物業管理對房地產價格的影響程度研究

王夏

【摘要】隨著我國經濟在快速發展，社會在不斷進步，物業管理是房地產業的末端消費環節，作為一個新興的服務業，經過長時間的摸索和不斷的實踐，物業管理已經進入一個發展的新時期，市場化、規劃化、法制化已成為其發展的新標志。本研究在前人基于物業管理對房地產價格的影響定性分析的基礎上，依據不動產估價市場比較法原理，運用量化分析的方法，選取同一供需圈物業管理差異較大的類似小區進行比較研究，進而得到一個物業管理對房價影響的量化分析結果。研究結果表明貴陽萬科金域華府項目物業管理對其房地產價格影響程度為11.95%。

【關鍵詞】物業管理;房地產價格;影響程度

物業管理主要是指業主的活動在區分所有建筑物的公共部分和公共建筑物、場所和設施建筑物內分區或委托物業服務企業和其他經理來管理建筑物、設施、設備、場所和地點由業主共同擁有。在物權法明確表示，業主完全能夠自行管理物業，同樣能夠委托物業服務企業或其他經營者進行管理。物業管理可以分成廣義和俠義兩個方面。俠義的物業主要是指業主根據合同約定，將房屋建筑和設備委托給物業服務企業，并對市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安、環境等開展維護與維修。廣義的物業管理主要是指物業管理公司和業主自身共同開展管理的過程中。

1、物業管理的職能與作用

物業管理是指業主與物業企業間通過服務合同約定，對已竣工驗收投入使用的房屋及配套設施和場地進行管理，維護管理區域內的環境衛生、公共秩序、公共安全、公共綠化的活動。根據實際情況，業主可自行管理物業或委托給物業管理服務企業或其他管理機構進行管理。從物業管理協會發布數據來看，國內物業市場保持穩定發展狀態，預計2021年市場規模突破8000億元，將成為影響房地產市場發展的重要因素，是住宅小區不可或缺的一部分，很多業主購房時把物業管理服務質量作為衡量標準，物業管理品牌企業更具競爭優勢。顯然，經過不斷的發展和演變，物業管理服務正在逐步走向正規化、市場化、專業化，市場規模將日益龐大，服務內容也將越來越豐富，逐步走向定制服務模式。從物業管理作用來看，物業管理可延長房屋建筑及相關設施生命周期，確保其基本功能正常發揮，為業主提供各類服務。房產建成后會因各種因素作用而發生損壞或破壞以及老化，住宅小區交付后都要面臨管理、養護、修繕問題。例如，電氣設備、管道設備、公共設施隨著時間推移都可能發生不同程度損壞，不及時修繕將影響功能發揮，影響業主正常生活，甚至對房屋造成損害。物業定期進行檢修、維護，便可保障其功能發揮，延長相關設施壽命，改善住宅小區生活環境，提高業主生活質量。另外，物業管理有利于住宅小區安全管理。物業管理服務中包含治安管理，安保人員執勤過程中可防火、防盜，防范可疑人員進入小區，保護業主人身財產安全。此外，物業管理有利于住宅小區公共環境維護，通過物業管理能更好的掌握房產變動、使用情況，保持房屋功能，把房屋情況準確記錄下來，禁止污染環境，防范公共綠化和康樂設施被破壞，禁止私搭亂建，維護小區公共秩序，構建和諧、安全居住環境，消除住宅小區內的潛在隱患問題。

