房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策分析

祁春平

摘要：隨著我國的城市化水平的提升，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)良好發(fā)展的前景，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要地位。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，在開發(fā)項(xiàng)目中需要投入大量的資金，在投入資金的過程中，需要花費(fèi)的周期很長，資金回收周期長，在這個(gè)較長的周期中伴隨著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)給房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。本文對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范對(duì)策

引言

房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展大環(huán)境中的競爭日益激烈，房地產(chǎn)行業(yè)想要得到更好的發(fā)展，需要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范，這樣可以降低整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營成本，增強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭力。我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，發(fā)展規(guī)模跟不上時(shí)代的發(fā)展，國家從宏觀政策上對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了相關(guān)的支持和保障，但大部分房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率比較高，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)本身造成了很大的經(jīng)濟(jì)壓力，在經(jīng)濟(jì)的壓力下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行相關(guān)的防范，就需要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因進(jìn)行探究，從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因入手，有針對(duì)性地提出防范對(duì)策，才可以更好地解決房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分為外部風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。

1.房地產(chǎn)行業(yè)面臨的外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

外部風(fēng)險(xiǎn)主要是包括政策風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)以及技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)是跟政府制定的政策有關(guān)，涉及政治體制改革、土地政策和住房政策調(diào)整，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是由于市場的經(jīng)濟(jì)形勢變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，例如全球金融危機(jī)、銀行利率調(diào)整、通貨膨脹等帶來的貨幣貶值，物價(jià)上漲，通貨膨脹所帶來的物價(jià)上漲，讓人們手中持有的貨幣無法經(jīng)受飛升的房價(jià)，房產(chǎn)購買力下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)滯銷，造成了房地產(chǎn)行業(yè)資金回流困難，甚至出現(xiàn)資金斷流的危險(xiǎn)。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)主要是房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目的過程中，由于對(duì)項(xiàng)目的籌劃失誤，經(jīng)營不善以及銷售問題，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要是消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)的要求不斷提高，給整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)達(dá)不到消費(fèi)者要求，消費(fèi)者就不會(huì)為達(dá)不到要求的房地產(chǎn)進(jìn)行買單。

2.房地產(chǎn)行業(yè)面臨的內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍高達(dá)80%左右，遠(yuǎn)高于60%的基本標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資中，需要有大量的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，在房地產(chǎn)市場的巨大經(jīng)濟(jì)利益的誘惑下，企業(yè)通過借貸大量的資金去投資房地產(chǎn)，采取盲目的、不合規(guī)范的各種借貸行為，給房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)帶來了很大的風(fēng)險(xiǎn)，使整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)普遍面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在盲目的利益誘惑下，很多企業(yè)為了能獲得前期的資金，向各大銀行以及金融機(jī)構(gòu)借用大量錢款，忽略了自身的償還能力，讓自身債臺(tái)高筑，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)自身的資本結(jié)構(gòu)失衡。房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理意識(shí)薄弱，財(cái)務(wù)人員素質(zhì)低下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏一個(gè)有效的管理制度，也缺乏必要的監(jiān)督，給房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理帶來了很大的風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

1.合理的資本結(jié)構(gòu)控制負(fù)債率

房地產(chǎn)行業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，要從房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的房地產(chǎn)公司本身出發(fā)，來對(duì)相關(guān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)做好對(duì)應(yīng)的防范，確立合理的資本結(jié)構(gòu)，控制資本的負(fù)債率是一個(gè)有效的措施。從事房地產(chǎn)會(huì)面臨巨大經(jīng)濟(jì)利益的誘惑，但必須有足夠資本來投資房地產(chǎn)，不能過度夸大本身的能力，超出自身負(fù)擔(dān)以外地進(jìn)行資金投資，這需要結(jié)合經(jīng)濟(jì)環(huán)境，對(duì)公司自身有一個(gè)明確清晰的認(rèn)識(shí)，結(jié)合企業(yè)自身的情況來確立戰(zhàn)略目標(biāo)，可以降低房地產(chǎn)投資的盲目性。減少負(fù)債的一個(gè)有效的方式就是拓寬融資渠道，保證資金的流入，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)資金來源主要是依靠自身的資產(chǎn)，銀行貸款，預(yù)售房款以及銷售房屋的收入，這些資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能夠滿足當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所需要的資金，可以通過引進(jìn)外資，發(fā)行股票債券等其他渠道進(jìn)行資金的籌集，不斷地優(yōu)化內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍內(nèi)。對(duì)公司內(nèi)部的負(fù)債比例進(jìn)行嚴(yán)格把控，考慮自身所能承擔(dān)的最大風(fēng)險(xiǎn)能力，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理觀念，房地產(chǎn)行業(yè)要想控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就需要做好財(cái)務(wù)管理，確立財(cái)務(wù)管理的地位，定期地對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，使房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部各部門與財(cái)務(wù)部門聯(lián)系更緊密，讓財(cái)務(wù)部門可以把握各部門的動(dòng)態(tài)，各部門了解財(cái)務(wù)部門的狀況，對(duì)房地產(chǎn)公司內(nèi)部的資本進(jìn)行更合理的劃分。

