開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任解除實(shí)務(wù)新解
——從福州中院判例看抵押權(quán)預(yù)告登記優(yōu)先效力裁判規(guī)則

雷明輝 劉 暢

湖北鄖和律師事務(wù)所，湖北 十堰 442000

一、開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任的法律風(fēng)險(xiǎn)

商品房的按揭貸款涉及到購(gòu)房人、開(kāi)發(fā)商和貸款銀行等三方利益，與之關(guān)涉的是《商品房擔(dān)保貸款合同》和《商品房買賣合同》。

實(shí)踐操作流程中，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽訂《商品房預(yù)售合同》，購(gòu)房人支付一部分首付款，開(kāi)發(fā)商與貸款銀行、購(gòu)房人簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》，購(gòu)房人向銀行貸取貸款并承擔(dān)還款責(zé)任，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性連帶擔(dān)保責(zé)任，這個(gè)“階段擔(dān)保責(zé)任”是指從貸款合同生效至銀行取得不動(dòng)產(chǎn)房屋的抵押權(quán)（辦理他項(xiàng)權(quán)證）之日止。

如果在銀行取得正式抵押權(quán)之前，購(gòu)房人發(fā)生逾期還款，銀行一般直接主張由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任，再由開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人行使追償權(quán)，將全部風(fēng)險(xiǎn)和訴訟成本轉(zhuǎn)移給開(kāi)發(fā)商，因此，階段性擔(dān)保責(zé)任一直是開(kāi)發(fā)商難以規(guī)避的法律風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)務(wù)中，購(gòu)房人所購(gòu)商品房都會(huì)在房管局的備案系統(tǒng)上生成期房預(yù)告抵押權(quán)登記，具備辦理物權(quán)登記條件，銀行作為預(yù)告登記權(quán)利人，如果對(duì)商品房享有優(yōu)先受償權(quán)，將直接影響開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的先后和責(zé)任大小。

然而，司法界關(guān)于預(yù)告抵押是否產(chǎn)生物權(quán)效力存在不同看法，以下，筆者通過(guò)解析福建高院一則判例，探討商品房預(yù)告抵押優(yōu)先受償?shù)男ЯΓ云跒殚_(kāi)發(fā)商規(guī)避階段性擔(dān)保責(zé)任、降低擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)提供新思路。

二、福州中院司法裁判案例及爭(zhēng)議焦點(diǎn)

（一）案例索引

《中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司福州城北支行與周文娟、高源等金融借款合同糾紛二審民事判決書》

2013年9月2日，借款人張某與甲地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，購(gòu)買該公司房產(chǎn)一套。2013年11月5日，借款人張某與乙銀行簽訂了一份《房產(chǎn)按揭擔(dān)保借款合同》（以下簡(jiǎn)稱《借款合同》），合同約定，借款種類為房屋按揭貸款類，借款則以房產(chǎn)作為抵押，于是在房地產(chǎn)登記中心申請(qǐng)辦理了抵押預(yù)告登記，并由甲方地產(chǎn)公司提供階段性的連帶保證擔(dān)保。

上述《借款合同》簽訂后，2014年7月4日，B銀行依約向借款人張某發(fā)放貸款30萬(wàn)元。貸款發(fā)放后，借款人張某未能依約按時(shí)償還借款本金及利息。2015年8月，B銀行向法院提起訴訟，要求解除與借款人張某簽訂的借款合同，并要求張某償還全部借款本金及相關(guān)利息，對(duì)其房產(chǎn)行使抵押優(yōu)先受償權(quán)，同時(shí)要求甲地產(chǎn)公司承擔(dān)連帶保證擔(dān)保責(zé)任。

（二）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

案涉商品房已辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，銀行作為預(yù)告登記權(quán)利人，能否對(duì)商品房處置價(jià)款行使優(yōu)先受償權(quán)。

要搞清楚這個(gè)問(wèn)題，首先來(lái)分析抵押權(quán)預(yù)告登記的性質(zhì)。

三、抵押權(quán)預(yù)告登記的法律性質(zhì)

