“享老”社區(qū)——養(yǎng)老地產(chǎn)新的盈利點(diǎn)

摘要：縱觀我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，無法盈利的原因包括：老年人思想根深蒂固;收入增長(zhǎng)緩慢;投資盲目;缺乏精準(zhǔn)定位;市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不公平等。制度模式的優(yōu)勢(shì)是企業(yè)盈利的最大優(yōu)勢(shì)，并通過項(xiàng)目精準(zhǔn)定位、創(chuàng)新商業(yè)模式、變更運(yùn)營模式實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目新的盈利點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老;模式;盈利點(diǎn)

中圖分類號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（ 2020） 11-0010-11

收稿日期：2020- 10-16

我國已經(jīng)進(jìn)入老齡化時(shí)代，養(yǎng)老問題形勢(shì)嚴(yán)峻。數(shù)據(jù)顯示，2018年我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模已達(dá)6.57萬億元，2021年預(yù)計(jì)將達(dá)8.81萬億元。伴隨養(yǎng)老意識(shí)提升，需求還將進(jìn)一步提升。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)在人口老齡化加速的背景下，到2030年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)總規(guī)模將達(dá)到22.3萬億元。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是剛需，需求巨大，但供應(yīng)嚴(yán)重不足。

為緩解這種問題，政府不斷采取相關(guān)措施。一方面，積極鼓勵(lì)家庭養(yǎng)老，維持家庭養(yǎng)老的主體地位，避免出現(xiàn)眾多老年人涌入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的局面。另一方面，為彌補(bǔ)家庭養(yǎng)老的不足，大力發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老，完善社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施及服務(wù)。社會(huì)各個(gè)方面都在朝著有助于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展的方向運(yùn)行，政府逐步完善養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)行環(huán)境、人們對(duì)養(yǎng)老方式及養(yǎng)老機(jī)構(gòu)觀念的釋放、社會(huì)資本大舉進(jìn)軍養(yǎng)老機(jī)構(gòu)領(lǐng)域等，這些都將加速養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的供給增加，助推養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)利潤形成因素異常復(fù)雜。上游由投資、金融、保險(xiǎn)拉動(dòng);中游是實(shí)體建設(shè)，包括地產(chǎn)、服務(wù)、醫(yī)療等;下游是它的支撐性產(chǎn)業(yè)，老年用品、旅游、教育等。在這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上，任何一個(gè)鏈條做不完善，盈利就難以實(shí)現(xiàn)。

縱觀我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，無法盈利的原因包括：老年人思想根深蒂固;收入增長(zhǎng)緩慢;投資盲目;缺乏精準(zhǔn)定位;市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不公平等。養(yǎng)老如何盈利，制度模式的優(yōu)勢(shì)是最大優(yōu)勢(shì)，并會(huì)由此衍生諸多的企業(yè)盈利點(diǎn)。

1靠制度設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)盈利

養(yǎng)老產(chǎn)品沒有高價(jià)格，就無法提供高端的服務(wù)。沒有高端的服務(wù)，就吸引不來高端客人。以“享老”帶動(dòng)一般養(yǎng)老，打的是“組合拳”，打造高端“享老”產(chǎn)品，確保企業(yè)有較高回報(bào)率，以“濟(jì)貧”養(yǎng)老模式，拉動(dòng)一般養(yǎng)老服務(wù)水平的提高。

養(yǎng)老產(chǎn)品盈利，可以生發(fā)企業(yè)后勁，一般養(yǎng)老水平改善，可以提升企業(yè)形象。這一制度設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)，確保了企業(yè)盈利與社會(huì)公益的有機(jī)統(tǒng)一。

