基于財務視角的房地產行業上市公司盈利能力研究

摘要：近年來，隨著國民經濟的不斷增長，國內房產的投資需求與日俱增。供求關系的不平衡也使得我國的商品房價格不斷上漲，房地產行業本身屬于對現金流依賴較大的行業，在投資方面也有一定的風險。本文以房地產行業上市公司為例，從財務視角分析房地產公司的資金來源狀況、債務結構、股權結構、國有股比例、凈資產收益率等指標，研究房地產公司的經營策略，以更好地為上市公司績效提升提供有效參考，推動房地產行業實現持續發展。

關鍵詞：房地產;上市公司;財務報表;經營績效;資本結構

中圖分類號：F275;F293文獻識別碼：A文章編號：2096-3157（2020）26-0137-03

從20世紀80年代以來，伴隨改革開放政策的逐步落實，我國的房地產行業在國民經濟發展中的重要性與日俱增。房地產行業經營內容相對比較復雜，其投資也有一定的風險性，對于資金的需求量較大，同時資金周轉的周期比較慢，還與建材、施工、裝修等上下游行業有非常密切的關系。所以房地產行業的興衰不僅與一個行業相關，同時會引起一系列連鎖反應。房地產上市公司在國民經濟發展中處于重要地位，近年來房價上漲速度飛快，這在一定程度上為房產行業健康穩定發展埋下了隱患。因此，我們必須從財務視角分析房產行業上市公司的盈利能力，以更好地積累經驗，推動我國房地產行業長期穩定健康發展。

一、房地產行業上市公司盈利能力分析的重要意義

房地產行業上市公司本身規模非常大，且公司的資本結構、現金流以及公司經營績效之間有非常密切的關系。結合我國的國情，對于房產行業上市公司經營狀況進行分析和審視，可以為國家房地產調控提供有效參考，同時對于房地產公司自身發展也有重要意義。

第一，房地產上市公司盈利能力的研究能夠推動房地產行業良性穩定發展。房地產行業是我國GDP增長的主要推動者，同時也是世界經濟關注的一個焦點。歐美國家房地產行業比我國發展要成熟，但是近年來也多次經歷了快速下跌，我國房地產企業的債務杠桿也在逐年上升。如果不能對房產上市公司盈利能力進行有效研究，對房地產上市公司資本結構進行科學評估，就會導致房地產行業市場規模快速擴張，達到歷史高點之后，一旦滑坡將會對國內多行業產生重創，同時資本聚攏將會變得更加困難。

第二，從財務視角對房地產上市公司盈利能力進行研究對房產公司自身的發展有很強的指導意義。我國房地產上市公司在國民經濟中處于特殊地位，而房產公司自身的高負債率特點也決定了中國的房地產經濟要想實現長遠發展，必須滿足資金周轉的需求，如果僅從單一指標、總資產報酬率、凈資產報酬率等來衡量企業的業績，將不利于提升企業核心競爭力，對企業的長遠發展、盈利能力提升會產生一些負面影響。從財務視角綜合多個因素構建其房地產企業上市公司綜合績效模型，可以更加全面地考察房地產企業上市公司的經營能力，對于提升其經營績效具有重要意義。

第三，房地產上市公司經營效益的穩步增長對于多個行業具有重要推動意義。從財務視角對房地產行業上市公司盈利能力研究，不僅可以幫助其資本結構有效優化，而且可以帶動多個關聯行業長期穩定發展。在我國40多個產業中，與房地產直接或間接相關的產業有39個，囊括了建筑機械、鋼鐵、水電、工程、設計、物業管理、交通運輸等多個行業。房地產行業健康穩定發展，對于推動經濟新常態下我國國民經濟的良性發展具有重要推動作用。

二、上市公司盈利能力概述及常用分析方法

上市公司的盈利能力，是指公司在一段時間內通過經營活動所取得經濟效益的能力。一家經營良好的上市公司盈利能力較強，一般表現在以下幾個方面：公司有良好的發展能力;公司自身的償債能力比較強;公司的資產結構比較合理，運營能力較好;公司自身的經營業績比較突出。房地產行業上市公司的盈利能力一般都可以從財務報表上有效體現，結合財務報表，我們可以知道公司本身在資產運營、資本保值、財務效益等多個方面分別有哪些優勢，公司的核心護城河是否已經建立，公司未來的發展前景及公司自身在營銷、市場開拓方面有哪些優化決策，這對于公司未來的發展具有重要影響。公司盈利能力的評價方法可以從以下兩個角度展開。