抵押權(quán)預(yù)告登記制度，是指買受人在與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買賣合同，并與銀行簽訂按揭貸款合同時(shí)，要在房管機(jī)關(guān)辦理抵押登記備案，以對(duì)抗第三人可能對(duì)房產(chǎn)行使權(quán)利的保護(hù)規(guī)定。這一定義的法律依據(jù)是建設(shè)部頒布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第34條第2款：“以預(yù)購(gòu)商品房抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上記載，抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。”雖然《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》是一部政策性法規(guī)，但對(duì)“預(yù)告抵押登記”做出了明確規(guī)定，具有同樣的法律價(jià)值。《物權(quán)法》在第20條也有相應(yīng)規(guī)定，不僅“所有權(quán)”可做預(yù)告登記申請(qǐng)，“其他物權(quán)”（包括抵押權(quán)）亦可申請(qǐng)預(yù)告登記。

四、預(yù)告抵押優(yōu)先的受償效力爭(zhēng)議及法院的裁判實(shí)踐

因抵押預(yù)告登記僅僅是為保障將來(lái)抵押權(quán)利實(shí)現(xiàn)而進(jìn)行的“預(yù)先登記”，該登記并未建立在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)權(quán)利之上，目前司法界對(duì)商品房抵押預(yù)告登記的法律效力存在較大爭(zhēng)議，法院對(duì)類似案件的裁判各不相同。

歸集起來(lái)，法院裁判觀點(diǎn)主要有以下三種：

（一）債權(quán)人對(duì)商品房享有優(yōu)先受償權(quán)

【案例索引：三門錢江置業(yè)有限公司與樓蓉蓉、盧良堅(jiān)債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛、抵押合同糾紛案】

受理的法院認(rèn)為，因兩被告至今沒(méi)有辦理過(guò)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的登記，正式的抵押登記則無(wú)法辦理。根據(jù)《合同法》第45條第2款之規(guī)定，正式抵押登記不能辦理的原因非抵押權(quán)人的原因，故在兩被告拖延不辦理正式抵押登記的情況下，應(yīng)視為房屋的抵押登記已成立，本院對(duì)原告主張的房屋抵押優(yōu)先權(quán)的相關(guān)訴訟請(qǐng)求予以支持。

（二）附條件的判決債權(quán)人對(duì)商品房享有優(yōu)先受償權(quán)

【案例索引：中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司武當(dāng)山支行、梁磊金融借款合同糾紛】

本院認(rèn)為，武當(dāng)山支行作為訴爭(zhēng)房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人，在沒(méi)有辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記之前，其享有的對(duì)訴爭(zhēng)房屋抵押權(quán)登記辦理的請(qǐng)求權(quán)，可以對(duì)抗第三人對(duì)訴系爭(zhēng)房屋的處分，但不是對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)，待武當(dāng)山建行辦理正式抵押權(quán)后，享有抵押的優(yōu)先受償權(quán)并無(wú)不當(dāng)。

（三）債權(quán)人對(duì)商品房不享有優(yōu)先受償權(quán)

【案例索引：光大銀行上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)公司保證合同糾紛案件】

法院認(rèn)為，光大銀行作為訴爭(zhēng)房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人，在沒(méi)有辦理房屋抵押權(quán)登記前，其享有的對(duì)訴爭(zhēng)房屋抵押權(quán)登記辦理的請(qǐng)求權(quán)，可以對(duì)抗第三人對(duì)訴系爭(zhēng)房屋的處分，但不是對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)，一審對(duì)光大銀行有權(quán)行使抵押權(quán)的認(rèn)定是錯(cuò)誤的。

五、抵押權(quán)預(yù)告登記的優(yōu)先效力認(rèn)定

（一）預(yù)告登記的本質(zhì)特征，是請(qǐng)求權(quán)在登記后，具有物權(quán)的效力，對(duì)之后發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)處分行為，有對(duì)抗第三人效力。其實(shí)質(zhì)是為了限制開(kāi)發(fā)商對(duì)預(yù)購(gòu)商品房的處分，包括一房?jī)少u，也包括在已售房屋上設(shè)立抵押權(quán)等。

（二）預(yù)告登記沒(méi)有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，只有對(duì)抗第三人的效力。為平衡商品房買賣中各方利益，法律規(guī)定抵押預(yù)告在登記后，可以有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，但由于房屋的物權(quán)沒(méi)有成立，不具備抵押的法定登記條件，所以不產(chǎn)生優(yōu)先受償效力。

