房地產(chǎn)新政下房地產(chǎn)買賣糾紛案件研究

劉曙偉

北京德恒（沈陽）律師事務(wù)所，遼寧 沈陽 110024

一、我國房地產(chǎn)新政概述

房地產(chǎn)行業(yè)在世界各國經(jīng)濟發(fā)展中都起到了十分重要的作用。據(jù)測算，1983到2001年期間，房地產(chǎn)業(yè)對我國CP增長的貢獻率年平均高達21.8%。同時，由于擁有很長的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，房地產(chǎn)業(yè)還拉動了幾十個與之直接或間接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，如冶煉、載鐵、水泥等產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)，在我國經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著舉足輕重的影響。

針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題，從2003年起，我國政府采取了一系列宏觀調(diào)控措施，但收效甚微，甚至房價“越調(diào)越漲”。基于此種情況，為抑制房價的過快上漲，自2010年，我國房地產(chǎn)新政調(diào)控正式開始。國務(wù)院各部委相繼發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》、《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》、《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》等政策。

二、房地產(chǎn)新政下房地產(chǎn)買賣糾紛案件特點及分類

（一）房地產(chǎn)新政下房地產(chǎn)買賣糾紛案件特點

房地產(chǎn)新政實施后，全國房價得到了較為明顯的遏制，但是，在房地產(chǎn)新政取得一定效果的同時，全國大中城市房地產(chǎn)買賣糾紛開始訴至法院或仲裁機構(gòu)。這些案件基本都集中在住房買賣領(lǐng)域，絕大多數(shù)是因買受人要求解約或退房而產(chǎn)生的房屋買賣合同糾紛。該類糾紛中，買受人解約或要求退房往往是由于房地產(chǎn)新政出臺后房屋買賣政策發(fā)生的變化。

（二）房地產(chǎn)新政下房地產(chǎn)買賣糾紛案件分類

國家出臺房地產(chǎn)新政之前已經(jīng)完成訂立的商品房買賣合同糾紛，這類房屋買賣合同案件涉及的商品房買賣期限一般比較長，買賣雙方有簽訂買賣合同是在房地產(chǎn)新政出臺之前，新政出臺后合同尚未履行完畢，交易的背景由于房地產(chǎn)新政的出臺發(fā)生了重大變化。買受人提出解除合同或退房，從而與出賣人在對已經(jīng)訂立的商品房買賣合同如何履行以及是否違約等方面發(fā)生分歧，產(chǎn)生糾紛。根據(jù)買受人的不同情況，此類糾紛案件主要可以總結(jié)為以下三種類型：

1.買受人因“買不起”而要求解約

此類糾紛中，買受人往往是采取按揭貸款方式購買住房。房地產(chǎn)新政出臺使銀行貸款發(fā)放審查變得更為嚴(yán)格，同時貸款額度也相應(yīng)的減少，進而使買受人貸款失敗或可獲得的貸款金額減少，購房現(xiàn)金成本增加，這造成了買受人無力全款支付房款或增加現(xiàn)金支付額度，最終買受人會提出要求解除合同。法院審理此類糾紛案件的處理一般會判定買受人可以行使合同解除權(quán)而無需承擔(dān)違約責(zé)任。

2.買受人要求解約的實際心理是“不買了”而解約

在司法實踐中，法院并不會全部支持買受人因“買不起”而解約的要求。法院會分析買受人為何會要求解約的真實意圖，來辨別那些表面相似實則有異的糾紛案件。買受人要求解約的真實意圖，一般會有兩類：一類是有些買受人是真的經(jīng)濟能力不足，無法籌集資金去支付購房所需全部現(xiàn)金或者過高的首付款，或者實在無力承擔(dān)日益提高的貸款利率，這部分買受人是真正因“買不起”要求解約；另一類是買受人其實并非經(jīng)濟能力不足，而是在國家出臺較為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策后，認(rèn)為房價有可能下降，便借機以房地產(chǎn)新政出臺后無法貸款或首付、利率提高為由，主動要求解除合同，這部分買受人的心態(tài)實則是“不買了”。

3.買受人因“買不成”而要求解約或退房

此類糾紛與貸款無關(guān)，基本是在“限購令”出臺后，房地產(chǎn)管理機關(guān)對交易原屬登記備案或辦理產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致買受人無法真正獲得該房屋從而要求解約或退房引發(fā)糾紛。此類糾紛案件相對較少，解除合同的原因是因為調(diào)控政策實施前訂立的合同約定付款方式是以按揭貸款方式，但因為新政買受人首付款比例被提高、不能如約辦理按揭貸款等導(dǎo)致無法繼續(xù)履行。此類糾紛系房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實施以來實務(wù)中出現(xiàn)最為頻繁的案件。

三、關(guān)于房地產(chǎn)新政法律屬性的分析

房地產(chǎn)新政實施后，房地產(chǎn)新政的宏觀調(diào)控而成為房屋買賣合同解約的理由，故而，對“限購令”等房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控政策進行正確的法律定性，在司法實務(wù)中處理好商品房買賣糾紛的前提。對房地產(chǎn)新政的法律屬性，學(xué)術(shù)界和實務(wù)界有不同觀點。

