創新型產業用地成行業“新寵”

摘要：新型產業用地（MO）是指為適應創新型企業發展和創新人才的空間需求，用于研發、創意、設計、中試、檢測、無污染生產等環節及其配套設施的用地。創新型產業用地的推出，是解決現如今產業發展和土地供應之間的不匹配問題，是政府順應產業升級和城市發展而做出的一種調整。對于后期的落實和監督，是對政府管理能力的一種考驗。對于有能力的產業地產運營商而言，也是不容錯失的發展機會。

關鍵詞：創新型產業用地;工業用地;土地用途

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）11-0066-68

收稿日期：2020-10-31

1創新型產業用的地提出

土地是最基本的生產要素，土地的利用方式、利用效率關乎著產業的發展水平和經濟的發展效率。隨著城市、經濟、產業的發展，各地為適應產業用地多元化的需求和城市轉型發展的趨勢，都在積極改革用地政策。

如近期廣州市印發了《廣州市新型產業用地（MO）準入退出實施指引（試行）》，目的是為廣州各區政府（含廣州空港經濟區管委會）有效規范管理新型產業用地（MO）的實施提供遵循，進一步促進工業用地節約集約利用和產業轉型升級。雖然新型產業用地并非率先在廣州提出和實踐，但是創新型產業用地卻成為業內的新寵。

新型產業用地（MO）是指為適應創新型企業發展和創新人才的空間需求，用于研發、創意、設計、中試、檢測、無污染生產等環節及其配套設施的用地。

早在2013年，深圳便出臺了《深圳市城市規劃標準與準則》（2013版），其中提出“適應深圳產業轉型升級創新的趨勢，在傳統產業中增加‘新型產業用地（MO）和‘物流用地（WO）等類別，促進戰略性新興產業和貿易物流產業發展。而隨后2015年5月，國土資源部等六部門聯合發布了《關于支持新產業新業態發展促進大眾創業萬眾創新用地的意見》，從加大新供用地保障力度，鼓勵盤活利用現有用地，引導新興產業集聚發展，完善新興產業用地監管制度等方面為新興產業用地的發展提出建議。除了深圳，東莞、南京、天津、杭州等地都在積極進行嘗試。

如杭州市按工業（創新型產業）用途登記創新型產業用地使用權，以區別于普通工業用地;南京市根據創新型產業的經營屬性，采取在B類（商服用地）B29項（其他商務設施用地）下細分B29a用地（科研設計用地），將經營性科研設計用地與科研事業單位用地加以區分，二是在M類（工業用地）下增加Ma（生產研發用地），用于生產型服務業的發展;天津是提出M4（科技研發類用地），福州市在一類工業用地M1下沒置M1（創新型產業用地），從而區別于普通的工業用地，見表1。

2創新型產業用地的價值及現實意義

為什么各地都在積極進行創新型產業用地的研究和探索？

首先，傳統的工業園區開發存在較多無序開發、浪費資源的情形。某些企業買了土地，卻并沒有進行開發，始終閑置;再加上我國工業用地使用年限通常是50年，但是許多企業的生命周期并沒有那么長，企業破產后土地也就閑置了。重重因素的疊加加劇了園區和城市用地布局的紊亂，土地利用效率低下，導致土地資源浪費。

而深圳等地又存在眾多城中村，低效的土地亟待盤活。因此，如何更高效、集約地利用土地就極其重要。并且，隨著經濟發展步入新常態，產業的轉型升級是擺在每個城市面前的問題。早期，存在眾多無主導產業的園區，產業用地效益低下。如今，如何通過土地資源的合理配置，促進經濟結構和產業結構的轉型升級，提高土地的經濟產出，把低效的工業園區轉變為新興的產業集群，是關乎城市發展的重要命題。

另外，傳統的產業園區，特別是工業園區都存在重產業、低配套的問題，導致職住通勤時間長等城市病問題愈發嚴重，而隨著新世代人群對生活、工作價值觀念的轉變，實現生產、生活的融合是必然趨勢。因此，通過改變土地的用途，將單一功能的園區轉變為綜合發展的產城融合多功能區也是未來園區發展的重要方向。

而創新型產業用地的推出便是基于土地利用效益低下、促進產業轉型升級、實現產城融合，進行城市更新提出的。對于市場準入、開發強度、產業導向、產權分割條件等都有明確的規定。

開發強度是新型產業用地建設標準的關鍵性問題。各城市傳統工業用地容積率在1.0 - 2.0之間，而新興產業用地容積率大多數在3.0 - 5.0之間，土地利用效率大幅提高。如廣州的新型產業用地的容積率在3.0 - 5.0間，配套設施比例達30%（普通工業用地為14%-15%）;杭州市要求創新型產業用地的容積率原則上不低于2.0。通過提高容積率，并且提高配套設施比例，一方面可以有效解決土地利用率低下的問題;另一方面，提高產業配套用地比例，增加工業園區內住宅、商業及教育的配套，有利于推動產業同區向產業城鎮轉化，實現產城融合。

為促進區域產業的轉型升級，新興產業用地對于人駐的企業所屬行業類別、企業經營情況、投資強度等指標都有明確的要求。如此次廣州出臺的MO便具有較強的產業導向，明確了新型產業用地（MO）產業用房的租賃或分割受讓對象，應為C（制造業）、I（信息傳輸、軟件和信息技術服務業）、M（科學研究和技術服務業）行業，優先引進廣州工業和信息化重點發展產業領域的研發、創意、設計、中試、檢測、無污染生產等環節。

另外，各地對分割轉讓的條件都作出了明確的規定，如2018年3月，《東莞市新型產業用地（MO）管理暫行辦法》中規定符合分割轉讓條件的產業用房單棟建筑的套內建筑面積不得少于2000平方米。產業用房可按基本單元分割，每個基本單元的套內建筑面積不得少于300平方米。2018年7月，惠州市政府發布的《惠州仲愷高新技術產業開發區新型產業用地（M+）管理暫行辦法（征求意見稿）》中要求施行彈性出讓政策，分為產權分割（允許銷售50%）和非產權分割兩種使用類型，產權分割項目產業用房基本單元建筑面積不得小于300平方米。

不同的地區根據區域特點對工業園區的分割銷售、退出機制等進行了限制，利于讓園區回歸產業的本質，避免開發商打插邊球，以發展產業的名義圈地發展房地產，讓地產配套能真正服務產業發展。

綜上，創新型產業用地的推出，可以解決現今產業發展和土地供應之間的不匹配問題，是政府順應產業升級和城市發展而做出的一種調整。對于后期的落實和監督，實際上是對政府管理能力的一種考驗。對于有能力的產業地產運營商而言，也是不容錯失的發展機會。

文章來源：本又由方升研究機構供稿。