農村土地經營權抵押貸款法律問題研究

陶淑斐

（武漢工程大學，湖北 武漢 430000）

1 農地經營權抵押貸款法律界定

在我國土地改革視域下，農地經營權抵押貸款的法律界定為農業經營主體在確權登記的基礎上，依照法定程序和要求，將權屬無爭議的農地經營權向銀行等金融機構作抵押，從而申請貸款獲得經營資金的活動。銀行會根據信貸狀況和土地經營權的流轉價值，進行特定性的發放貸款。貸款在限期內無法償還的，將對土地經營權拍賣、出租等以對金融機構的債務優先償還。

2 現行農地經營權抵押貸款的實踐困境

2.1 金融機構積極性不高、風險監管體系不完善

近年來，部分金融機構開始選擇性的回縮農戶的抵押貸款業務。在沒有健全的土地產權交易市場的情形下，當農業經營主體一旦違約無法還貸時，土地經營權處置不當而造成的農地閑置、資源浪費等將會直接導致金融機構利益受損。此外，農地金融機構內部缺乏平衡控制機制，風險管理組織也不完備。導致風險監管對外依賴度高，內部的監管組織也沒有發揮實際的管控效果。

2.2 配套基礎設施不健全不完備

首先，農地經營權估值制度不完善。鑒于我國農地的所有權歸集體所有，農地只能在法定框架內流轉，進而致使農地流轉市場較小，其實際價值也無法通過流轉價格進行評定，最終造成價值偏離率過高。其次，農地產權交易市場不健全。農村大多數的抵押是借助于口頭協議，縱使簽訂了書面協議，具體條款也趨于簡單化。流轉程序的非規范化使得農地經營權抵押貸款難以保障實現。并且，我國尚未建成一套完整的土地產權交易體系，相關信息也無法多渠道及時公布。

2.3 法律法規支撐薄弱，救濟渠道受阻

在確權問題上，國務院2015年發文在全國試點農地經營權抵押貸款，對農地經營權作為抵押標的向金融機構抵押貸款予以肯定，但仍缺乏現行法律的保障?！段餀喾ā?、《擔保法》等均限制農地經營權抵押。在救濟途徑上，第一，仲裁救濟不充分。根據法律規定，農地經營權流轉糾紛不適用民商事仲裁，但雙方無法通過調節解決糾紛時可申請仲裁。不過，我國的農地仲裁機構并未普遍設立。第二，忽視了“申請實現擔保物權”的非訟機制，救濟形式在試點實踐中局限于或訴或裁。這剝奪了當事人直接申請實現抵押權的權利。

3 構建完善的農地經營權抵押貸款機制

3.1 規制金融機構行為

首先，轉變簡單統一的稅收減免方式和財政補貼。采取專項調研的方式對金融機構供應不同主體抵押貸款所需的交易及風險成本進行預估、計算。根據整體成本的差異，對每筆放款采取比率不同的財政補助來調整金融機構的機會主義傾向性。另外，對于農業經營主體附加擔保而增信貸款額度的行為不應進行干涉，而對于金融機構放貸考量農業經營主體的信用情況、產品前景等非評估因素的行為予以避免。故要以農地經營權抵押價值為重要標準。

3.2 善配套基礎設施

第一，完善土地確權登記制度的后續工作。面對農戶要求變更、補發、注銷經營權證等狀況，專業人士和設施的缺乏要求我們要做好后續的政策性指導工作。第二，建立有效的評估機制和第三方評估機構。首先要樹立一套全國性的土地經營權價值評估準則，綜合考量土地面積、位置等因素劃分價格標準。其次要設置獨立的土地經營權價值評估的第三方機構。最后要完善農地估價資料數據庫，豐富評估所依靠的數據來源。第三，健全農地金融機構風險管理體系。首先，實行考核責任與薪酬獎罰雙軌制和主管領導負責制。鼓勵內部監督、團隊合作，主管領導應負責長期存在的風險。其次，加強風險監督，建立監督預案機制和信息溝通平臺，為實施全方位控險管理體系的建構打牢基礎。

3.3 健全法律法規體系

制定《農地經營權抵押融資法》，主要內容包括：一是梳理金融機構、農地經營權流轉交易平臺、農業經營主體以及農地抵押公司間的法律關系。二是確立農地經營權抵押的變現方式，特別是違約變現。三是設置抵押貸款的強制保險制度，以信貸保險基金為抵押擔保，明確代償責任分配。四是對農地抵押權獨立于債權的流動性給予充分確定，采取把土地抵押權作為證券的方式回收貸款資金，流通兌現由委托機關來完成，對農地證券化予以法律保障。五是堅持土地承包人的基本權益不受他人侵犯，優先考慮農地承包者利益，保障抵押權實現。

4 結語

目前，我們要做的是建立和完善農村土地融資制度，充分發揮制度的優勢，加強制度的實施，在農村土地經營權抵押人和抵押權人方面明確規范，真正實現制度化、規范化、公共化。實現農村土地融資的時代特性和合法性，只有這樣，才能充分發揮農村土地融資的重要作用，找到具有中國特色的農村土地融資方式。