（三）預(yù)告抵押登記可以有順位效力的請(qǐng)求權(quán)。根據(jù)建設(shè)部《房屋登記辦法》第68條規(guī)定，預(yù)告登記在房屋登記之日起三個(gè)月內(nèi)，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人申請(qǐng)，辦理預(yù)告登記手續(xù)。

所以，銀行預(yù)告抵押登記不是法定優(yōu)先權(quán)，但可以有“順位效力”的申請(qǐng)權(quán)，預(yù)告登記權(quán)利人行使申請(qǐng)權(quán)，可以產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，以保障物權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

六、福州中院裁判觀點(diǎn)解析

（一）抵押權(quán)預(yù)告登記不產(chǎn)生物權(quán)效力

法院認(rèn)為：預(yù)告登記制度的設(shè)立意圖，是保障物權(quán)在未來(lái)的實(shí)現(xiàn)，所以預(yù)告登記是債權(quán)的一種保全措施，并具有排除第三人處分標(biāo)的物的效力。由于預(yù)告登記不是正式物權(quán)登記，所以，商品房抵押權(quán)只辦理了預(yù)告登記，抵押權(quán)由于沒(méi)有辦理正式登記而不生效。

（二）購(gòu)房人有配合協(xié)助辦理正式房屋抵押登記的義務(wù)

法院認(rèn)為：涉案的2#樓1803號(hào)房屋完成初始登記，而且具備辦理產(chǎn)權(quán)登記和抵押登記等物權(quán)登記條件，但周文娟怠于辦理，導(dǎo)致抵押登記沒(méi)有完成，所以周文娟有協(xié)助辦理抵押登記的義務(wù)，恒宇房地產(chǎn)公司應(yīng)督促周文娟辦理，綜上，法院確認(rèn)周文娟在三十日內(nèi)協(xié)助辦理案涉房屋的抵押登記。

（三）在購(gòu)房人拒不配合協(xié)助辦理抵押登記的情況下，銀行享有對(duì)房屋的優(yōu)先受償權(quán)

法院認(rèn)為：周文娟逾期仍沒(méi)有協(xié)助辦理抵押登記，因?yàn)樯姘阜课輿](méi)有辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記，所以法院無(wú)法進(jìn)行判決由債權(quán)人建行城北支行自行辦理抵押登記手續(xù)。在購(gòu)房人拒不配合辦理抵押登記，造成客觀上無(wú)法完成的情況下，應(yīng)當(dāng)賦予債權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償權(quán)，有利于平衡保護(hù)各方利益，保障交易安全和穩(wěn)定。法院確認(rèn)債權(quán)人建行城北支行對(duì)涉案房屋對(duì)拍賣、變賣所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。

因此，法院判決周文娟、高源在30日內(nèi)協(xié)助建行城北支行辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記，恒宇公司督促并協(xié)助周文娟辦理相關(guān)手續(xù)，抵押登記辦妥之日，恒宇公司保證責(zé)任解除。若周文娟逾期未辦理抵押登記的，建行城北支行可以述爭(zhēng)房產(chǎn)拍賣、變賣所得價(jià)款，行使優(yōu)先受償權(quán)。

七、開(kāi)發(fā)商規(guī)避階段性擔(dān)保責(zé)任新思路

福州中院的判決一方面確認(rèn)抵押預(yù)告登記不具抵押優(yōu)先受償權(quán)，符合物權(quán)法的規(guī)定，同時(shí)又維護(hù)了銀行、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者的利益平衡，有利于解決此類案件的實(shí)踐爭(zhēng)議，受到當(dāng)事人一致認(rèn)可，具有較強(qiáng)的實(shí)踐指導(dǎo)意義。

遵循上述案件的判決思路，對(duì)于開(kāi)發(fā)商在涉及類似問(wèn)題上，筆者提出訴訟和非訴處理思路：

（一）涉及訴訟案件中，開(kāi)發(fā)商的訴訟策略如下：

1．在抵押預(yù)告登記的房產(chǎn)具備辦理權(quán)屬證書條件的情況下，開(kāi)發(fā)商向法院舉證房產(chǎn)具備辦理權(quán)屬證書條件，并可以向法院請(qǐng)求判令購(gòu)房人在涉案房產(chǎn)具備辦證條件的情況下，辦理正式抵押登記手續(xù)；涉案房產(chǎn)抵押登記手續(xù)辦妥后，或購(gòu)房人在具備辦證條件但逾期仍未辦理抵押登記手續(xù)的，銀行有權(quán)拍賣、變賣涉案房產(chǎn)，以拍賣、變賣所得價(jià)款優(yōu)先清償債權(quán)。

