借名買房糾紛中產權人的認定
——張某萍訴張某珠所有權確認案

潘 云

上海市靜安區人民法院，上海 200042

一、基本案情

被告張某珠系原告張某萍的姑姑，張某萍的父母是當年響應政策下鄉的知青。1997年張某珠與案外人季某簽訂《房屋買賣合同》，約定張某珠以15000元的價格買下房屋。

合同簽訂后，原、被告出具《證明》，載明“原房主將房屋賣給張某萍，買房原因是返滬知青子女沒有房子居住，由于年齡小，由姑姑擔保戶主，現她從自家戶口遷到房屋，關于賣房的一切包括經濟、產權都不在內，只是戶口放在戶中。”張某萍與母親張某英在落款產權人處簽字，叔叔作為證明人簽字，張某珠配偶也在上面簽字。后房屋產權登記在張某珠名下，張某珠與張某萍將戶口遷入了房屋。

自1998年起房屋一直由張某萍及其父母居住。2011年張某珠向房地產交易中心申請了補領房產證。2019年1月，張某萍聽聞房屋可能被征收，遂起訴至法院要求確認房屋為其所有。張某萍后申請變更訴訟請求，要求直接確認征收補償款項歸其所有。

二、裁判

該案的爭議主要為是否認定存在借名買房的事實、因房屋征收產生的利益應歸誰所有。關于該點，張某萍認為當時父母均為外地戶籍，張某萍年齡小，均沒有購房資格，因此用姑姑的名義買房。張某珠則認為不存在借名買房的事實。當時購買系爭房屋的目的就是給張某萍父母居住和拆遷補償，之后即使雙方存在矛盾，但一直傳聞房屋要動遷，基于親屬關系，一直讓張某萍一家居住。

因借名買房并沒有書面的協議等證據予以證明，法院結合了以下幾點作出了認定：

（一）房屋的出資情況。雙方均陳述系以自有資金支付，購房款因通過現金支付，沒有轉賬憑證可以考證。從雙方的支付能力來看，張某萍母親張某英做小生意，其有支付購房款的能力是符合常理的。而張某珠陳述夫妻當時均在上班，在購買房屋時夫妻的工資為40多元和70多元，該家庭收入在承擔家庭開銷費用后，負擔購房款15，000元及稅費實屬困難。

（二）購房過程的參與、房屋產權證及相關票據的持有情況。《房屋買賣合同》上第一頁有張某萍母親的簽字，當時參與了購房的過程。張某萍持有賣方交付的房屋估價單、協議書，還持有契稅收據、產權證原件。而張某珠僅持有收件收據及契稅收據復印件，產權證也系補證取得。對張某珠票據和產證均已遺失的解釋，法院認為并不合理。

（三）對房屋的占有使用情況。房屋在購買后短暫出租，之后一直由張某萍一家居住使用直至被征收，張某珠在系爭房屋并不居住，也沒有系爭房屋的鑰匙。法院認為，基于親情照顧可以理解，但張某珠作為產權人對系爭房屋從未進行掌控，而一直由張某萍一家居住生活，即使雙方發生矛盾，仍未將房屋收回，與常理不符。

（四）雙方對房屋的權屬和戶口的遷入進行過約定。《證明》可以看出雙方當時約定張某珠“經濟、產權均不在內”，尾部的產權人處簽字也系張某萍和母親張某英簽字。

結合幾點，法院認定了房屋的真正產權人為張某萍，房屋征收產生的征收補償利益也應由張某萍享有。張某萍基于親情考慮愿意補償張某珠50萬元，法院予以準許。

后張某珠不服判決結果，向二審法院提起上訴，并在上訴時提出購房款15000元為向案外人張某政、張某敏所借。而張某萍提供張某敏證言證明并未向張某珠出借購房款，而張某珠亦承認購房款系由張某萍母親交給出售方。故二審法院亦認定購房款系由張某萍出資，故作出駁回上訴、維持原判的判決。