1.單一指標評價法

第一，凈資產收益率。凈資產收益率指的就是凈利潤與平均股東權益的百分比，通過該指標將直接反映出上市公司股東權益的收益水平，同時也能夠反映公司運用自有資本的效率和能力。上市公司的凈資產收益率值越高，說明該公司投資收益的程度越高。因為該指標能夠從較為直接的層面反映出公司的盈利能力，所以該指標常常被學術界用來衡量一個公司一段時間內的經營狀況。但是如果單純從凈資產收益率這一個指標來衡量公司的盈利能力，其本身帶有很大的片面性，而且該指標的值一般處于變化之中，在一段時間內計算所得屬于平均值，需要從長遠的角度來分析，才能夠更好地反映公司盈利能力。

第二，托賓Q值。托賓Q值是由美國學者托賓提出，計算方法是用公司的市場價值除以公司資產重置成本。托賓Q值在計算過程中充分考慮了貨幣的時間價值，因此常被用于貨幣政策和公司盈利能力分析領域。如果托賓Q值大于1，說明資產被充分充分利用，公司創造的價值大于投入成本。而如果托賓Q值小于1，我們一般認為公司資產沒有被充分利用。但是托賓Q值計算也有一定的誤區，它是在理想化條件下達成，需要公司在市場環境中充分運轉。

第三，經濟增加值。經濟增加值是指公司在扣除資本者的機會成本后所創造出的價值，如果所得結果為正值，說明公司的創造價值在不斷上漲。如果所得結果為負值，則表明公司的創造價值有下跌趨勢。經濟增加值能夠衡量公司一段時間內創造價值的增加或縮減量，因此通過它可以衡量經營者資本創造的能力。但是經濟附加值計算的量非常大，而且屬于一個短期財務指標，對于公司未來的收益情況無法作出科學預測。

2.多種指標分析法

多種指標分析法是在對單一指標進行分析的基礎之上，將更多指標綜合起來，從多個維度衡量公司盈利能力的分析方法。與單一指標分析法相比，多種指標分析法的過程更加復雜，但是能夠使分析的視角更加全面，結果也能更具參考性。多重指標分析法主要有以下幾種。

第一，層次分析法。層次分析法是由美國學者薩蒂提出的，是指對目標公司進行分析的過程中，將多個指標進行有效分層，按照所占權重的高低劃分為不同的層面。接著再將指標分別量化到細致層面，從多個層次全面分析，以更好地對方案進行優化。在層次分析法落實的過程中，需要人為根據目標權重進行分級，并設置相應的次級分類目標，經過計算得出方案權重。層次分析法對多組數據進行分析的過程非常長，它可以通過樣本的大量取樣突破單一結果的局限，使得最后的結果科學全面。

第二，平衡積分卡。平衡積分卡是指從財務、客戶、經營、學習與成長四個方面綜合評價公司盈利能力的分析方法。在對公司盈利能力進行分析時，既包含財務視角下的判斷標準，同時也要從客戶的角度判斷公司盈利能力是否能夠為客戶帶來收益，另外還要從運營的視角分析該方法是否合理，以更好地推斷企業發展護城河的有效性，另外還包括員工在學習與成長視角下的判斷。平衡積分卡分析方法從公司長遠性發展的角度平衡了短期與長期、內部與外部、財務與非財務、企業與客戶的平衡關系。該分析法主要面向一些大中型企業，通過對多個財務指標的分析得出一個準確結果。

第三，因子分析法。因子分析法是指在不影響變量關系的前提下，將變量進行分組，對每個因素變量都賦予一個主因子，再通過計量軟件確定這個主因子的方差與權重，最后，綜合評判得分的分析方法。因子分析法消除了原始指標的相關性對綜合評價所造成的重復影響，使得最后評價生成的數據客觀度更高，而且評價的過程相對比較簡單。

三、房地產行業特征

第一，對資金的依賴度較高。房地產公司與資本市場的關聯度非常高，作為資本資金密集型企業，房地產公司本身在運轉過程中對于現金流的需求量非常大，而且房產投資具有周期較長、回款較慢等特征。在整個房產開發流程中，包括投融資環節、開發設計、建筑施工、竣工銷售等多個環節，對于資金的依賴度都比較高。尤其是近年來房產行業競爭日趨加劇，我國房產空置率也在不斷上升，使得很多房地產開發商在經營過程中常常會面臨資金鏈斷裂的壓力，因而房地產企業對于普遍資產負債率較高，對于融資的需求量較大，如果房產公司資產結構不合理，很難推動房產公司長期穩定健康發展。

第二，房地產行業發展呈現地域性特征。房產投資是一種不動產投資，從投資開始就呈現出一定的地域性特征。其本身的流通、發展等都對地域、交通、當地政策等有很大的依賴度。在同一城市，不同區域、不同地段的房價都有很大的差異性，所以房產行業在發展過程中對地域的依賴度非常高。尤其是在國內房地產行業發展受政策的影響非常大。在宏觀經濟調控之下，房產行業的融貸款利率優惠、購房政策等都會對房產行業健康穩定發展產生多重影響。