2．抵押預(yù)告登記的房屋具備辦理抵押登記的情況下，可向法院提出，請(qǐng)求法院判令購(gòu)房人限期辦理涉案房產(chǎn)的正式抵押登記手續(xù)；涉案房產(chǎn)屋押登記正式辦理后，或購(gòu)房人怠于辦理抵押登記的，銀行有權(quán)拍賣、變賣涉案房產(chǎn)，以拍賣、變賣所得價(jià)款優(yōu)先清償債權(quán)。

上述觀點(diǎn)的優(yōu)勢(shì)在于完全符合法律規(guī)定，但有條件的規(guī)避了直接、單一由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的判決結(jié)果，給開(kāi)發(fā)商通過(guò)辦理正式抵押登記，從而解除階段性擔(dān)保留出了空間和時(shí)間。

提醒注意的有兩點(diǎn)：

1．上述思路和辦法不適用房屋無(wú)法辦理權(quán)屬證書之情形，如果房屋無(wú)法辦理權(quán)屬證書，法院出于合法性和執(zhí)行角度考慮，不會(huì)作出限期辦理權(quán)屬證書和抵押登記手續(xù)的判決；同時(shí)，無(wú)法辦證說(shuō)明其權(quán)屬是否屬于購(gòu)房人尚不明確，法院也不可能作出可以優(yōu)先受償?shù)呐袥Q。

更為重要的是，如果開(kāi)發(fā)商無(wú)法辦理權(quán)屬證書，就不具備辦理抵押登記手續(xù)的前提條件，不僅規(guī)避階段性擔(dān)保責(zé)任無(wú)從談起，無(wú)法辦證的法律風(fēng)險(xiǎn)會(huì)隨之而來(lái)。

2．開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)要求法院在判決中載明，銀行行使優(yōu)先受償權(quán)所得價(jià)款尚有剩余的，優(yōu)先清償開(kāi)發(fā)商墊付費(fèi)用及利息，并明確開(kāi)發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后向購(gòu)房人的追償權(quán)，這種分層次、一次性解決問(wèn)題的方式，將最大程度的減少開(kāi)發(fā)商的訴累和法律風(fēng)險(xiǎn)。

（二）涉及非訴解決方案，開(kāi)發(fā)商的應(yīng)對(duì)策略如下：

【案例索引：招商銀行股份有限公司大連分行、大連一方地產(chǎn)有限公司保證合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督案】

本案中，招商銀行作為辦理預(yù)告抵押登記的義務(wù)主體，在收到一方公司遲延交付的預(yù)告抵押登記手續(xù)后，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)辦理預(yù)告抵押登記，防止涉案房屋被法院查封而無(wú)法辦理。

然而，招商銀行收到一方公司遲延交付預(yù)告抵押登記手續(xù)后，并沒(méi)提出異議，而且一年多時(shí)間沒(méi)有辦理預(yù)告抵押登記，也沒(méi)有合理解釋，應(yīng)當(dāng)視為免除一方公司階段性擔(dān)保責(zé)任。所以，招商銀行因怠于履行辦理預(yù)告抵押登記義務(wù)，造成抵押物被法院查封的后果，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)。

最高院的判例明確，銀行是辦理抵押登記的義務(wù)主體，因此，從非訴實(shí)務(wù)角度，建議開(kāi)發(fā)商對(duì)于預(yù)告抵押登記的期房，在房屋正式竣工驗(yàn)收以后，應(yīng)督促購(gòu)房人盡快提供辦理房屋權(quán)屬證書的相關(guān)資料，房屋權(quán)屬證書辦妥后，應(yīng)第一時(shí)間書面通知銀行，到房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)重新辦理房地產(chǎn)正式抵押登記，并保存好相應(yīng)的證據(jù)記錄。

辦妥正式抵押登記之日即是階段性擔(dān)保解除之日，如果是因?yàn)橘?gòu)房人或銀行自身原因，造成正式抵押登記未能辦理，開(kāi)發(fā)商的階段性擔(dān)保責(zé)任也可以免除。