三、評析

借名買房給借名人帶來了一定的利益，殊不知，也隱藏著巨大的風險。出名人登記在產權證上，具有公示效力，而借名人難以實現對房屋的處分、收益的權利，此時房屋的法律權屬與事實權屬并不一致。借名買房使得出名人與借名人擁有不同的物權，出名人享有名義產權，借名人享有真實產權。借名買房的權屬問題明顯有悖不動產歸屬的外觀效力，這種實際產權人與法律產權人不統一、權利歸屬的錯位的狀態，民法理論界概括為事實物權和法律物權的區分。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》第二條亦規定當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。

法院在審理該類案件的過程中運用對證據的分析來認定實際產權人。不動產事實物權沒有登記外觀形式或與登記外觀形式不一致，要獲得法律的保護、甚至優于登記物權的保護，必須具有較為清晰、明確的判定條件和根據。關于舉證責任，首先按照嚴格的舉證責任，審查雙方是否存在借名合意的主觀意思，其次通過對房屋的出資、使用、收益等證明加以分析來確定真實的產權人。

（一）審查借名買房的合意

借名買房的事實需要借名人提供優勢證據加以證明，出名人和借名人之間關于借名買房的合意，有的是通過書面協議的方式，很多往往因為雙方存在親屬朋友關系并沒有簽署書面協議，或者因為年代久遠而遺失協議，則應根據往來信件、信息、通話記錄等推定是否存在借名買房的合意。借名協議往往會涉及效力問題，如未違反法律法規等禁止性規定，未違反社會公共利益的，應當認定為有效。如涉及經濟適用房等政策性用房，借名協議的內容違法，因損害了國家、社會公眾的利益，應當被認定為無效。借名人即使能證明系實際出資人，其要求確認房屋的所有權的訴訟請求，也不一定能得到法院的支持。特別是為了規避限購等調控政策的，因借名人無購房資格，因此法院無法確認借名人擁有所有權，也無法支持辦理過戶手續的訴訟請求，這種情況下，借名人只能要求出名人返還支付的購房款。

（二）審查購房款的出資情況

購房款的出資情況往往最能反映購買房屋時的真實情況，一般是借名人出資，而出名人并不出資。借名人主張其是房屋的實際產權人，作為買賣合同的主體，應當是支付購房款的主體，應當承擔對出資的舉證責任。法院根據購房款的支付憑證、資金的來源、貸款的還款情況、稅費的支付情況、雙方對首付的支付能力及貸款的還款能力等予以認定。但是對購房款的出資并不構成判斷借名買房的絕對標準，還需區分借名買房與贈予、借貸法律關系之間的區別。如出名人主張借名人的出資存在贈予、借貸等法律關系，舉證責任出現了轉移，應由其證明贈予、借貸的存在。

（三）審查借名人對購房過程的參與度

雖然出名人是登記的所有權人，購房的過程往往主要由借名人來參與完成。在買房的過程中，涉及了看房、房價款的磋商、簽訂房屋買賣合同、過戶交易、房屋交接等各個階段，在這些階段，借名人對合同的起草及簽字、交易過程中的錄音錄像、居間方或出售方的證人證言等均可成為借名人參與購房過程的依據。

（四）審查房屋的占有使用、收益情況

雖然借名人因各種原因將房屋登記在出名人的名下，借名人購買房屋是因為居住使用或者收益的需要，且往往是對房屋的長期的支配。法院審查這一方面時，考慮從房屋的居住使用情況，如果房屋被出租，租金由誰收取，房屋的管理例如水電煤、物業費的繳納由誰進行及相關票據由誰保管等多方面進行分析。

四、結語

在訴訟過程中，按照“誰主張，誰舉證”的證據規則，借名買房的關系需要由借名人來承擔舉證責任，所舉的證據應當形成完整的證據鏈，足夠推翻法律物權，否則應承擔舉證不能的責任。對于借名人，需要注意以下幾點：1.簽訂書面的借名購房協議，保留出資憑證、房屋產權證、購房發票等原件；2.對于經濟適用房等政策性住房，由于購房人資格特殊，借名協議可能被法院認定為無效協議，應當盡量避免。