借名買房的法律行為分析

征 歌

沈陽師范大學，遼寧 沈陽 110000

一、借名買房的性質

在借名購房協議書中，以出名人的名字辦理房屋登記，交易的相對人不知道背后還存在借名人，此時應界定為間接代理。相反，如果相對人知道存在實際出資人的情況，此時并不要求相對人明確說出實際出資人是誰，即構成直接代理。可見判斷標準以第三人是否知情借名買房行為為依據，所以在確定借名人購房行為的法律性質時，要考慮第三人的合法權益。在借名購房的法律關系中，借名人主動采取一種風險行為，此時應考慮到善意相對人所承擔的風險，善意相對人承擔的風險不應超過借名人，符合民法總則所規定的公平原則，認定合同有效。

二、借名買房行為的效力

根據借名買房的原因，本文擬從以下幾個方面分析協議的有效性：

（一）規避政策類買房

針對房地產價格上漲和保障性住房，國家制定了廉租房、經濟適用房等一批適應低收入家庭的住房政策，使得一些人失去了購房資格，因此也就無法享受經濟適用房政策，他們通過一系列手段避保障房政策，與具有優惠政策的人簽訂借名買房協議，司法實踐多認定此類協議無效，主要是因為：第一，不具備購房資格的人通過借名購房協議取得房屋所有權，此時，毫無疑問，購房協議的有效性將幫助不具備購房資格的人取得經濟適用房的房屋所有權，這侵犯了其他符合條件家庭的購房權利，違背了政府推出經濟適用房的初衷，與國家政策相悖。第二，根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第三款的規定，以合法形式掩蓋非法目的的合同無效，但筆者認為此類借名購房的協議不能視為無效，一是雖表面上符合“以合法形式掩蓋了非法目的”，但限購令和經濟適用房的相關規定作為部門規章不屬于強制性法規，二是國家出臺經濟適用房的政策是為了保護低收入群體的住房權利，而出名人將這樣的權利讓予給借名人，實際上處分了自己的權利，并不是喪失了購房權利。三是由于近年來的司法實踐對于建立在雙方意思自治基礎上形成的借名買房協議持贊成態度，即尊重當事人的意思自治。

（二）隱匿財產、逃避債務類買房

通過借名買房來隱匿或轉移財產主要原因有：夫妻之間為隱匿財產、國家工作人員為隱匿不合法收入、個人所負較大債務不愿清償。其中以第三種情況較為普遍，此時房屋由于不是登記在借名人名下而無法得到法院的強制執行，損害了債權人的利益。根據合同法規定：惡意串通損害國家、集體或第三人合法權益的合同無效。在第三種情況下，根據合同相對性原理，借名人并沒有損害出售方的利益，因此并不能直接認定合同無效。但如果借名人是與出名人惡意串通想要損害債權人的利益，債權人可以行使法律所規定的撤銷權，從而認定雙方之間的借名買房協議屬于無效。

（三）貪圖優惠類買房

眾所周知，不同身份的購房者會享有不同的優惠待遇，例如住房公積金和房貸利率上的差異。對于那些沒有住房公積金的人來說，借享有住房公積金人名義購房會大大減少經濟上的壓力。此外還有單位在集資建房的情況下，單位職工就享受優惠待遇，此時借單位職工名義購房可以避免較高的商業貸款利率。借名人出于經濟壓力上的考量，借優惠待遇者名義購房，如果都是基于雙方真實的意思表示，且并沒有損害國家、集體或第三人合法權益的情況下應認定為有效。

三、借名買房的物權歸屬

在借名買房中，出現了物權在事實上與法律上不一致的情形。我國對不動產物權采取登記生效主義，房屋登記在出名人名下，基于公示原則，房屋所有權歸屬于出名人。但是借名人是實際出資人，對房屋享有占有、使用的權利，是事實上的房屋所有權人。所以筆者認為應當根據是否涉及第三人利益，來認定房屋所有權的歸屬。

（一）不涉及第三人的利益的情況下，應保護房屋的事實所有權人，此時不動產物權登記主義并非是絕對的。如果借名人有足夠證據證明房屋屬于自己占有使用，提供購房時出具的收據，雙方當事人為達成協議而進行的磋商記錄等文件，此時我們應該保護房屋的事實所有權人。

（二）當涉及第三人合法權益時，為了保護善意第三人的權益，應采取不動產物權登記主義。登記主義具有公信力，善意第三人在支付合理對價后，依據物權法所規定的善意取得制度可以獲得房屋的所有權，但法律并不是無限制的保護第三人的權益，僅在符合善意取得制度的情況下才保護第三人的權益。