淺析“營改增”對房地產行業的影響及對策

沈亞娟

摘?要：“營改增”政策全面推行之后，不僅對房地產企業的增值稅稅負有一定的影響，而且直接與整個房地產行業的生存和發展密切相關。

關鍵詞：“營改增”;房地產;行業利潤

一、 “營改增”對房地產行業的意義

一般而言，房地產行業具有以下幾個特征：第一，投資高，收益高，風險也高。房地產開發需要大量的資金投入，開發周期較長，有較大的供求波動，所以風險也大;第二，與宏觀調控的關系緊密。房地產行業在我國國民經濟中扮演著至關重要的角色，所以需要宏觀調控來規范市場及其經濟活動;第三，房地產本身具有不可移動性，屬于不動產，所以它受區域因素的影響;第四，一個融合性比較高的行業，跨生產領域、流通領域和消費領域，包容性強，比如像建筑業、園林等。

“營改增”減少了重復納稅的環節，減輕企業的稅負。對中國而言，全面實施“營改增”政策是重大的、具有深遠意義的稅制革新。“營改增”是促進經濟健康發展的重要舉措，也是推動經濟調整結構的重大改革。它前期的試行初步成效，全面推行“營改增”政策，覆蓋范圍更廣，意義更重大。“營改增”對房地產企業是機遇與挑戰并存。因此，“營改增”對于房地產行業的意義有如下幾點。

第一，創造了更加公平和更加友好的稅收環境，“營改增”后每一張發票必須通過稅控工具（稅盤）在電腦上和打印機順利開出，尤其是在稅務信息系統監控聯網以后將有效解決偷稅、漏稅、逃稅等各項不良行為，并且增值稅和營業稅并存而導致的重復征稅的問題，可以得到有效的解決，降低企業的稅負。

第二，完善了增值稅抵扣鏈條，可以形成一個比較完整的銷項稅和進項稅的抵扣鏈條，減輕企業的納稅負擔，提高國家的稅收征管效率，提高資源配置效率，促進社會專業化的分工，優化產業結構的調整。

第三，加快了企業的轉型發展，積極開發市場在經濟活動中的作用，增加我國房地產企業提供服務的競爭力。例如，房地產企業在“營改增”之后，在簽訂合同時可以分別簽訂材料采購合同和提供勞務合同，以便取得增值稅進項稅額專用發票予以抵扣，這樣可以節省采購成本，提高企業的市場競爭力。

二、 “營改增”對房地產行業的影響

（一）“營改增”對房地產行業稅負的整體影響

一般來說，房地產行業規模都比較大，所以按照增值稅納稅人的分類標準，這個行業大多數是一般納稅人。現在就以一般納稅人為例子，來說明“營改增”對房地產行業稅負的影響。在“營改增”以前，也就是房地產行業在征收營業稅的時候，它的征收方式比較單一，按照銷售收入的5%進行征稅，并且沒有任何可以抵扣的項目。而“營改增”以后，房地產行業的一般納稅人改為繳納增值稅，并按照規定稅率11%進行繳納，同時還可以進行進項稅額的抵扣。所以，從“營改增”實施政策的前后期間的對比可以得知：該政策能合理地解決營業稅重復征稅的問題，能減輕企業的稅收負擔。由于房地產行業本身就具有一定的復雜性，所以在“營改增”期間就會存在一些問題，可能也會影響到房地產行業的真實負稅。

但是從長期來看，企業的稅負必定將減少，而房地產行業在“營改增”之后出現的問題也將慢慢得到改善，而增值稅在此時就會發生作用，優勢也會不斷地突顯。

（二）“營改增”對房地產行業利潤的影響

房地產行業作為我國的支柱性企業，其為獲得土地使用權支付的價款和按規定繳納的稅收收入是政府最為主要的財政收入之一。“營改增”政策實施之后，稅率的改變不僅客觀上會造成部分企業經營狀況發生變化，而且會直接地影響利潤，影響利潤的重要原因就是由于納稅金額的變動會間接導致利潤扣除額的增減。另外，由于企業稅負升降不穩定，所以影響利潤的原因也很難有一個準確的推論。基于這些，我們只能做一個簡單的推算。

①“營改增”之前凈利潤的計算如下：

凈利潤A=（營業收入-成本-營業稅-城建稅-教育費附加-地方教育費附加）×75%

城建稅+教育稅附加+地方教育費附加=10%×營業稅

②“營改增”之后的凈利潤計算如下：

凈利潤B=（營業收入-成本-增值稅-城建稅-教育費附加-地方教育費附加）×75%

城建稅+教育稅附加+地方教育費附加=10%×增值稅

因此通過簡單整理后可以發現：“營改增”之后，△凈利潤=凈利潤A-凈利潤B=（1+10%）（營業稅-增值稅）×75%

（三）“營改增”對企業管理的影響

“營改增”之后，企業的辦稅業務地點由地方稅務局轉變為國家稅務局，納稅申報系統等業務也發生了明顯的改變，因此為了應對新的稅務環境，首先企業的管理水平有待提高，其次在做到以上步驟籌劃的基礎上，企業才有可能享受本次稅制改革的好處，進而能達到降低企業整體稅負的目標。總而言之，假若企業的管理水平越高，對增值稅抵扣等要素的管理越規范，就越能幫助企業減少綜合稅負。與此同時，加強對上下游抵扣鏈條的管理，也將有利于整個行業鏈上各個企業的更新升級，努力朝向更加專業化的方向發展。

伴隨著本輪稅制的改革深化與發展進步，企業不僅需要在財務方面進行改革創新，還需要在生產、銷售以及售后服務等一系列部門進行革新，這樣才能讓整個企業的管理水平能得到有效提高，避免限制條件的制約，這樣整個企業在經營方面上，也可以朝著更加專業化的方向發展。

三、 房地產行業應對“營改增”的相關建議

對于房地產行業而言，“營改增”政策的改革，不僅帶來了減少稅負的機遇，同時，也帶來合理避稅的挑戰。房地產行業作為國民經濟的基礎性和先導性產業，同時作為我國稅收收入的重要來源，它的地位不容忽視。因此，“營改增”之后，房地產行業該如何持續健康地發展對我國來說至關重要。文章從以下幾個方面提出相關建議。

（一）深入和掌握相關政策，提高會計核算質量