾紛，對(duì)此《通知》明確規(guī)定住房租賃企業(yè)應(yīng)在合同終止2個(gè)工作日內(nèi)通知北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)退還押金，協(xié)會(huì)將在1個(gè)工作日內(nèi)將押金及同期存款利息退還承租人。

對(duì)此，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰認(rèn)為，北京住房租賃行業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)過熱發(fā)展階段，政府部門此次對(duì)癥下藥，對(duì)北京住房租賃行業(yè)和租賃市場(chǎng)未來發(fā)展具有重要意義。

記者注意到，在規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之外，北京市大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策主基調(diào)沒有變，新規(guī)對(duì)培育和鼓勵(lì)住房租賃行業(yè)發(fā)展的方向作出明確表態(tài)。

北京大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師、房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，此次北京出臺(tái)的新規(guī)提出了一系列非常有針對(duì)性的監(jiān)管措施，為長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展指明了方向，這與前不久中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”的要求高度契合。新規(guī)突出長(zhǎng)租公寓發(fā)展要合法、規(guī)范、專業(yè)，決不能理解為把長(zhǎng)租公寓“一棒子打死”，住房租賃企業(yè)是加大租賃住房供應(yīng)、大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的重要組成部分，所以北京還會(huì)堅(jiān)決支持專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)持有房屋并依法出租，并給予相應(yīng)政策支持。