疫情期間，可以要求房東減免租金嗎？

李韻

疫情期間，不少商家都在感嘆：“今年生意難做啊！”為相應政府的防疫政策，不少商店都閉門歇業，這一關門，問題就出來了，沒有收入，租金怎么交？如果基于租金返還為請求訴諸法院，是否可以得到法院的支持？

一、基本案情

黃某自2018年8月1日承租邱某的店面開理發店，租賃期限3年，每月按期繳納租金1600元。2020年1月24日，江西省啟動重大突發公共衛生事件一級響應，黃某關閉理發店。2020年2月21日，黃某看到有序恢復商業網點營業的通告后，于次日開店營業，在同邱某溝通減免部分租金未果后，黃某將邱某告上法庭，要求邱某減免疫情停業期間部分租金700元。

二、案情分析

5月9日，國家發改委等八個部委發布的《關于應對新冠肺炎疫情進一步幫扶服務業小微企業和個體工商戶緩解房屋租金壓力的指導意見》作出了對減免租金的具體規定：受新冠肺炎疫情影響，服務業小微企業和個體工商戶房屋租金成本支出壓力大，國有房屋租賃相關主體要帶頭履行社會責任、主動幫扶小微企業，鼓勵非國有房屋租賃相關主體在平等協商的基礎上合理分擔疫情帶來的損失。各級政府要加大政策支持力度，金融機構視需要給予適當支持。房屋租金減免和延期支付政策主要支持經營困難的服務業小微企業和個體工商戶，優先幫扶受疫情影響嚴重、經營困難的餐飲、住宿、旅游、教育培訓、家政、影院劇場、美容美發等行業。

推動對承租國有房屋（包括國有企業和政府部門、高校、研究院所等行政事業單位房屋，下同）用于經營、出現困難的服務業小微企業和個體工商戶，免除上半年3個月房屋租金。轉租、分租國有房屋的，要確保免租惠及最終承租人。

對承租非國有房屋用于經營、出現困難的服務業小微企業和個體工商戶，鼓勵出租人考慮承租人實際困難，在雙方平等協商的基礎上，減免或延期收取房屋租金。

上述法條可以歸納為：國有資產的出租的租金應當減免，鼓勵非公經濟房租的減免。

黃先生的租金是私人承租，因此可以與房東協商減租，協商不成，只能上法院來打官司。那么黃先生可以有哪幾項主張權利的理由？

根據民法典的“公平原則”，要求減免租金。

《民法典》總則第六條規定：“民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方的權利和義務。”最高人民法院印發《關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（二）》的通知第六項規定：“承租非國有房屋用于經營，疫情或者疫情防控措施導致承租人沒有營業收入或者營業收入明顯減少，繼續按照原租賃合同支付租金對其明顯不公平，承租人請求減免租金、延長租期或者延期支付租金的，人民法院可以引導當事人參照有關租金減免的政策進行調解;調解不成的，應當結合案件的實際情況，根據公平原則變更合同。”公平原則是民法的一項基本原則，是當事人在處理糾紛時為維持當事人之間的利益均衡而依據社會公平、正義的觀念來確定各方的權利和義務的原則。在疫情期間，房屋不能實現其功能，繼續履行租賃合同對一方當事人明顯不公平，因此黃先生可以請求法院根據公平原則要求雙方共同承擔房屋租金。

“不可抗力”或“情勢變更”條款的選擇。

不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。根據《合同法》第一百七十一條規定：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。”今年疫情的嚴重性超過了我們的想象，黨中央動用舉國之力來防范疫情，作為經營者，這個災害是無法預知的，因此此次疫情符合不可抗力的情形。

《合同法司法解釋（二）》提出了情勢變更原則：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”

所謂情勢，指的是與合同相關的客觀事實，如國家政治、政策、戰爭、通貨膨脹、金融危機等影響社會經濟形勢的劇變。本次疫情已經被納入重大突發公共衛生事件，國民響應政府的號召居家防疫，商鋪閉門歇業，國民生產經營已經遭到了重大的影響，屬于經濟環境發生變化。此外，經濟環境的變化不同于商業風險。商業風險指的是在商業活動中，由于各種不確定因素引起的，給商業主體帶來獲利或損失的機會或可能性的一切客觀經濟現象。本次疫情明顯不屬于造成商業主體損失的經濟現象。因此將本次疫情所帶來的經濟環境的變化可以稱為“情勢變更”。