2靠項(xiàng)目精準(zhǔn)定位盈利

用傳統(tǒng)旅游項(xiàng)目規(guī)劃和房地產(chǎn)思維策劃“養(yǎng)老”項(xiàng)目必定失敗，而用“享老”思維定位，“享老”項(xiàng)目則會(huì)盈利。比如，按照“享老”思維規(guī)劃的“享老城”，會(huì)合理規(guī)劃出“享老”與一般養(yǎng)老兩個(gè)區(qū)域，“享老”區(qū)供給高端產(chǎn)品，普通養(yǎng)老區(qū)供給一般產(chǎn)品。“享老”產(chǎn)品檔次高、名聲大、具有市場(chǎng)號(hào)召力、影響力，一般養(yǎng)老產(chǎn)品實(shí)惠、對(duì)路、多數(shù)消費(fèi)得起，容易受歡迎。兩區(qū)共享的商業(yè)金融、教育娛樂、運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生、服務(wù)中心等形成新的商務(wù)圈、經(jīng)濟(jì)圈，可以衍生出多個(gè)盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。

3靠商業(yè)模式創(chuàng)新盈利

一是在產(chǎn)品出售上盈利。根據(jù)項(xiàng)目土地的不同性質(zhì)，對(duì)“享老”群體，采取產(chǎn)權(quán)銷售、長(zhǎng)期使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出售會(huì)員卡、預(yù)交押金等形式，對(duì)一般養(yǎng)老群體，采取收取租金等形式，為企業(yè)快速回籠資金。

二是在價(jià)值溢價(jià)上盈利。模式新穎的“享老”平臺(tái)能吸引購物、旅游、娛樂、網(wǎng)絡(luò)、醫(yī)療等眾多機(jī)構(gòu)為富裕老人定向投資提供消費(fèi)平臺(tái)，給企業(yè)帶來多個(gè)持續(xù)財(cái)源

三是在上市融資上盈利。精準(zhǔn)項(xiàng)目定位必精準(zhǔn)吸引客流群，“享老”群體達(dá)到一定規(guī)模，會(huì)產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流，有了穩(wěn)定現(xiàn)金流就可以上市融資，帶來“享老”項(xiàng)目的巨大升值。

4靠資本運(yùn)營變革盈利

資源-資本-資金-資產(chǎn)，是“享老”產(chǎn)業(yè)運(yùn)營賺錢的固定鏈條，它改變了依靠硬投資、形成死資產(chǎn)、盈利單一的傳統(tǒng)運(yùn)營方式。

具體思路是：投資企業(yè)先把存量土地轉(zhuǎn)變?yōu)榭煽刭Y源;經(jīng)過規(guī)劃建設(shè)轉(zhuǎn)化為儲(chǔ)藏資本的“享老”平臺(tái);再將“享老”平臺(tái)與金融產(chǎn)品，如信托產(chǎn)品、基金產(chǎn)品、保險(xiǎn)產(chǎn)品等掛鉤，吸引金融資金規(guī)模進(jìn)入;在資金注入后將“享老”平臺(tái)持續(xù)做大做強(qiáng)，蛻變?yōu)榫蘖績(jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，最終形成產(chǎn)業(yè)形象品牌。

5靠延伸與增值服務(wù)盈利

國外養(yǎng)老企業(yè)，盈利主要來自服務(wù)。

在延伸服務(wù)方面，老年產(chǎn)業(yè)鏈接社區(qū)物業(yè)、衛(wèi)生保健、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、家政服務(wù)、金融服務(wù)、教育培訓(xùn)、旅游度假等幾十個(gè)中下游產(chǎn)業(yè)，可以為開發(fā)商創(chuàng)造10種以上的收益模式。老年銀行、資金托管、投資理財(cái)，增資擴(kuò)股等，可讓投資商獲得更多的項(xiàng)目溢價(jià)。

在增值服務(wù)方面，根據(jù)“享老”個(gè)體的消費(fèi)能力和消費(fèi)習(xí)慣。為他們提供對(duì)口高端個(gè)性化服務(wù)，如旅游度假、海外旅行、住院陪同、高端體檢等，既提高了企業(yè)服務(wù)水平，也開辟了廣闊的增值盈利空間。

6靠政策紅利盈利

目前國家各級(jí)政府已開始高度重視養(yǎng)老問題，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了前所未有的政策扶持。主要包括：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一般性優(yōu)惠政策、金融優(yōu)惠政策、土地優(yōu)惠政策等，這些系列政策優(yōu)惠，也將為投資開發(fā)企業(yè)贏取一定的盈利空間。

作者簡(jiǎn)介：林峰，綠維文旅控股集團(tuán)董事長(zhǎng)。