房地產經濟波動的影響因素分析及對策研究

索進凱

（勝利油田勝利房地產開發有限責任公司，山東 東營 257000）

引言

隨著社會經濟的發展，當前房地產經濟已然成為社會經濟結構的一大支柱，在促進國家經濟進步、推動社會經濟持續穩步發展上都起著至關重要的作用。但由于國家政策、市場機制等措施的不完善，房地產經濟的發展并不平穩。因此，分析影響我國房地產經濟波動的因素，研究探索恰當的手段維持房地產經濟的穩定有利于促進我國經濟社會的發展。

一、房地產經濟波動的影響因素

（一）房地產價格的變化

房地產價格的起伏變化也是影響房地產經濟波動的重要內在因素，由于房地產消費市場的投機心理而盲目投資，導致近年來房地產價格急劇上漲，且呈現無規律性變化，而價格的上漲也會促使房地產投資市場不斷擴大投資，導致資金不斷流入房地產市場，促使房地產市場不斷發展，但是這種發展屬于不健康、不穩定的發展，長期持續下去會導致房地產泡沫的不斷膨脹，從而對實體經濟產生不利影響，甚至導致實體經濟的急速衰退。

（二）政策變化

政府通過出臺相應的宏觀經濟政策來調控房地產市場進而改變不健康的市場發展。比如，通過產業政策、貨幣政策等，來影響房地產的價格、供需關系、房地產投資等，進而影響房地產經濟的波動。

（三）房地產市場的供需關系

房地產市場供需關系是影響房地產經濟波動的主要內在因素，房地產經濟的波動受供需關系的影響比較明顯，而且房地產供需矛盾一直是存在的，所以供需關系也是長期處于不平穩的狀態。當消費者對房產的需求與房地產市場的投入不成比例時，尤其是近年來消費者對房產的需求急劇增加，就會導致房地產市場供不應求的現象，進行導致房價急劇上漲；相反，如果消費者需求得到控制，房地產投入加大，就會導致供過于求，也會導致房地產經濟的波動。由于影響房地產供需關系的因素較多，所以房地產市場的供需關系長期處于不平衡狀態，很容易引起房地產經濟的波動。

二、控制房地產經濟波動的對策措施

（一）對房地產價格進行控制

在房地產經濟波動過程中，其房地產價格的影響最為深遠，所以這就要求政府相關部門制定出相應的策略，但是在這之前必須要對房地產市場進行深入的調查，并且進行科學、合理的分析。例如，政府相關部門委托第三方按照區域繁華程度、基礎設施和公共配套等因素進行評估最高控制價和平均控制價，并綜合考慮土地成本計算的銷售指導均價、調查二手房價格推算銷售指導均價等因素確定每個樓盤的商品住房的預售備案建議指導價格。報政府部門備案后，根據評估建議指導價做好樓盤預售備案價的指導。房地產價格評估既是加強房地產價格管理的基本內容，又是實現房地產價格管理的重要手段。有助于了解房地產市場行情，保護合法交易，保持房地產市場價格的基本穩定。也只有這樣才能更好的將其經濟的波動情況加以控制，此外，國家在出臺有關的宏觀調控政策之前，必須要承擔一定的責任，并且要確保房地產的波動控制在一定的范圍之內，同時國家在進行正常干預的過程中必須要注意把控節奏，切勿進行過多的干涉，必須要讓房地產的波動符合當代社會發展的趨勢，一旦房地產的波動較為顯著，此時國家出臺政策加以合理調控即可，從而精準實施片區調控，完善住房指導價格體系。

（二）強化保障性住房建設力度

改善住宅供應結構，使人人都有一個居住的家，是當前房地產行業發展的主要宗旨。首先，國家需正確立足于本國國情，以普通居民住宅為重點，選擇科學、合理的房地產投資政策，利用宏觀調控和市場機制兩大途徑，推進房地產業發展，不斷調整和完善房地產經濟的狀況，確保人民都能安居樂業。其次，要出臺相關促進房地產經濟可持續發展的政策措施，并運用合理的政策和舉措對其中的不良現象進行糾偏，以保證房地產經濟的健康、可持續發展。

（三）充分利用市場調節機制

正確對待房地產經濟波動的現狀，需要國家正確利用市場調節機制，充分發揮市場的作用，讓市場展示房地產經濟的真實趨勢以及泡沫經濟背后的真相。但一般看來，市場與政府的關系總是很微妙，具體表現為：每當政府在預期內無法完成經濟指標任務時，政府就會跳過市場調控環節，過早的對房地產市場進行人為干預，降低樓市價格，促進經濟消費以完成當年的經濟指標。像這樣為了完成經濟指標而擾亂市場的自動調節環節的做法是不可取的，首先，市場調節是維持供求平衡的主要途徑，也是表現房地產經濟真實趨勢的照妖鏡。房地產經濟情勢尚不明朗，急忙出臺政策措施，很難確認措施的利與弊。其次，即便出臺的措施填補了空缺的指標，但它對于后續房地產經濟發展問題的解決是否存在好處尚不能判別，或許反而增加后續房地產經濟發展的難度和不確定性。在激烈的市場競爭中，適當的價格波動有利于緩解激烈的競爭環境，因此，只要房地產經濟控制在一定的范圍內，沒有大漲或大跌，就是相對正常的，不需要過早地人為干預。

結束語

綜上所述，房地產行業在推動我國社會發展過程中發揮著重要的作用，同時它也是國民經濟的中流砥柱。盡管當前房地產經濟波動較大，發展前景不明朗，但保證房地產經濟的平穩發展對我國民生大計而言仍有著重要的戰略意義。因此現階段各管理部門應加大研究力度，從宏觀調控、市場供求提等方面出發，在現有資料的基礎上探索出滿足我國房地產經濟健康發展的政策措施，并深入落實到各工作人員的實際工作過程中，從而實現房地產經濟的穩定快速發展。