有學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)新政的法律屬性是不可抗力。不可抗力作為一項免責(zé)條款，是指買賣合同簽訂后，不是由于合同當(dāng)事人的過失或疏忽，而是由于發(fā)生了合同當(dāng)事人無法預(yù)見、無法預(yù)防、無法避免和無法控制的事件，以致不能履行或不能如約履行合同，發(fā)生意外事件的一方可以免除履行合同的責(zé)任或者推遲履行合同。學(xué)者考慮到，交易風(fēng)險的來源若是國家政策調(diào)整，那么就不是商業(yè)風(fēng)險，那么就不應(yīng)該由某一方承擔(dān)，這顯然沒有任何道理。若因國家調(diào)整政策，從而使房屋買賣合同的相關(guān)條款進行調(diào)整，如在合同在還款期限方面進行修改，這相當(dāng)于使單方的購房人就被強行承擔(dān)政策調(diào)整帶來的不利后果，相反對賣方人的利益影響微乎其微，這是不公平的。所以，應(yīng)該將房地產(chǎn)新政認(rèn)定為‘不可抗力’，這維護購房合同的有效性，符合了政策調(diào)控的導(dǎo)向，而且不會間接的使房價上漲。

部分學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)新政更符合情勢變更原則。情勢變更，是指合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢變更，致合同之基礎(chǔ)動搖或喪失，若繼續(xù)履行合同會顯失公平，因此允許變更合同內(nèi)容或者解除合同。有學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)新政對房屋買賣合同糾紛的影響屬于情勢變更。情勢變更是一種平衡性原則，最重要的是在于當(dāng)合同訂立時的“情”與“勢”，但在實際履行合同時發(fā)生了重大變化，并且合同繼續(xù)履行會出現(xiàn)不公正結(jié)果，那么就應(yīng)該進行司法救濟。房地產(chǎn)新政對房屋買賣合同的影響主要集中在強制房屋買賣雙方更改合同條款，并且要求買賣雙方必須接受、沒有商量余地的接受更改后的合同條款。

很多學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)新政屬于商業(yè)風(fēng)險的觀點。所謂商業(yè)風(fēng)險，是指在商業(yè)活動中，由于多種不確定因素引起的，給商業(yè)主體帶來獲利或損失的機會或可能性的一切客觀經(jīng)濟現(xiàn)象。絕大部分房產(chǎn)投資者是能預(yù)見到政府為防止房產(chǎn)泡沫而出臺更為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，所以這屬于可預(yù)見的商業(yè)風(fēng)險，這就不能適用情勢變更。如果購房者提出退房的請求，購房者就違反了合同的約定。同時，在房屋交易領(lǐng)域，經(jīng)濟利益是大多數(shù)買賣雙方所追求的，他們是可以預(yù)見商業(yè)風(fēng)險貸款落空的情況。

法院審理此類案件糾紛時通常強調(diào)要符合政策調(diào)控的基本導(dǎo)向，而國家政策調(diào)整帶來的交易風(fēng)險，并不屬于一般性的商業(yè)風(fēng)險，合同任一當(dāng)事人都不應(yīng)該單方承擔(dān)后果，否則就是不公平的。在此基本審判理念下，一般會給予合同當(dāng)事人選擇權(quán)，當(dāng)事人可以選擇是否履行經(jīng)政策調(diào)整變更的合同，或者選擇解除原合同，這樣才符合公平原則。

四、房地產(chǎn)新政下房地產(chǎn)買賣糾紛案件預(yù)防對探討

根據(jù)我國房地產(chǎn)新政下房地產(chǎn)買賣糾紛案件的特點和法律屬性，如何合理有效地預(yù)防房地產(chǎn)買賣案件頻繁發(fā)生，是合理利用司法資源的要求，是保持社會安定團結(jié)的需要。而為了有效預(yù)防糾紛，及時準(zhǔn)確、深入詳細地了解房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策、對國家調(diào)控的目的以及調(diào)控政策的走向有所把握。那么就應(yīng)該做到增強法制觀念，維護法律尊嚴(yán)、在商品房買賣合同中對房地產(chǎn)新政涉及到和可能涉及到的內(nèi)容約定清楚和精簡簽訂商品房買賣合同前的諸多環(huán)節(jié)等。

五、結(jié)語

2010年開始的房地產(chǎn)新政以維護社會公共利益、保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定為出發(fā)點，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的變化影響了房地產(chǎn)買賣糾紛民事案件的形態(tài)，進而影響到民事審判。把握房地產(chǎn)新政形勢下房地產(chǎn)買賣糾紛案件的特點及類型，并在此基礎(chǔ)上尋找預(yù)防對策，是合理利用司法資源、防止司法資源浪費的要求，是構(gòu)建社會主義和諧社會的要求。