2、物業管理對房地產價格的影響程度研究

2.1物業管理對房價影響內部效應值的確定

依據成本轉嫁原理，將提供物業基本產品（服務）的成本轉化為物業管理對房地產價格影響的直接價格即為其內部效應值。通常而言物業管理企業資質越高，提供的物業服務就越加完善，相應的物業管理成本就高，向業主收取的物業費用也就越高。根據預期收益和效用價值論原理，物業企業收取的物業管理費用會隨著業主對房價上漲的預期轉嫁到房地產價格上。因萬科金域華府物業服務提供的大型超市、24小時便利店、快遞接收點等增值服務項目都有相應的投資回報，此處直接將向業主收取的物業費用等同于萬科金域華府項目物業管理服務直接成本。假設萬科金域華府項目物業管理費用每年無變化，可獲得年凈收益為25.2元/年，收益年限為國內普通住宅的平均壽命年限40年，目前已經使用4年，還原率取2020年6月銀行貸款基準利率4.35%，套用收益法公式可求得萬科金域華府項目物業管理服務直接成本轉嫁為房價的貨幣值。

2.2提高房地產物業管理質量

房地產物業管理公司必須轉變理念，樹立為業主服務的思想，明確自身的管理職責，確定目標，強化服務職能，積極服務好業主。物業管理人員應該了解業主的需求，并積極采取有效措施完成這一目標。物業管理人員要嚴格遵守行業的監督管理制度，努力提升自身的服務質量。首先對于管理中存在的問題進行分析，并采用可行性的方案進行解決。其次盡量提升自身的規模，通過規模化經營的手段降低管理成本，實現業主和企業雙贏的局面。此外，物業管理公司應該從消費者的角度在開發商規劃設計和設備選型階段提供一定的建議，加強物業管理服務質量，為業主提供最佳的服務，方便業主的生活。開發商應該努力完善項目的開發細節，本著以人為本的思想進行房地產的建設，這樣才能在市場競爭中占據一席之地。

2.3物業管理對房價影響外部效應值的確定

通過實地調查了解，結合物業管理協會相關規定，萬科金域華府項目物業管理為多元化經營模式的甲級服務，收費標準為2.10元/m2·月;恒大翡翠華庭項目物業管理為現代物業管理模式的乙級服務，收費標準為1.98元/m2·月。萬科金域華府項目物業管理不僅為業主提供安全、舒適的居住環境，還為業主供更加便利的社會化管理服務，如會定期對房屋進行維修管理、在區內設置休閑娛樂場地、大型超市、24小時便利店、快遞接收點等等。恒大翡翠華庭項目物業管理則以維修、保潔、保綠、安全防范管理為主，為業主提供日常的服務管理，如公共設施管理、日常的清潔管理、綠化管理、車位管理。由于物業管理模式、成本、品牌、服務水平等的差異，導致萬科金域華府項目和恒大翡翠華庭項目物業管理對房價的影響差異較大。依據外部性原理，將恒大翡翠華庭項目容積率、綠化率、內部配套等因素修正后的價格與萬科金域華府項目的時點價格進行比較得出一個差異價格，即為兩項目物業管理對房地產價格影響的外部效應值。萬科金域華府項目物業管理對房價影響的外部效應值（WP）=萬科金域華府項目的時點價格（SP）-恒大翡翠華庭項目容積率、綠化率、內部配套等因素修正后的價格（XP）即：WP=SP-XP公式1=11166-10286=880元/m 。

2.4重視低收入用戶的收費拖欠問題

物業管理公司本身就存在著經費不足的可能，所以收取應當的收費是一個最基本的保障，對住戶經濟確實存在困難的，可以采取一些相當的措施。再提供一些經濟上困難的證明以及了解當前住戶的情況以后可以去適當地減免一些費用，政府也可以提供一些相應的幫助。但是我們要強烈地抵制不去幫扶，而是威逼地手段，例如停用水電去讓住戶達成一些原本達不到的經濟實施，而且這些會導致一些社會問題，引發一些后果。

結語：

綜上所述，物業一詞的含義在不斷進化，這是中國不斷向前發展中必然的產物，在這個進化中，它不只出現在房屋被移交后的售后服務上，應該參與到整個房地產建設規劃，建設期，以及后期的包裝營銷和對業主的使用階段。良好發展的商業物業管理，推動建設了安全和友善的住宅區環境，并且促進了城市化發展，使房地產經濟不斷向前發展，為建設世界經濟強國做貢獻。

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