小產權房應當“轉正”

隨著國土部、住建部兩部委的聯合發文，要求嚴查小產權房在建、在售案件，小產權房市場風聲驟緊。“小產權房”的確面臨一些法律問題，依據《憲法》，中國的土地所有形式只有全民所有和集體所有兩種形式。而且按照現行《土地管理法》，宅基地屬于農村集體經濟組織所有，未經征地、沒有轉變為城市建設用地，不能從事商業開發。村民只能在宅基地上建造房屋，不能出租、買賣或變相買賣。

小產權房的實質是農民的土地產權問題。從理論上說，公民在一國之內應當具有自由遷徙權，但由于歷史和現實原因，中國的城鄉居民均被限定于土地上。如果廣義看待稅收，把公民對政府所支付的均視為稅負，那么公民所付出的自由遷徙權無疑是一種“自由稅”。基于稅負和福利相對應的原則，前40年的城市公租屋和農村宅基地就是一種對應自由稅的福利。農民所擁有的宅基地并非恩賜，而是農民自由稅的對價。

著眼于現實情況，學區的劃分、不同地區不同的高考分數線、不同地區有差別的社會保障，都昭示著把人限定于土地的自由稅仍在進行，那么其對應的福利也應該繼續保留。

實際上，在城市中，這種福利已經完全財產化了。中國經過房改之后，城市居民可以以極低的價格購買公租房產權，把對應于自由稅的福利—— 城市公租房進行財產化、固化并傳承下去。70年內其產權在交易權上是完整的，所以，遇到拆遷，基本能獲得市場價格水平的補償，甚至變成他國公民，也能夠通過出售房產將土地收益帶到國外。

相對于城市居民，農村人口被限制的自由更多，付出也更多。那么，為什么有著那么多額外付出的農民不能和城鎮居民一樣，完整擁有土地的產權，把屬于基本人權和作為自由稅福利的土地進行財產化并固化，再讓自己的后代繼承下來呢？

從經濟效率上看，如果通過犧牲農民土地財產權利來降低工業化和城鎮化的成本，這一“限價”的行為將會造成土地的過度供給，低成本的土地推動城市化超前于經濟。這種城市化是偽城市化，是“建筑”和“政績”吃人的圈地過程。通過明晰農民對自己土地的所有權，可以提高城市化的經濟效率，避免無效的空城、鬼城。

那么政府為什么還要限制小產權房呢？

土地的價格和一個地區的公共服務、基礎設施密切相關，很大程度上，這是政府投入的結果，政府也需要從中獲取財政收入，才能使這種基礎設施的投入可持續。在現行的城市土地制度中，政府出讓城市土地，70年的使用權定價中包含了政府投入的基礎設施建設的費用。而農民在出售自己的小產權房時，如果他們對土地享有完全的產權，即意味著農民享受到了基礎設施建設帶來的好處，但卻不用付出任何代價。政府會覺得吃虧。而且，小產權房的地下交易方式，又使得這種出售甚至都不用繳納流通環節的稅費，這對于繳納稅收支撐基礎設施建設的人來說，也是不公平的。

但是，禁止小產權房并不是一個好辦法，實際上小產權只是不符合現行土地制度的一個派生辦法，只有解決了國有和集體不同的土地制度問題，才能從根本上根治小產權房的無序建設。

制度的作用在于產生穩定的預期，簡單的制度往往能產生更穩定的預期，也更有利于經濟發展。實際上，大小產權之分，是一個復雜的制度，可以用一個更加簡單的土地制度來替代它。

首先，當然需要承認農民的完全的、永久的產權，然后，按土地價值增收房地產稅。這不但能為政府提供穩定的稅源，同時，在不遠的將來，也能解決城市土地70年產權這個長期懸而未決的問題——即現在的土地到期之后，產權轉為永久性，并同時征收房地產稅。

此前，被廣泛流傳的由國務院發展研究中心公布的“383方案”中曾提到，對已經形成的“小產權房”，按照不同情況補繳一定數量的土地出讓收入，有條件轉正。所謂補繳，某種程度上，就是為了收回政府在當地的基礎設施投資。既然如此，用一個更穩定、更合理、更利于經濟發展的制度來取代它，有什么不好呢？

劉遠舉

經濟之聲《財經名人堂》特約評論員，專欄作家。