2.建立內(nèi)控制度預(yù)測財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

建立健全內(nèi)控制度，面對(duì)外部競爭日益激烈的房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)必須要對(duì)內(nèi)部的控制制度進(jìn)行規(guī)范化、系統(tǒng)化的建設(shè)，這樣可以有效地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)自身抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部每個(gè)房地產(chǎn)公司都可以做到這些，就能夠最大程度地防范房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。確立內(nèi)控制度的前提是要重點(diǎn)關(guān)注公司內(nèi)部現(xiàn)金的流通情況，采取現(xiàn)金預(yù)算方式來對(duì)現(xiàn)金的流入和支出進(jìn)行控制，房地產(chǎn)公司內(nèi)部也要形成一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢?cái)務(wù)風(fēng)控部門，對(duì)于各類費(fèi)用的支出一定要嚴(yán)謹(jǐn)，進(jìn)行大額資金支出時(shí)，提前對(duì)未來可能會(huì)發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)做出的預(yù)測，這樣可以最大程度地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)需要用相對(duì)應(yīng)的對(duì)策來進(jìn)行防范，房地產(chǎn)行業(yè)要優(yōu)化企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，減少財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理而言，企業(yè)內(nèi)部資金的結(jié)構(gòu)合理的利用，科學(xué)的資金的配比，可以有效地減少管理過程中的風(fēng)險(xiǎn)，這就需要相關(guān)的管理人員，針對(duì)公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行宏觀性的統(tǒng)籌，需要公司的財(cái)務(wù)人員對(duì)公司的資產(chǎn)情況作出明確的劃分統(tǒng)計(jì)，這樣可以方便相關(guān)的負(fù)責(zé)人對(duì)總的資產(chǎn)結(jié)合公司的實(shí)際情況做出規(guī)劃，有效地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4.結(jié)合市場情況，提出戰(zhàn)略性的發(fā)展目標(biāo)

一個(gè)遠(yuǎn)大的目標(biāo)站在市場發(fā)展的前沿，可以幫助房地產(chǎn)行業(yè)在市場上獲得更大經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金就是企業(yè)發(fā)展進(jìn)步的主要?jiǎng)恿?，因此企業(yè)要做好相關(guān)的資金回收，房地產(chǎn)的發(fā)展與國家政策息息相關(guān)的在不斷變化，競爭越來越激烈的現(xiàn)代化社會(huì)，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更大競爭力，在市場上擁有更好的發(fā)展就需要房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人結(jié)合國家相關(guān)政策，提出有戰(zhàn)略性的目標(biāo)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地發(fā)展，在當(dāng)前大部分房地產(chǎn)商將眼光放在一二線城市，或者是發(fā)展很好的城鎮(zhèn)開發(fā)住宅、商品房等，但是在國家相關(guān)的政策下，越來越多的打工者需要廉租房，廉租房就可以作為房地產(chǎn)行業(yè)新的風(fēng)向標(biāo)，來推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

5.建立信息化的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制

要與時(shí)俱進(jìn)，結(jié)合當(dāng)代信息化發(fā)展的特點(diǎn)，利用信息化來對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防范?？梢宰尫康禺a(chǎn)行業(yè)利用信息平臺(tái)的相關(guān)信息進(jìn)行共享，方便房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)合總體信息來對(duì)自己后續(xù)的企業(yè)目標(biāo)做好規(guī)劃。傳統(tǒng)的人力財(cái)務(wù)管理方面會(huì)出現(xiàn)相關(guān)的疏漏，但是當(dāng)前利用信息化的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范，可以有效的對(duì)市場上將出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提前預(yù)警，可以方便房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)將要出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防范，提出有效的對(duì)策。可以利用信息化的平臺(tái)來對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提前預(yù)警，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)將要出現(xiàn)的時(shí)候，信息化的平臺(tái)通過對(duì)以往數(shù)據(jù)的收集提前做出預(yù)警，方便房地產(chǎn)行業(yè)及時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)提出解決方法。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展是一把雙刃劍，一方面給房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的房地產(chǎn)企業(yè)帶來了很大的機(jī)遇，但另一方面房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的背后隱藏著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，需要借助于相關(guān)的方式對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防范，這樣才能夠讓房地產(chǎn)行業(yè)獲得長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。■

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