四、房地產上市公司財務報表結構

1.房地產上市公司資金來源狀況

房地產公司作為資金密集型行業，對于融資依賴度非常高，資金一旦出現問題，房地產公司就很難良性運轉。通過對財務報表進行有效分析可以看出，當前房地產業的資金來源主要有幾種渠道，即國內貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金和其他投資。

2.房地產上市公司債務結構分析

房地產公司的債務結構相對比較復雜，我們主要選擇了利潤現金質量和短期償債能力兩個指標，分析其流動比例和利息保障倍數，用以衡量公司的債務結構。

由上表可知，2013年～2017年我國房地產公司資產負債率普遍較高，大多數房地產公司的流動負債率比例超過了60%，因此在財務運行方面風險相對較高，不利于房地產公司長期穩定發展。

3.房地產上市公司的股權結構

房地產公司一般資本規模較大，股權結構相對也比較復雜，現從股權集中度與股權性質兩個指標來衡量。一般來講股權集中度越高，代理成本就越低，對于公司的決策經營相對來講就比較集中。另外，國有股占股比例越高，其抗風險能力就會相應提升。

從上表可知，2013年～2017年我國房地產上市公司前十大股東的持股比例超過了50%，股權相對比較集中。

4.房地產上市公司的經營盈利能力分析

房地產上市公司的經營績效評判標準是能否幫助股東實現利益最大化，現從凈資產收益率和每股收益兩個角度進行分析，判斷我國房地產上市公司的經營狀況。

由此可知，2013年～2017年我國房地產上市公司的凈資產收益率處于緩慢上升趨勢，每股收益相對比較平穩，可知政府對房產的降溫措施已經逐步生效，房地產公司自身也在積極調整，以逐步提升自身經濟效益。

五、進一步提高房地產上市公司盈利能力的對策

1.拓展融資渠道

作為資金密集型企業，房地產行業要想穩定發展必須進一步拓寬融資渠道。當前我國房地產行業的資金來源以銀行為主，而且多采取的是預售制度，使得應收賬款的比例非常高。一旦國家調控房地產價格，將直接影響房產公司資金回籠率，資金鏈斷裂的風險提升。因此，房產公司要進一步拓寬融資渠道，一方面籌集發展資金，另一方面要探索如何優化資金結構，建立內部資金池，提升每股盈余資金的利用效率，降低資本運營風險。另外，投資房產信托基金也是擴大房產公司融資渠道的一條有效渠道。信托基金具有長效機制，對資金回報率相對比較科學，房產項目大多風險較高，因此選擇好優質的信托基金可以很好地完善房地產企業的融資渠道，推動公司戰略目標實現長遠發展。

2.優化股權結構

對于房地產上市公司而言，股權越集中，股東對公司的控制意識就越強，也會更好地探索公司的良性發展。因此，房地產上市公司要更好地優化股權結構，通過內部監督實現公司發展的長效機制。在保證股權集中度較高的前提之下，小股東也要能夠在公司發展中起到監督作用，以更好地規范和完善經營管理者的職責意識。保護小股東的利益，達到股東之間相互制約的目標，充分發揮上市公司股權控制的開放性優勢，提升全體股東的公司管理發展意識，推動公司長遠健康發展，讓所有股東都能受益。

3.控制債務水平

當前我國房地產上市公司資產負債率普遍偏高，這會使房產公司的經營風險進一步提升。因此，公司要在日常經營基礎之上，選擇適合自己的籌資方式和融資渠道，將債務水平控制在合理范圍之內，防止因外部因素變化使得房地產公司的資金斷裂，影響公司穩健發展。

4.發揮短期負債的優勢作用

通過對上市公司財務報表進行分析可知，一些經營績效較好的公司短期負債率比較高，通過提升短期負債率可以幫助上市公司實現盈利能力穩步提升。一些短期借款、應付賬款和預收賬款形成的短期負債，時間跨度較短，資金利用率較高，可以更好地降低公司經營的綜合成本，提升公司運營能力。

六、結語

總之，房地產行業上市公司資本結構調整是一個動態變化的過程。隨著公司規模的逐步擴大，上市公司不僅要關注自身的盈利能力，更要能夠建立起公司發展的核心護城河，從長遠發展的角度做好公司規模的擴張，從多個角度兼顧市場環境、管理者行為偏好、公司運營水平等，以正確的管理方式做好多方面的綜合決策，優化資本結構，提升公司價值。

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[注]

2019 年度廣西工商職業技術學院院級項目《基于財務視角的房地產行業上市公司盈利能力研究》（XY2019YB07）

作者簡介：

唐敏，廣西工商職業技術學院講師，碩士;研究方向：財務分析，金融研究。