論房地產開發企業會計規范體系的構建與完善

吳鎮

【摘 要】房地產開發企業是我國國民經濟的重要組成部分，其發展狀況對我國經濟發展和社會建設具有直接的影響，因此，房地產開發企業需要構建并完善會計規范體系，降低內控風險以便保證財務管理質量。本文分析了房地產開發企業現有會計體系的現狀，并以此為基礎提出完善會計規范體系應該采取的措施，以期為房地產開發企業的長遠健康發展提供啟示。

【關鍵詞】房地產開發企業；會計規范體系；問題；措施

一、引言

隨著我國經濟發展和社會建設工作進程的不斷加快，市場經濟體制逐步完善，這為房地產開發企業帶來了前所未有的發展機遇，同時也帶來了更加激烈的挑戰。要想在日益激烈的房地產市場中獲得生存和發展，就要提高房地產開發企業的綜合競爭力，根據房地產行業的性質和特點加強財務管理力度，提高會計體系的規范性，建立健全會計規范體系，降低房地產開發企業的財務風險，以便為房地產開發企業的穩定健康發展提供必要的財務保障。

二、房地產開發企業會計業務特點

與一般企業相比，房地產開發項目需要投入大量的資金，項目成本較高，加之房地產項目建設周期較長，資金回收速度較慢，因此房地產開發企業往往面臨著較高的財務風險。為了盡快回籠資金，提高資金周轉效率，房地產企業往往會采用一些特殊的營銷手段，比如預售和分期付款等，這樣的銷售手段會造成房地產開發企業項目的交付期和收款期不在同一個會計期間，對會計核算工作產生直接的影響。同時，房地產開發項目建設流程復雜，需要各個部門和企業間的緊密配合，項目建設各個環節大部分都是交叉進行，對會計成本的界定不明確，因此房地產開發企業需要針對各個環節的實際情況對會計成本進行單獨核算。房地產開發項目建設和運營成本較高，資金管理工作的質量直接影響到房地產開發企業的生存和發展，如果一旦出現資金鏈條斷裂的情況，將有可能導致房地產開發企業面臨倒閉危機。因此，房地產開發企業會計處理工作需要全面分析各個環節中可能存在的內外部風險，建立健全會計規范體系，保證會計信息質量，為風險管理工作提供必要的信息依據。

三、房地產開發企業現有會計體系存在的問題

（一）風險信息披露體系不完善

由于房地產開發項目建設和運營周期較長，企業的經營和發展面臨著較多的不確定性因素，內部和外部風險的系數較高。近年來，由于我國土地資金趨緊，國家出臺了一系列針對土地管理政策，提高了房地產開發企業的土地購置成本，企業面臨著較高的土地價值變更風險、宏觀經濟政策調整風險、施工項目質量風險、資金管理風險、內控風險等。同時，我國有關部門和單位尚未針對房地產開發企業的風險信息披露提出明確的要求和規定，也沒有根據房地產企業性質制定完善的會計規范條例。部分房地產開發企業在內控管理工作中忽視了風險信息披露的重要性，沒有建立健風險信息披露體系，降低了風險管理工作的質量和效率。

（二）銷售收入確認準則不規范

目前，我國企業會計準則針對房地產開發企業的收入確認提供了四個遵循原則，并要求房地產開發企業在年報中表述企業選擇會計原則時采用的職業判斷依據。但是根據目前房地產開發企業的實際會計處理工作現狀來看，由于部分房地產開發企業和注冊會計師工作人員之間存在信息不對稱的問題，注冊會計師對房地產開發企業的實際業務情況缺乏全面客觀的了解，因此兩者在收入確認環節存在較大分歧。商品房所有權涉及到報酬和重要風險是否被轉移是收入確認工作需要關注的重點內容，該項內容也是房地產開發企業與注冊會計師極易產生分歧的環節。由于目前現行的銷售收入確認準則不夠完善，導致房地產開發企業與會計師難以選擇統一的會計原則，這使得會計實務中時常出現非標準化的審計報告，影響到會計實務工作的質量。

（三）會計信息可比性較低，會計工作質量不高

會計信息的重要特征就是可比性，這一特征有助于房地產開發企業實現不同會計期間的財務信息對比，以便全面了解企業的經營管理狀況。同時，會計信息可比性可以實現不同房地產開發企業在同一會計期間的財務信息比較，幫助房地產開發企業深入了解市場狀況。由于房地產開發項目建設和運營情況主要體現在費用支出環節，部分房地產開發企業在項目銷售環節會將預收款項確認為收入，因此在不同的會計期間內房地產開發企業的收入和費用呈現出不匹配的情況，收入費用狀況并不能真實反映企業的實際財務狀況，降低了會計信息的可比性。