不可抗力和情勢變更的區別在于：

（1）不可抗力已經構成合同的履行不能。情勢變更是在合同可以繼續履行的前提下，繼續履行將會給當時人一方造成明顯不公平。

（2）不可抗力是法定免責事由，當事人只要提交證明有不可抗力的因素存在使得合同履行不能，就可以解除合同并部分或全部免除責任。情勢變更屬于非法定免責事由，需要當事人向法院申請變更或解除合同之后，法院再根據個案的具體情況來裁量是否予以變更或解除。

對于租賃合同來說，在疫情期間受到客觀情況以及政府措施的影響，相關個體商戶及其企業要求關門歇業的情況下，合同根本不能正常履行，承租人雖然依舊占有出租人的房屋，然而商鋪已經不能實現其價值，但是是否影響到合同目的不能實現，進而主張解除合同還要進一步分析。

不可抗力事件的發生，對履行合同的影響程度不一，如果只是短暫性地影響到合同的履行，可以通過延期履行來實現合同的目的，不能直接適用法定的解除權。在本案中，黃某的店鋪從2020年1月24日關閉店鋪，到2020年2月22日開店營業，中間大概相隔一個月的時間，黃某自2018年8月1日承租店鋪，租賃期間是三年，合同的剩余租期是17個月。不難看出，疫情導致合同不能履行的一個月只是一個短暫的障礙，還是可以繼續履行的，直接解除合同對出租方來說顯失公平，亦不符合契約精神。

本案的黃某沒有要求解除合同，那么可以主張不可抗力來減免租金嗎？本文對此持異議。違約責任的承擔方式有：繼續履行、采取補救措施、支付違約金、賠償金。租金是承租人的主給付義務，不屬于違約責任的承擔方式，因此，根據《合同法》117條第1款第1句 不能得出承租人可以減免租金的結論。

在合同尚不足以徹底不能履行的情況下，承租人黃某無法依據不可抗力去要求解除合同并免除責任，但是，可以根據情勢變更原則向法院或者仲裁機構申請變更合同、延長租期或減免租金，因為租賃合同并非完全不能履行，只是繼續履行的話對承租人一方顯失公平，因此采取情勢變更作為申請的理由更為合適。

三、法院判決

江西省黎川縣人民法院將本次疫情影響認定為不可抗力，并根據公平原則要求要求雙方共同承擔不可抗力造成的損失。經調解未果后，判決邱某減免黃某疫情停業期間部分租金700元。

本案是首個起訴疫情期間減免房租的案例。在疫情大考中，國家充分考慮民眾的需求，及時發布相關法律規定，法院根據最新發布的減免租金的法律規定判決案件，為大中小企業挽回不少損失，充分體現了效率與以人為本相結合的法治原則。雖然法院以不可抗力判決減免租金，但是本文認為，應以情勢變更為由判決減免租金更為妥當。在《合同法司法解釋（二）》中明確規定將不可抗力的情形排除在情勢變更之外，在二元擇一的應對機制下，不可抗力和情勢變更涇渭分明，當事人只能擇一適用。從最大地維護當事人利益的角度考量，若直接適用不可抗力，則在此案件中對應地只能解除合同，因而限制了當事人的選擇權;若將此次疫情認定為不可抗力，經過雙方當事人協商同意變更合同以達到繼續履行的目的，則仍然可以認定為適用情勢變更。再者，不可抗力認定與合同的履行程度息息相關，合同未達到履行不能的程度是難以適用不可抗力的相關條款的。本案中，在難以認定疫情影響會導致合同履行不能的情形下仍然堅持適用不可抗力作為起訴理由，敗訴的幾率會增加，不利于保護當事人的合法權益。從人道主義來看，適用情勢變更原則也是尊重當事人意思自治和遵循合同公平性精神的體現。