（四）會計人員綜合素質有待提高

會計人員的綜合素質直接影響會計工作的質量。部分房地產開發企業的會計工作人員的綜合專業素養不高，對目前我國現行的會計制度和準則的理解程度不夠深入，不利于提高房地產開發企業的會計工作效率和質量。同時，在開展會計實務工作過程中，部分會計工作人員的職業判斷能力較差，對會計核算方式的選擇存在一定的偏差，難以根據經濟業務的實際情況選擇合理的會計核算方式，影響會計信息的真實性和客觀性。此外，部分房地產開發企業沒有建立健全會計規范化體系，導致部分會計工作人員的工作隨意性較強，沒有嚴格根據會計準則的要求開展會計實務工作，會計實務與會計原則背道而馳的現象時有發生，直接影響到房地產開發企業整體會計工作質量。

四、完善房地產開發企業會計規范體系的措施

（一）建立健全風險信息披露體系，合理擴大信息披露范圍

房地產企業是我國國民經濟的重要組成部分，是拉動國民經濟發展的重要動力。同時，房地產開發企業的項目建設與居民生活生活水平息息相關，直接影響著社會綜合福利水平，因此國家相關部門應該密切關注房地產行業的發展狀況，并根據房地產開發企業的性質建立健全會計制度和風險信息披露體系，完善會計制度內容，合理補充關于預提公共性配套設施費用等方面的新內容。房地產開發企業要嚴格循序會計體系的要求，全面分析企業內部和外部風險因素，并把握各個會計實務環節可能產生的風險類型，并對風險信息進行及時的披露，提高會計信息的準確性和全面性，以便滿足會計信息使用者的需求。此外，房地產開發企業可以合理擴大成本構成和土地儲備量等信息的披露范圍，明確土地成本對房地產開發企業成本的影響；可以在財務報告中增設項目資金流轉情況，以便房地產開發企業對資金周轉效率情況進行客觀的評估，從而對企業的財務狀況和業務情況進行全面的了解，提高房地產開發企業風險識別和防控能力。

（二）規范并統一收入確認標準

要完善房地產開發企業會計規范體系，就要提高房地產企業收入確認標準的規范性，并實現收入標準的統一。在房地產實際收入標準方面，首先需要明確收入確認的實現方式，并根據業務的實際情況選擇收入確認方式。部分房地產開發企業認為簽訂正式銷售合同時就符合預售標準，但是從實際的業務情況來看，如果商品房竣工驗收和質量監測工作尚未完成，則不能確認收入。因此，要完善房地產開發企業的會計規范體系，就要規范并統一收入確認標準，為會計實務工作提供依據和指導，進而提高會計實務工作的質量和效率，保證會計信息的真實性，為提高會計信息的可比性奠定必要的基礎。

（三）完善會計核算準則，提高會計信息的可比性

房地產開發企業會計核算的重要內容是配套設施開發成本核算。根據原有的房地產開發企業會計制度的內容可知，會計制度在配套設施費用的預提和會計處理方面具有明確的規定，但是現行國家統一的會計制度對配套設施成本核算的指引不足，因此會導致不同的房地產開發企業在成本核算方面會采用不同的核算方式。不同的成本核算方法降低了會計信息的可比性，不利于全面提高成本核算工作的質量和效率。因此，在構建房地產開發企業會計規范體系過程中，要完善會計核算準則，根據現有的會計準則的規定明確配套設施費用的會計處理方法，完善配套工程的會計核算準則指引，以便逐步提高會計信息的可比性，為房地產開發企業全面了解經營管理狀況提供必要的信息依據。

（四）提升會計人員的綜合專業素養

會計人員的綜合專業素養直接影響到會計規范體系的運行效率和質量。因此，房地產開發企業要重視會計人員的專業素養，可以通過培訓和主題教育等活動形式加深會計人員對現行會計制度要求和準則內容的了解，加強會計人員的理論知識學習，為提高會計工作人員的專業性奠定理論基礎。同時，房地產開發企業要加強會計工作人員與業務部門之間的交流和溝通，幫助會計工作人員全面了解實際業務情況，降低由于信息不對稱帶來的溝通成本和會計核算方式選擇不合理等問題，以便保證會計信息的真實性。房地產開發企業要嚴格落實責任管理制度，提高會計規范體系的執行效率和力度，要求會計人員嚴格按照會計準則的要求開始會計實務工作，為房地產開發企業會計規范體系的有效運行提供良好的環境。

（玥瓏湖生態城開發有限公司，廣東湛江 524000）

參考文獻：

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